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什麼是不動產？

不動產（Real Estate）是指無法移動的資產，包括土地及其附著物。根據台灣《民法》第66條，不動產的定義包括土地、房屋、電塔、礦場等不可移動的資產。

不動產的主要類型

1. 住宅不動產
   主要用途是供人居住，如公寓、套房、別墅等。
2. 商業不動產
   用於商業經營的場所，包括辦公大樓、購物中心、飯店等。
3. 工業不動產
   這類不動產用於工業生產活動，如工廠、倉庫、發電廠等。
4. 特殊用途不動產
   特定用途的建物，如學校、醫院、圖書館、宗教場所等。
5. 土地
   各種類型的土地，包括建地、農地、工業用地等，即使沒有任何附著物，也屬於不動產。

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不動產投資的優缺點

不動產投資優點

1. 對抗通貨膨脹
   不動產屬於實體資產，不受匯率波動影響，且在通貨膨脹時，房地產價值往往隨著物價上漲。
2. 增值空間大
   過去十年（2012-2021），台灣房地產的平均漲幅達48.6%。全球市場也顯示房地產長期增值的趨勢，例如英國萊坊（Knight Frank）預測，2024年全球房價平均漲幅約為2.5%。
3. 穩定現金流
   將不動產出租可產生穩定的租金收入。例如，台北市的年租金收益率為約1.1%，台中為1.9%，高雄為2.0%。

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不動產投資風險

1. 資產變現速度慢
   房地產的流動性較低，賣出不動產通常需要較長時間，尤其在市場疲軟時更為明顯。
2. 投資報酬率波動大
   租賃市場的空窗期、房屋的維修和管理成本，會影響預期的投資報酬。
3. 租賃風險
   不慎選擇租客可能會帶來租賃糾紛，如拖欠租金或破壞房屋等。

優點	風險
保值、抗通膨	變現速度慢
增值空間大	投資報酬率可能波動
穩定的現金流收入	租賃糾紛風險

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不動產投資報酬率計算方式

不動產投資報酬率

不動產完整投資報酬率

不動產槓桿投資報酬率

計算方法	公式	例子
投資報酬率	（房屋出售售價 – 房屋購入價格） ÷ 房屋購入價格	以1,100萬元賣出，購入價格1,000萬，報酬率10%
完整投資報酬率	（房屋出售售價 – 購入價格 – 養房成本） ÷ （購入價格 + 養房成本）	持有5年，售價1,100萬，報酬率約8.37%
槓桿投資報酬率	（出售售價 – 購入價格 – 房貸利息 – 養房成本） ÷ 頭期款	頭期款200萬，貸款利息2%，報酬率約2.5%

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REITs （不動產投資信託）是什麼？

REITs（不動產投資信託）是一種將不動產證券化的投資工具，投資者可以以較低資金間接持有不動產。REITs讓小額投資者也能參與大型不動產項目，如辦公大樓、購物中心等。

REITs （不動產投資信託）的優缺點

優點	風險
收入穩定（來自租金與價差）	受股市波動影響
抗通膨	受升息政策影響
投資門檻低	出租率與租金受經濟環境影響
容易變現，流動性高	管理不善可能影響資產價值

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不動產投資的結論

不動產投資因其穩定性和增值潛力，成為許多人長期投資的選擇。雖然有著增值空間和穩定現金流等優點，但其流動性低、管理成本高的缺點也需謹慎考量。同時，通過REITs等方式，投資者也能以較低的門檻參與不動產市場，實現資產增值。

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在當前的房地產市場中，「全額貸款」和「超額貸款」是備受關注的詞彙。這些術語涉及購房者在房屋貸款過程中可選擇的不同融資方式。本文將為您解釋這兩種貸款形式的定義，評估其風險與優缺點，並提供一些實用的建議，以助您做出明智的購房決策。

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全額貸款與超額貸款的定義

全額貸款

全額貸款是指銀行同意借出等同於購房價格的全部金額，借款人無需支付任何頭期款，而是根據貸款條件分期償還。這種貸款對於那些資金準備不足的購房者來說，無疑是吸引人的選擇。

超額貸款

相較於全額貸款，超額貸款則是指金融機構願意借出超過房屋市場價值的金額。這意味著借款人可以以其房屋作為抵押，獲得比實際價值更高的資金。然而，這類貸款的審核通常更加嚴格。

