你是否曾經在購房或是研究土地開發時聽過「建蔽率」和「容積率」這兩個專有名詞，但卻搞不清楚它們的真正含義？其實，這兩個詞是土地開發中非常重要的概念，直接影響建築物的設計和使用。了解它們可以幫助我們更好地理解土地使用的規劃和限制，進而做出更明智的決策。
什麼是建蔽率？
建蔽率（Building Coverage Ratio）指的是建築物基底面積與土地總面積之間的比例。簡單來說，就是建築物在地面上所佔的面積占整塊土地的百分比。
例如，如果一塊土地的總面積是1000平方米，而建築物的基底面積是300平方米，那麼這塊土地的建蔽率就是30%。
建蔽率的重要性
建蔽率限制了建築物在地面上的佔地面積，這對於確保城市的綠化空間、保持建築間距以及減少城市熱島效應都具有重要意義。
什麼是容積率？
容積率（Floor Area Ratio, FAR）是指建築物的總樓地板面積與土地總面積之間的比例。它表示的是一塊土地上可以建築的總體量。
例如，如果一塊土地的總面積是1000平方米，而建築物的總樓地板面積是4000平方米，那麼這塊土地的容積率就是4。
容積率的重要性
容積率影響了建築物的高度和密度，從而影響城市的景觀、交通以及基礎設施的負荷。
建蔽率與容積率的區別
基本概念差異
建蔽率關注的是建築物在地面上的佔地面積，而容積率則關注建築物的總樓地板面積。簡單來說，建蔽率是水平的，容積率是垂直的。
實際應用中的差異
在實際應用中，建蔽率限制了建築物的佔地面積，適用於控制城市的綠化和開放空間；而容積率則決定了建築物的總體量，適用於控制城市的建築密度和空間利用。
建蔽率和容積率的應用
- 住宅區的應用：在住宅區，高建蔽率和低容積率通常意味著低層、寬敞的住宅建築，適合營造舒適的生活環境。
- 商業區的應用：商業區則可能允許較高的容積率，以便建造高層建築，增加商業空間的利用效率。
- 工業區的應用：工業區則需要平衡建蔽率和容積率，以確保生產設施的有效配置和操作空間。
影響建蔽率和容積率的因素
- 政策因素：各地的規劃政策會直接影響建蔽率和容積率的上限，例如市中心區域通常會有更嚴格的限制。
- 環境因素：自然環境的考量，如防洪、防震等，也會影響建蔽率和容積率的設定。
- 經濟因素：地價、土地供需情況以及經濟發展狀況也會影響建蔽率和容積率的設置。
台灣的相關法規
台灣對建蔽率和容積率有明確的法律規定，不同區域的限制也有所不同。
土地的種類
目前根據內政部的國土總共分為三大種類：
- 都市土地（13%）
- 非都市土地（78%）
- 國家公園土地（9%）
國家公園內土地依國家公園法及國家公園計畫管制，對於私有土地之交易買賣繼承等並未設限，全國土地不論權屬為何，均依國土計畫、土地使用管制等空間規範使用。
都市土地
都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。
都市土地大分類下，依照土地使用目的，劃分為各土地類別如下：
| 都市發展地區 | 非都市發展地區 |
| 住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、公共設施用地、特定專用區 | 農業區、保護區、風景區、河川區、其他 |
| 市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫 | 市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫 |
| 類別 | 建蔽率 | 容積率 |
| 住宅區 | 60% | 依地方特性調整 |
| 商業區 | 80% | 依地方特性調整 |
| 工業區 | 70% | 210% |
| 行政區 | 60% | 250% |
| 文教區 | 50% | 250% |
| 農業區 | 農業產銷設施50% 休閒農業設施20% | 180% |
非都市土地
非都市土地就是都市計畫範圍外的土地（其遵循法令為區域計畫法）
按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。
- 甲種建築用地：一般農業區、特定農業區內的建築用地，生活機能及環境品質較差的住宅用地。
- 乙種建築用地：鄉村區內的建築用地，可供居住跟低強度的商業使用，缺乏完整的都市計畫與道路規劃的住宅用地。
- 丙種建築用地：山坡保育區內的建築用地，通常需要完成水土保持相關保育計畫才能興建住宅。
- 丁種建築用地：一般農業區跟特定農業區內的工業建築用地，可以合法蓋工廠(申請工廠登記)。
| 類別 | 建蔽率 | 容積率 |
| 甲種建築用地 | 60% | 240% |
| 乙種建築用地 | 60% | 240% |
| 丙種建築用地 | 40% | 160% |
| 丁種建築用地 | 70% | 300% |
| 窯業用地 | 60% | 120% |
| 交通用地 | 40% | 120% |
| 遊憩用地 | 40% | 120% |
| 墳墓用地 | 40% | 120% |
| 特定目的事業用地 | 60% | 240% |
建蔽率和容積率的調整
調整的可能性
在特定情況下，可以申請調整建蔽率和容積率，例如重大公共利益項目。目前最常見的容積率放寬便是「危老建物重建獎勵」。主管機關為了因應潛在的災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，內政部特制定危老條例，提供相關重建獎勵，加速都市更新。
危老條例獎勵加速重建
1. 容積獎勵：
- 最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積
- 三年內提出申請，再給予基準容積10%獎勵
- 若合併鄰接建築基地或土地重建時，鄰接基地或土地之容積獎勵計算限定1000㎡內 (容積率：建物總樓地板面積與基地面積比，越高表示可建築的室內坪數越多)
2. 放寬建蔽率及高度管制：
- 由地方主管機關另訂標準酌予放寬
- 建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率
結論
隨著城市化進程的加快，建蔽率和容積率的規範將越來越細化和嚴格，新技術如建築資訊模型（Building Information Modeling，簡稱BIM）將大大提升規劃和管理的精度，進一步優化建蔽率和容積率的應用。了解建蔽率和容積率是進行土地開發和建築設計的重要前提。通過本文的介紹，相信大家對這兩個概念有了更深入的理解，並能夠在實際應用中靈活運用這些知識，從而實現更合理的土地利用和建築規劃。