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對於購屋者來說，凶宅是一個避之唯恐不及的詞彙。然而，假設真的不幸買到了凶宅，該如何處理？如果賣方事前未告知，而購屋者發現房屋屬於凶宅，又該如何申請求償或解約？本文將深入探討凶宅的定義、處理步驟，以及購屋合約中的常見陷阱，助你在購屋過程中避免風險，順利購得心儀房產。
其實目前並未有明確的法條規定何謂凶宅，但根據內政部公佈的「不動產標的現狀說明書」中的應記載事項，凶宅的定義如下：本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。
為了明確判斷凶宅，購屋者可參考以下三個指標：
購屋者可以透過以下方法查詢房屋是否為凶宅：
根據台灣民法的相關規定，凶宅屬於不動產交易中的重大瑕疵，這意味著賣方在交易中應對此瑕疵負責。以下是法規摘要及購屋者的應對選擇：
當房屋被確定為凶宅後，購屋者有以下兩種選擇：
購屋時，凶宅往往對房屋價值造成顯著影響，因此不少屋主會尋求「洗白」的方法，希望恢復房屋的市場吸引力。然而，並非所有方法都能有效減輕凶宅的負面影響，以下將介紹幾種常見的處理方式及其效果。
如果凶宅是獨棟房屋，拆除重建是一種普遍被接受的處理方式。這種做法通常包括將房屋拆除，讓空地曝曬一段時間後再重新建造。由於新建物與原建物在法律上屬於不同的建築，先前發生事故的「專有部分」也不再存在，因而新房屋不會再被認定為凶宅。
這種方法的優點在於，它不僅從物理上消除了凶宅的痕跡，也在社會觀念上較易被接受，能有效恢復房屋的市場價值。然而，這也意味著屋主需承擔拆除和重建的成本，適合有經濟能力且房屋本身價值較高的屋主考慮。
委託洗屋師指的是請人在凶宅內居住一段時間，通常約一年，藉此證明該房屋無異常狀況，減輕未來買家的心理障礙。然而，從法律的角度來看，這種方法並不能真正「洗白」凶宅。因為事故發生的「時間」和「地點」等基本事實並未改變，房屋仍然必須在出售時標註為凶宅。
儘管如此，委託洗屋師的成本相對較低，對於預算有限但仍希望提高房屋吸引力的屋主來說，這是一種有可能改善房屋交易條件的策略。若能有效消除潛在買家的心理疑慮，或許可以爭取到較有利的價格。
轉手交易是一種相對冒險的方式。在內政部的《不動產說明書應記載及不得記載事項》中，轉手後的房屋不必再被標記為凶宅。然而，這並不意味著房屋能完全擺脫凶宅的標籤。
在實務中，法院會根據「事故發生經過」及「事故發生後的時間長短」等因素，對轉手後的房屋是否仍然屬於凶宅進行個案判斷。如果轉手者在明知房屋曾發生事故的情況下，故意隱瞞事實，後續買家仍有權向其追究法律責任。因此，這種方法存在較大的法律風險，並不推薦屋主輕易嘗試。
總結來說，拆除重建是最為有效的凶宅處理方式，能從根本上改變房屋的法律與市場狀態；而委託洗屋師和轉手交易則有其局限性，需根據具體情況謹慎選擇。對於希望最大限度保護房屋價值的屋主而言，了解各種方法的優缺點，並結合自身需求做出決策，至關重要。