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銀行可否提供全額或超額貸款？

一般而言，銀行對於房屋貸款的最高限額為房屋鑑價的八成，而並非全額貸款。因此，無法簡單地進行全額或超額貸款。需注意的是，這裡提到的房屋鑑價是指評估後的市場價值，而非成交價，因為房屋的類型、屋齡及地點等因素都會影響其實際評估價值。

潛在隱藏成本與風險

雖然市場上有不少房仲推廣所謂的「全額貸」或「零自備款」的物件，實際上主要是以八成的房貸配合其他方式貸款，例如信用貸款或民間融資來達成的。雖然這樣能在短期內降低頭期款的壓力，但隨之而來的每月負擔可能會增加，尤其是這些額外貸款的利率通常較房貸高，可能在2%至13%之間，相較於最低約2.185%的房貸利率負擔更重，因此也會建議使用房貸試算工具，來更有效的評估自己的每月還款能力。

若頭期款不夠，該怎麼辦？

如果您準備的頭期款不夠，以下是四種可行的解決方案：買房指南：評估自身購屋能力

1. 預售屋：通常預售屋的自備款可以分期支付，從頭期款到工程款和尾款都可以根據進展進行規劃。
2. 二胎房貸：若您已有房產，可以透過二胎房貸或房屋增貸來補足頭期款的缺口。
3. 保單借款：可以對已投保的保單進行借款，通常利率較低且靈活。
4. 裝潢貸款：若打算進行房屋裝修，銀行或金融機構通常提供裝潢貸款，利率也可能比信用貸款更低。

為何不推薦全貸及超貸房屋？

全額貸款意味著您需要同時承擔額外的貸款風險。若您還有其他貸款，支付壓力可能過大。專家通常建議，房貸月支出應控制在家庭收入的30%以內，若依賴全貸，可能會導致此比例超標，增加債務壓力。此外，隨著近年央行升息，房貸利率上升，這將進一步增加未來的還款壓力。

買房全額貸的結論

結論上，若您考慮利用全額貸或超額貸的方式購房，務必仔細評估自身的財務狀況及還款能力。依據政府推出的相關補貼政策，如新青年安心成家房貸，千萬不要錯過這些工具的機會，可以降低購房門檻，早日實現擁有自己的家！

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在買房過程中，了解要約書和斡旋金之間的差異至關重要。這兩者不僅在法律上有不同的意義，還在交易過程中承擔著各自的角色和風險。本文將詳細介紹要約書及斡旋金的定義、優缺點及如何選擇，以及在違約情況下的應對方式，幫助您在購屋時做出更明智的決策。

要約書的定義

要約書是買方向賣方提出的書面交易條件，並依法享有三天的審閱期。若賣方同意了要約書的條件，則雙方可以進入後續的買賣契約簽訂步驟；若賣方拒絕或買方在賣方同意前撤回要約，該要約書將失效。要約書有助於雙方達成一致的交易條件，為後續的契約準備奠定基礎。

斡旋金的定義

斡旋金通常是買方在價格談判過程中為表達購屋誠意而支付的一筆前期款項，一般為房價的1%至5%。當賣方同意買方的出價時，該金額將轉為定金，完成買賣契約的成立。如果談判失敗，斡旋金則會全額退還給買方，沒有額外的損失。

也可以參考行政院消費者保護會的說明。

要約書與斡旋金的比較

項目	要約書	斡旋金
主要功能	表達購買意願的書面契約	表示誠意的預付款
型式	書面文件，僅需載明購買金額	金錢或支票支付
議價成功	可進行後續簽約	轉為定金，作為抵扣房屋價格
議價失敗	要約書即失效	全額退還給買方
法律效力	除了變更外，買方無法隨意撤回	買方在賣方同意之前可隨時撤回
優點	有法律保護，無需先行支付金額	明確的誠意提高交易成功率
缺點	賣方可能不認可，容易影響交易談判	需提前支付，不利資金流動

