在賣房的過程中，土地增值稅和房地合一稅是兩個最重要的稅項，這些稅款的金額可能相當巨大。因此，在出售房屋前，了解相關稅務規定是非常重要的，尤其是對於持有時間較長或擁有較大面積土地的房產（如透天厝），出售時的土地增值稅可能會相當驚人，這篇文章將帶您快速了解土地增值稅的基本概念和計算方式。
土地增值稅是什麼？
土地增值稅是指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。主要分為一般增值稅率和自用住宅地優惠稅率。
土地增值稅什麼時候課徵？
房地合一稅法通過之前，針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按「土地公告現值」課徵土地增值稅；如果是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵房地合一所得稅。也就是說，土地增值稅以及房地合一稅都是在有交易的情況下，才需要支出的稅負。
土地增值稅計算方式
一般增值稅率
土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，如果是自用住宅用地的話，稅率為 10%，如果您的土地或房屋不是自用住宅，則適用一般增值稅率。計算公式如下：
- 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
- 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
- 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 級數及持有年數決定的數字
- 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額
另一方面，持有土地的時間越長，土地增值稅則會隨之減免，亦分為三個等級，分別為 20 ％、 30 ％、 40 ％，至少須持有該土地二十年以上才有減免稅額的空間。
自用住宅優惠稅率
如果是自用住宅，則適用自用住宅地優惠稅率，即固定10%。無論是一生一次或一生一屋的自用住宅地優惠稅率，計算方式都較為簡單：
應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%
一般增值稅率計算範例
假設某人想出售面積100平方公尺的土地，數據如下：
- 申報現值：每平方公尺25萬元
- 前次移轉時所申報之現值總額：每平方公尺10萬元
- 臺灣地區消費者物價總指數：100%
- 工程受益費：5萬元
- 持有土地時間：25年
- 土地漲價總數額 = (25萬 × 100) – (10萬 × 100 × 100%) – 5萬 = 14,950,000元
- 漲價倍數 = 14,950,000 ÷ (10萬 × 100 × 100%) = 149.5%
- 累進差額 = 10萬 × 100 × 100% × 0.08 = 800,000元
- 應徵稅額 = 14,950,000 × {30% – [(30% – 20%) × 20%]} – 800,000 = 3,386,000元
自用住宅優惠稅率計算範例
繼續使用上述範例數據：
應徵稅額 = 14,950,000 × 10% = 1,495,000元
也可以直接於財政部土地增值稅試算網站計算。
自住換屋如何節稅
針對自用住宅重購，土地增值稅和房地合一稅都有稅賦上的優惠，且無次數限制。只要在2年內完成先買後賣或先賣後買的行為，都可以享受退稅優惠。
土地增值稅節稅三大方案
一生一次(優惠稅率10%)
- 土地所有權人出售前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地，地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
- 都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪)或非都市土地積未超過7公畝(約211.75坪)部份。
- 限一生一次。
- 自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％。
- 如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐機關申報土地增值稅，在都市土地3公畝或非都市土地7公畝範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。
一生一屋(優惠稅率10%)
- 土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後，再出售其自用住宅用地，符合以下相關條件，可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅。
- 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
- 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋。
- 出售前持有該土地6年以上。
- 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
- 出售前5年內，無供營業使用或出租。
重購退稅
- 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
- 出售土地於出售前1年內，無出租或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
- 兩年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
- 新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額，可申請退稅。
- 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
- 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
- 重購土地5年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。
名下有多間房地產的節稅技巧
- 善用「一生一次」自住優惠稅率10%：多戶自用住宅可以同時出售、同日申報，享受「一生一次」的優惠。如果無法同時辦理，則評估哪一戶最有利。
- 配偶間土地贈與：夫妻間土地贈與不課土地增值稅且不計贈與稅，這樣可以多使用一次「一生一次」的優惠。
- 善用重購退稅，使用一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留「一生一次」的機會，作最有利的節稅規劃。
掌握買賣時間點的節稅方法
土地增值稅依據土地公告現值課徵，每年1月1日調整。因此，在景氣好的時候出售土地，可以在12月底前完成產權移轉，以避開次年度的公告現值調漲，達到節稅效果。
快速重點整理
- 換屋時，善用自用住宅用地重購退稅。
- 自用住宅出售時，善用10%的自用住宅優惠稅率。
- 善用配偶“一生一次”自用住宅優惠稅率。
- 擁有多戶自用住宅時，善用“一生一次”優惠，同時出售或選擇最有利的房產使用優惠稅率。
- 在年底前完成交易，有助於避免次年度公告現值調漲，節省土地增值稅。