土地增值稅是什麼?完整介紹土地增值稅

在賣房的過程中,土地增值稅和房地合一稅是兩個最重要的稅項,這些稅款的金額可能相當巨大。因此,在出售房屋前,了解相關稅務規定是非常重要的,尤其是對於持有時間較長或擁有較大面積土地的房產(如透天厝),出售時的土地增值稅可能會相當驚人,這篇文章將帶您快速了解土地增值稅的基本概念和計算方式。

土地增值稅是什麼?

土地增值稅是指在土地所有權移轉的時候,按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅,土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值,減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。主要分為一般增值稅率和自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅什麼時候課徵?

房地合一稅法通過之前,針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制,如果是因為土地交易而獲得的利潤就按「土地公告現值」課徵土地增值稅;如果是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵房地合一所得稅。也就是說,土地增值稅以及房地合一稅都是在有交易的情況下,才需要支出的稅負。

土地增值稅計算方式

一般增值稅率

土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級,分別是 20 %、 30 %、 40 %,如果是自用住宅用地的話,稅率為 10%,如果您的土地或房屋不是自用住宅,則適用一般增值稅率。計算公式如下:

  1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
  2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
  3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 級數及持有年數決定的數字
  4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額

另一方面,持有土地的時間越長,土地增值稅則會隨之減免,亦分為三個等級,分別為 20 %、 30 %、 40 %,至少須持有該土地二十年以上才有減免稅額的空間。

Land Value Increment Tax

自用住宅優惠稅率

如果是自用住宅,則適用自用住宅地優惠稅率,即固定10%。無論是一生一次或一生一屋的自用住宅地優惠稅率,計算方式都較為簡單:

應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%

一般增值稅率計算範例

假設某人想出售面積100平方公尺的土地,數據如下:

  • 申報現值:每平方公尺25萬元
  • 前次移轉時所申報之現值總額:每平方公尺10萬元
  • 臺灣地區消費者物價總指數:100%
  • 工程受益費:5萬元
  • 持有土地時間:25年
  1. 土地漲價總數額 = (25萬 × 100) – (10萬 × 100 × 100%) – 5萬 = 14,950,000元
  2. 漲價倍數 = 14,950,000 ÷ (10萬 × 100 × 100%) = 149.5%
  3. 累進差額 = 10萬 × 100 × 100% × 0.08 = 800,000元
  4. 應徵稅額 = 14,950,000 × {30% – [(30% – 20%) × 20%]} – 800,000 = 3,386,000元

自用住宅優惠稅率計算範例

繼續使用上述範例數據:

應徵稅額 = 14,950,000 × 10% = 1,495,000元

也可以直接於財政部土地增值稅試算網站計算。

自住換屋如何節稅

針對自用住宅重購,土地增值稅和房地合一稅都有稅賦上的優惠,且無次數限制。只要在2年內完成先買後賣或先賣後買的行為,都可以享受退稅優惠。

土地增值稅節稅三大方案

一生一次(優惠稅率10%)

  1. 土地所有權人出售前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地,地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
  2. 都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪)或非都市土地積未超過7公畝(約211.75坪)部份。
  3. 限一生一次。
  4. 自用住宅建築完成1年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。
  5. 如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自用住宅條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐機關申報土地增值稅,在都市土地3公畝或非都市土地7公畝範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

一生一屋(優惠稅率10%)

  1. 土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後,再出售其自用住宅用地,符合以下相關條件,可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅。
  2. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
  3. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外房屋。
  4. 出售前持有該土地6年以上。
  5. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前, 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
  6. 出售前5年內,無供營業使用或出租。

重購退稅

  1. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
  2. 出售土地於出售前1年內,無出租或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
  3. 兩年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
  4. 新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額,可申請退稅。
  5. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
  6. 如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
  7. 重購土地5年內再行移轉或改變用途者,需補繳原退還稅款。

名下有多間房地產的節稅技巧

  1. 善用「一生一次」自住優惠稅率10%:多戶自用住宅可以同時出售、同日申報,享受「一生一次」的優惠。如果無法同時辦理,則評估哪一戶最有利。
  2. 配偶間土地贈與:夫妻間土地贈與不課土地增值稅且不計贈與稅,這樣可以多使用一次「一生一次」的優惠。
  3. 善用重購退稅,使用一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅,以保留「一生一次」的機會,作最有利的節稅規劃。

掌握買賣時間點的節稅方法

土地增值稅依據土地公告現值課徵,每年1月1日調整。因此,在景氣好的時候出售土地,可以在12月底前完成產權移轉,以避開次年度的公告現值調漲,達到節稅效果。

快速重點整理

  1. 換屋時,善用自用住宅用地重購退稅。
  2. 自用住宅出售時,善用10%的自用住宅優惠稅率。
  3. 善用配偶“一生一次”自用住宅優惠稅率。
  4. 擁有多戶自用住宅時,善用“一生一次”優惠,同時出售或選擇最有利的房產使用優惠稅率。
  5. 在年底前完成交易,有助於避免次年度公告現值調漲,節省土地增值稅。

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