斡旋金與定金

如果斡旋成功，則斡旋金會被轉為「 定金 」。「 定金 」表示確「定」進行交易的意思，如果支付了「 定金 」之後要反悔可能要付雙倍的金額。

定金支付之後，就進入正式的房屋交易流程，而定金則會在合約書中載明，並抵扣房屋價格。

違約情況下的應對方式

如果您在購買過程中決定不再想購房，以下是針對要約書與斡旋金的應對方式：

• 賣方未同意出價或超過議價期限：
• 斡旋金：可全額退還給買方。
• 要約書：買方可撤回要約書，該要約即作廢。
• 賣方已同意出價：
• 斡旋金：若買方反悔，斡旋金將不退還，視為賠償金。
• 要約書：買方通常需支付違約金，通常是買賣總價的3%。

委託房屋仲介的注意事項

選擇合適的房屋仲介能大大提高購房的成功率，以下是三大注意事項：

1. 選擇可靠的房屋仲介公司：

• 評價與口碑：優先選擇口碑良好的仲介公司。
• 資格認證：確認是否具備必要的執照和證照。
• 專業知識：經驗豐富的仲介可以提供專業建議。

1. 用心傾聽顧客需求的仲介：

• 擅長整理需求清單並深入了解買方的預算範圍。

1. 具備市場行情的認識及服務熱情：

• 了解所選區域的市場分析報告，以合理報價為準則。
• 積極推薦合適的房型，提升找到理想房屋的機會。

結語

了解要約書和斡旋金的定義及其在房屋交易中的作用，有助於您在購屋過程中作出合理的決策。無論您選擇哪一種方式，良好的房仲服務和對市場的深入了解都能助您一臂之力。在面對複雜的房市環境中，增強自身知識以降低風險，確保購房過程順利進行。

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購屋是一個重大決策，涉及的不僅僅是選擇合適的房產，還包括複雜的流程和稅務問題。為了幫助潛在購屋者有效地理解並順利完成買房交易，以下為關鍵步驟與稅務注意事項的綜合介紹。

基本房屋交易流程

簽約與買屋流程

在簽約過程中，買賣雙方須確定不動產買賣契約的具體內容，並詳細說明交易流程、付款方式及違約責任。為了保障雙方權益，通常會簽訂履約保證契約，即所有款項透過專戶管理。

用印過程中，雙方需提供必要的證明文件，並注意相關文件上的信息是否正確。同時，務必與銀行聯繫確認房貸申請的進度。

簽訂買賣契約時的注意事項

在簽訂買賣契約時，為保障交易安全，建議使用由專業地政士提供的制式契約書，並考慮參加「買賣價金履約保證制度」。一般而言，買賣雙方需注意以下幾點：

• 確認標的物 ：契約書中的門牌號碼應與實際房屋一致，並確認賣方與登記所有權人為同一人。
• 查閱土地建物謄本 ：以防產權在交易過程中因借貸設定而有所變動。
• 租約問題 ：了解房屋是否有租約，以避免因租賃原則影響交屋。
• 費用詳明 ：所有稅費與附贈設備需清晰註記，避免日後發生糾紛。
• 交屋日期確定 ：詳細說明交屋的具體日期。

買賣價金履約保證制度

買賣價金履約保證是由獨立第三方（例如建築經理公司）管理交易過程中的款項與文件，確保交易透明與安全。該制度包括兩種形式：

1. 買賣（契約）價金履約保證 ：源於交易失敗的情況，履約保證公司將不當得利歸還給受損方。
2. 已收價金履約保證 ：僅對已收款額進行保證，未解決的法律糾紛則由雙方自行處理。

這一制度能有效防範違約風險，為買賣雙方提供保障。

如何節稅？

了解節稅的方法可以節省相當可觀的金額，以下是兩個主要途徑：

• 房貸扣繳所得 ：根據《所得稅法》第17條的規定，購買自用住宅的利息支出可每年扣除最高30萬元。
• 自用住宅稅務優惠 ：住家的房屋稅優惠稅率可降低至1.2%。申請此優惠需到當地稅捐稽徵處辦理。

購屋時的稅費

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持有房屋後的稅費

購房後，大家也需注意持有期間的稅務負擔，包括：

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交易稅負與文件處理

家購交易時，雙方需要負擔的稅費已明確規定，確保繳納所有相關費用。稅單核發後，代書會通知雙方前往繳納。

在交屋階段，確保代書提供的所有關鍵文件，包括權狀、謄本、稅費收據等被妥善接收。此時需再次檢查不動產現況說明書，確保所交付的條件符合約定，如有問題可立即反映。

交屋時的注意事項

• 稅務問題：地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應分算找補清楚。
• 點交房屋：買方需在點交前，再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象，同時，需確認水電費、瓦斯費及管理費等是否結清。確認無誤後，簽署點交確認書。
• 點交時檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同。
• 確認交付之鑰匙是否正確，交屋後最好將門鎖換掉。

