什麼是房屋鑑價？
房屋鑑價是指由專業鑑價人員根據房屋的地段、類型、屋齡、土地持有面積、周遭環境等多項因素，綜合評估其市場價值。這項評估在房屋買賣、二胎貸款、轉貸、甚至查封拍賣時，都扮演著重要角色，因為鑑價結果直接影響銀行可貸款的金額。另一個常見的房屋鑑價時機，則是落在房子被法拍時，作為法拍價格的基礎。
銀行房屋鑑價的兩大試算方法
銀行進行房屋鑑價通常有兩種主要方法：
- 委託鑑價：銀行委由不動產估價師到現場進行實地勘查，並提供詳細的估價報告書，作為貸款額度的依據。
- 行員估價：利用銀行內部的鑑價資料庫，通常連結內政部的實價登錄平台，行員可以快速查詢房屋過往的交易紀錄，並進行初步評估。此方法可在幾天內得出初估結果，但需注意，初步評估結果可能與最終鑑價金額有所出入。
銀行房屋鑑價流程詳解
房屋鑑價通常需要4至6個工作天，具體時間可能因銀行作業人員的效率而異。一般而言，銀行的鑑價流程可分為以下六個階段：
| 階段 | 作業內容 |
|---|---|
| 第1階段：確定標的 | 確認申請房貸的房屋地址 |
| 第2階段：鑑價計畫 | 建立標的物的檔案，制定鑑價相關計畫 |
| 第3階段：資料蒐集 | 申請建物登記謄本、整理現況照片及相關文件 |
| 第4階段：實地勘查 | 銀行專員到現場勘查建物現況、區域及周遭環境 |
| 第5階段：資訊彙整 | 綜合整理房屋資訊，交由銀行的鑑價人員估價 |
| 第6階段：估價報告書 | 銀行根據相關數據與房屋條件，提供一份房屋估價報告書 |
影響房屋鑑價的四大關鍵因素
鑑價結果不一定與房屋的買賣價格相符，這可能會影響貸款的金額。以下四大因素在鑑價時尤為重要：
- 房屋的類型、屋齡及坪數 鑑價會考量房屋類型（如透天、大樓、公寓等）、屋齡及實際使用的坪數。通常屋齡較高的房屋需要整修的機率較大，這會降低其市場價值。內部裝潢、水電、照明等狀況，以及外牆結構也是影響鑑價的因素。
- 房屋的地段及土地持有面積 房屋所在位置對鑑價影響重大。例如市中心的房屋價值通常高於郊區。集合式住宅（如大樓、公寓）的土地由多位屋主共同持有，這也會影響鑑價結果。
- 房屋周遭成交行情 鑑價時通常參考「內政部實價登錄」數據，這些數據反映了房屋的實際成交價格。如果房屋所在區域的成交行情不高，鑑價金額也可能隨之降低。
- 房屋附近的嫌惡設施 嫌惡設施會降低居住意願，從而影響房屋價值。這些設施包括焚化爐、高壓電塔、汙水處理廠等安全疑慮設施，或是廟宇、高架道路、特種行業等干擾安寧的設施，甚至包括心理層面上的凶宅、墳墓等。
房屋鑑價後的兩大貸款注意事項
鑑價完成後，銀行將根據鑑價結果評估貸款成數及利率。在此過程中，您需注意以下兩點：
- 房屋用途與總價影響貸款成數與利率 自用住宅的貸款成數最高，有可能搭配政府的青年購屋方案，享有較低利率。房屋總價也會影響貸款成數，例如台北市房價較高，貸款成數可能會被限制在4成以下。
- 買家信用與財力狀況影響貸款額度 買家的信用評分、收入穩定性及負債比率都將影響銀行對其還款能力的評估。信用評分較低或收入不穩定，可能導致貸款成數降低，利率上升。
總結來說，房屋鑑價是購屋貸款中不可忽視的一環，除了房屋自身條件外，地段、周邊環境及未來發展潛力都是關鍵考量因素。若鑑價結果低於預期，建議提供其他財力證明或尋求資歷較好的保證人，以提高貸款成數，順利完成購屋計劃。