在當前的台灣房地產市場中，許多潛在買家面臨「買屋好還是租屋好」的抉擇。這一決策的關鍵，主要取決於房貸利率與當前房價的趨勢。根據市場分析，當房貸利率低於2-3%時，結合交易的房價處於底部或者上升階段，則轉租為買的時機理想；反之，若房價已經在高檔或開始下滑，選擇租屋可能更為明智。
如何計算我的購屋能力
在考慮購屋前，了解自身的購屋能力至關重要。以下是計算公式：
- 可購買房價 = 自備款 ÷ (1 – 貸款成數)
- 貸款金額 = 可購買房價 – 自備款
- 月利息負擔 = (貸款金額 × 房貸利率) ÷ 12
舉例來說：小花與小明結婚一年，每月支付房租25,000元，存下200萬元的自備款。套用上述的公式我們可以試算一下(以財政部青年安心成家購屋優惠貸款方案計算)：
- 可購買房價 = 200萬 ÷ (1 – 8成) = 1,000萬
- 貸款金額 = 1,000萬 – 200萬 = 800萬
- 月利息負擔 = (800萬 × 1.755%) ÷ 12 = 11,700元
計算結果顯示，小花夫妻可以負擔1,000萬元的房價，其中800萬元需透過房貸融資。在寬限期內，他們每月的利息負擔為11,700元，顯示出購屋後在寬限期內將不會影響他們的生活品質，寬限期過後本息合計還款金額為25,506元也與房租金額相符，表示小花夫婦的購屋能力確實落於1,000萬元的房價水準。
買房子要準備多少錢
購屋者需考慮到自備款的準備。預售屋與中古屋的自備款要求存在差異，一般建議預售屋的自備款在20%以上，而中古屋則最好達到30%。預售屋的付款週期較長，但通常售價會相對較高，讓購屋者需慎重評估。
預售屋付款方式
- 訂金、簽約、開工：10-15%
- 工程款：10-15%
- 銀行貸款：70-80%
中古屋付款方式
- 自備款：通常為30%（具體視貸款成數而定）
- 銀行貸款：約70%
如何辦理房貸
向銀行申請房貸是大多數購屋者的選擇，申請流程可簡化為以下幾個步驟：
- 申請 ：準備必要文件，包括土地及建物所有權狀正本、申請人及保證人身分證影本、財力證明等。
- 估價 ：銀行將根據房產的坪數及位置進行估價。
- 審核 ：根據客戶基本條件及不動產估價進行審核。
- 對保 ：與銀行簽訂借款契約，辦理開戶。
- 設定 ：完成抵押權設定。
- 撥款 ：抵押權設定完成後可開始撥款。
借助大型不動產經紀業者的資源，通常能獲得優於市場的貸款利率及成數。
房貸可以申請哪些優惠利率？
貸款利率對於申請房貸至關重要。購屋者可尋找多種優惠貸款，包括政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款及針對特殊客戶提供的房屋貸款，這些都可能在利率及貸款成數上提供支持。
- 政策性房屋優惠貸款：例如財政部青年安心成家購屋優惠貸款
| 專案說明 | 協助首購族安心成家或無自有住宅家庭購置房屋，提供多元利率選擇方案，滿足各類家庭貸款需要。 |
| 貸款對象 | 本國國民符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女名下均無自有住宅。 |
| 貸款額度 | 最高8成核貸。 額度最高新台幣1,000萬元，超過部分得搭配其他適合方案。 |
| 貸款利率 | 一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息方式擇一，一經選定不得變更。 一段式機動利率 按中華郵政2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率(下稱基準利率，自113年3月27日起為1.72%)固定加0.555%(目前為2.275%)機動計息。 二段式機動利率 前2年按基準利率固定加0.345%(目前為2.065%)機動計息，第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為2.365%)機動計息。 混合式固定利率 前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為2.245%)固定計息，第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為2.345%)固定計息，第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為2.365%)機動計息。 |
| 貸款期間 | 最長40年（含寬限期5年） |
| 用途限制 | 申請日前6個月起所購置之住宅。 |
| 還款方式 | 寬限期內按月繳息； 寬限期滿/無寬限期者按月本息平均攤還或本金分期平均攤還。 |
- 金融機構自辦的房屋優惠貸款：金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。
- 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款：除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。
在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。
評估自己的購屋能力，了解貸款流程與選擇合適的房貸類型，能使購屋者在房市中做出更有利的決策。在此繁雜的市場中，有效的分析與準備將是您成功購屋的重要關鍵。