結語

通過理解此次購房的全過程，從簽約到稅務問題，您可以更好地為自己的購屋旅程打下基礎。最終，祝您在尋找理想家園的旅程中一切順利！

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在考慮購屋時，許多潛在購屋者常常陷入「買預售屋好，還是中古屋好？」的兩難境地。每種選擇都有其優缺點，適合的選擇往往根據自身的需求和財務能力而定。

預售屋 vs. 中古屋

預售屋的分期付款方式確實可以減輕還款壓力，這對於手頭資金不足的購屋族來說非常合適。然而，預售屋的總價往往比中古屋高出至少10%，且可能面臨交屋實品不符的風險。相較之下，中古屋的價格與實際狀況透明，購屋者能夠在看房時全面了解屋況。然而，由於房屋年限較久，可能需要額外的維修費用。

收費項目	預售屋	中古屋
價格	比成屋至少貴10%以上	約為同地段預售屋單價的50%-90%
自備款	首月需付總價的15%，後續按進度支付另一成的15%	約總價的30%
優點	自備款低、付款輕鬆，可依喜好修改格局	能看實品，屋況透明，貸款負擔可精準估算
缺點	單價較高，施工期長及潜在不符的風險	需高額自備款，可能存在產權糾紛

適合選擇預售屋的族群大多是那些自備款不足且固定收入較高者，而中古屋則適合自備款較為充裕、風險承受能力較弱的人群。

如何評估房價的合理性？

購房者應以最近六個月內同社區或鄰近地區、同屋齡或同類型的成交價格作為參考。透過資訊透明的時代，可以透過內政部的「不動產交易實價查詢」功能，可以高效查詢到最新的成交價格，為消費者提供更為準確的決策依據。

公設比的合理範圍

公設比是衡量房屋性價比的重要指標，通常建議如下：

房屋總類	公設比
集合式公寓或透天產品	10%-15%
一般住宅華廈	18%-22%
社區式住宅	22%-28%
辦公大樓	30%-40%
休閒式住宅（附游泳池等設施）	30%以上

公設比過高可能會影響實際使用坪數，故在比價時特別要注意。

容易被忽略的合法性問題

在選擇目標物件時，確保所購房產的合法性極為重要。頂樓加蓋通常無法被視為合法，夾層屋的合法性可通過查看建物所有權狀來確認，未登記夾層通常為違建。各項違建問題不僅影響居住安全，有時甚至可能面臨法律風險。

辨識中古屋瑕疵的方法

為了避免購買瑕疵房屋，購屋時應留意以下幾點：

• 觀察樑柱牆壁有無裂痕。
• 了解是否有水漬痕跡，這可能是潛在的問題。
• 查詢有關凶宅的資訊，並確認與賣方所簽署的屋況說明書是否一致。

購房過程中，透過不動產經紀公司提供的不動產說明書，能夠有效了解標的物現況及潛在風險。該說明書需包含詳細的資訊和經紀人的解讀說明，以保障消費者的權益。

不動產說明書

為維護消費者權益，避免消費者缺乏足夠資訊作判斷，不動產經紀業管理條例規定，經紀人員應製作不動產說明書，確認交易標的內容、現況使用及有無特殊限制等。並以不動產說明書向交易之相對人解說，避免不必要的交易糾紛。

建築改良物	建物標示、權利範圍及用途。 建物所有權人或他項權利人。 建物型態與現況格局。 建物權利種類及其登記狀態。 建物目前管理與使用情況。 建物瑕疵情形。 停車位記載情形。
基地	基地標示。 基地所有權人或他項權利人。 基地權利種類及其登記狀態。 基地目前管理與使用情況。 基地使用管制內容。
重要交易條件	交易種類。 交易價金。 付款方式。 應納稅費項目、規費項目及負擔方式。 賣方是否有附加之設備。 他項權利及限制登記之處理方式。 有無解約、違約之處罰等。 其他交易事項。
其他重要事項	周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施。 是否已辦理地籍圖重測。 是否公告徵收。 是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。 本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

