在當前的房地產市場中，「全額貸款」和「超額貸款」是備受關注的詞彙。這些術語涉及購房者在房屋貸款過程中可選擇的不同融資方式。本文將為您解釋這兩種貸款形式的定義，評估其風險與優缺點，並提供一些實用的建議，以助您做出明智的購房決策。
全額貸款與超額貸款的定義
全額貸款
全額貸款是指銀行同意借出等同於購房價格的全部金額，借款人無需支付任何頭期款，而是根據貸款條件分期償還。這種貸款對於那些資金準備不足的購房者來說，無疑是吸引人的選擇。
超額貸款
相較於全額貸款，超額貸款則是指金融機構願意借出超過房屋市場價值的金額。這意味著借款人可以以其房屋作為抵押，獲得比實際價值更高的資金。然而，這類貸款的審核通常更加嚴格。
銀行可否提供全額或超額貸款？
一般而言，銀行對於房屋貸款的最高限額為房屋鑑價的八成，而並非全額貸款。因此，無法簡單地進行全額或超額貸款。需注意的是，這裡提到的房屋鑑價是指評估後的市場價值，而非成交價，因為房屋的類型、屋齡及地點等因素都會影響其實際評估價值。
潛在隱藏成本與風險
雖然市場上有不少房仲推廣所謂的「全額貸」或「零自備款」的物件，實際上主要是以八成的房貸配合其他方式貸款，例如信用貸款或民間融資來達成的。雖然這樣能在短期內降低頭期款的壓力，但隨之而來的每月負擔可能會增加，尤其是這些額外貸款的利率通常較房貸高，可能在2%至13%之間，相較於最低約2.185%的房貸利率，還是要謹慎評估自己的還款能力。
若頭期款不夠，該怎麼辦？
如果您準備的頭期款不夠，以下是四種可行的解決方案：買房指南：評估自身購屋能力
- 預售屋：通常預售屋的自備款可以分期支付，從頭期款到工程款和尾款都可以根據進展進行規劃。
- 二胎房貸：若您已有房產，可以透過二胎房貸或房屋增貸來補足頭期款的缺口。
- 保單借款：可以對已投保的保單進行借款，通常利率較低且靈活。
- 裝潢貸款：若打算進行房屋裝修，銀行或金融機構通常提供裝潢貸款，利率也可能比信用貸款更低。
為何不推薦全貸及超貸房屋？
全額貸款意味著您需要同時承擔額外的貸款風險。若您還有其他貸款，支付壓力可能過大。專家通常建議，房貸月支出應控制在家庭收入的30%以內，若依賴全貸，可能會導致此比例超標，增加債務壓力。此外，隨著近年央行升息，房貸利率上升，這將進一步增加未來的還款壓力。
結論
結論上，若您考慮利用全額貸或超額貸的方式購房，務必仔細評估自身的財務狀況及還款能力。依據政府推出的相關補貼政策，如新青年安心成家房貸，千萬不要錯過這些工具的機會，可以降低購房門檻，早日實現擁有自己的家！