如何解讀土地與建物登記謄本？

無論是土地還是建物登記謄本，主要分為標示部、所有權部以及他項權利部。掌握這三部分的關鍵信息，有助於確認物件的完整性、權利是否清晰。

在選擇購屋時，深思熟慮多方面的因素是至關重要的。無論是評估預售屋或中古屋，或是理解法律問題，都需要建立在充分資訊的基礎上，才能作出最符合自身需求的決策。

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在當前的台灣房地產市場中，許多潛在買家面臨「買屋好還是租屋好」的抉擇。這一決策的關鍵，主要取決於房貸利率與當前房價的趨勢。根據市場分析，當房貸利率低於2-3%時，結合交易的房價處於底部或者上升階段，則轉租為買的時機理想；反之，若房價已經在高檔或開始下滑，選擇租屋可能更為明智。

如何計算我的購屋能力

在考慮購屋前，了解自身的購屋能力至關重要。以下是計算公式：

• 可購買房價 = 自備款 ÷ (1 – 貸款成數)
• 貸款金額 = 可購買房價 – 自備款
• 月利息負擔 = (貸款金額 × 房貸利率) ÷ 12

舉例來說：小花與小明結婚一年，每月支付房租25,000元，存下200萬元的自備款。套用上述的公式我們可以試算一下(以財政部青年安心成家購屋優惠貸款方案計算)：

• 可購買房價 = 200萬 ÷ (1 – 8成) = 1,000萬
• 貸款金額 = 1,000萬 – 200萬 = 800萬
• 月利息負擔 = (800萬 × 1.755%) ÷ 12 = 11,700元

計算結果顯示，小花夫妻可以負擔1,000萬元的房價，其中800萬元需透過房貸融資。在寬限期內，他們每月的利息負擔為11,700元，顯示出購屋後在寬限期內將不會影響他們的生活品質，寬限期過後本息合計還款金額為25,506元也與房租金額相符，表示小花夫婦的購屋能力確實落於1,000萬元的房價水準。

買房子要準備多少錢

購屋者需考慮到自備款的準備。預售屋與中古屋的自備款要求存在差異，一般建議預售屋的自備款在20%以上，而中古屋則最好達到30%。預售屋的付款週期較長，但通常售價會相對較高，讓購屋者需慎重評估。

預售屋付款方式

• 訂金、簽約、開工：10-15%
• 工程款：10-15%
• 銀行貸款：70-80%

中古屋付款方式

• 自備款：通常為30%（具體視貸款成數而定）
• 銀行貸款：約70%

如何辦理房貸

向銀行申請房貸是大多數購屋者的選擇，申請流程可簡化為以下幾個步驟：

1. 申請 ：準備必要文件，包括土地及建物所有權狀正本、申請人及保證人身分證影本、財力證明等。
2. 估價 ：銀行將根據房產的坪數及位置進行估價。
3. 審核 ：根據客戶基本條件及不動產估價進行審核。
4. 對保 ：與銀行簽訂借款契約，辦理開戶。
5. 設定 ：完成抵押權設定。
6. 撥款 ：抵押權設定完成後可開始撥款。

借助大型不動產經紀業者的資源，通常能獲得優於市場的貸款利率及成數。

房貸可以申請哪些優惠利率？

貸款利率對於申請房貸至關重要。購屋者可尋找多種優惠貸款，包括政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款及針對特殊客戶提供的房屋貸款，這些都可能在利率及貸款成數上提供支持。

• 政策性房屋優惠貸款：例如財政部青年安心成家購屋優惠貸款

專案說明	協助首購族安心成家或無自有住宅家庭購置房屋，提供多元利率選擇方案，滿足各類家庭貸款需要。
貸款對象	本國國民符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女名下均無自有住宅。
貸款額度	最高8成核貸。 額度最高新台幣1,000萬元，超過部分得搭配其他適合方案。
貸款利率	一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息方式擇一，一經選定不得變更。 一段式機動利率 按中華郵政2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率(下稱基準利率，自113年3月27日起為1.72%)固定加0.555%(目前為2.275%)機動計息。 二段式機動利率 前2年按基準利率固定加0.345%(目前為2.065%)機動計息，第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為2.365%)機動計息。 混合式固定利率 前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為2.245%)固定計息，第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為2.345%)固定計息，第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為2.365%)機動計息。
貸款期間	最長40年（含寬限期5年）
用途限制	申請日前6個月起所購置之住宅。
還款方式	寬限期內按月繳息； 寬限期滿/無寬限期者按月本息平均攤還或本金分期平均攤還。

• 金融機構自辦的房屋優惠貸款：金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。
• 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款：除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。

在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

評估自己的購屋能力，了解貸款流程與選擇合適的房貸類型，能使購屋者在房市中做出更有利的決策。在此繁雜的市場中，有效的分析與準備將是您成功購屋的重要關鍵。

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想買房嗎？了解您的信用評分是成功申請房貸的關鍵！無論是房貸、信用卡還是其他金融產品，信用評分都是金融機構用來評估您的信用風險和還款能力的重要依據。本文將帶您深入解析信用評分的重要性，並教您如何有效提升個人信用評分。

什麼是信用評分？

信用評分，又稱「聯徵分數」，可以在財團法人金融聯合徵信中心查詢自己的信用報告，是金融機構根據您的信用報告所產生的量化指標，用以評估您在未來履行還款義務的可能性。信用評分涵蓋多種財務和信用歷史因素，包括信用卡使用、貸款還款紀錄、債務比率和違約記錄等，是銀行評估申貸人信用風險的重要工具。

信用評分的組成？

運用統計分析理論及方法，將聯徵中心所蒐集在揭露期限內的資料，以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險。某一時點查得的個人信用評分，僅代表該時點該當事人的信用風險，若該當事人於聯徵中心的信用資料隨時間而有異動時，其個人信用評分即可能隨之變動。

個人信用評分之效益為何？

為因應數位金融時代，不論是傳統金融機構或是創新金融業者，都必須對客戶精準評估其信用風險，以即時滿足其金融服務需求，此部分的作業，仰賴由公正、客觀的專業外部機構所提供之信用評分。聯徵中心的「個人信用評分」，是利用資料進行全面分析後的客觀結果，協助金融機構審核當事人信用狀況的標準更為客觀公平，並可藉評分資訊揭露的過程，提供當事人迅速瞭解個人的信用狀況及相關信用弱點，以加強個人信用觀念；此評分已被國內許多金融機構用以評估客戶信用狀況，作為貸款准駁、核貸額度及利率高低等參考，但不宜作為交易准駁的唯一依據。

個人信用評分如何計算？

聯徵中心的個人信用評分係以會員金融機構定期報送有關個人的最新信用資料，依受評對象特性，套用其所適用的信用評分模型，於線上即時將該受評對象的信用資料，逐一轉換成為該評分模型所需評估項目的評估結果，再將每個評估項目的評估結果，加總彙整成為該受評對象的信用評分總分。

個人信用評分模型採用的資料，大致可區分為下列三大類：

1. 繳款行為類信用資料：指個人過去在信用卡、授信借貸、票據以及融資租賃交易的還款行為表現，目的在於瞭解個人過去有無不良繳款紀錄及其授信貸款或信用卡的還款情形，主要包括其延遲還款的嚴重程度、發生頻率及發生延遲繳款的時間點等資料。
2. 負債類信用資料：指個人信用的擴張程度，主要包括負債總額（如：信用卡額度使用率，即應繳金額加上未到期金額÷信用卡額度；如：授信借款往來金融機構家數）、負債型態（如：信用卡有無預借現金、有無使用循環信用；如：授信有無擔保品）及負債變動幅度（如：授信餘額連續減少月份數）等三個面向的資料。
3. 其他類信用資料：主要包括新信用申請類之相關資料（如：金融機構至聯徵中心之新業務查詢次數）、信用長度類之相關資料 (如：目前有效信用卡正卡中使用最久之月份數)及保證人資訊類相關資料等。

買房需要多少信用評分？

一般來說，信用評分範圍在200到800分之間，分數越高代表信用風險越低。大多數銀行要求申請人信用評分在600分以上才能順利通過房貸審核，600至700分被視為房貸申請的基本門檻。

信用評分區間

1. 暫無評分：
   • 原因：無金融往來紀錄、信用資料有爭議、信用不良或正在進行債務協商等。
   • 影響：無法進行正常的信用交易。
2. 200分：
   • 代表信用狀況不佳，風險極高，通常由於嚴重信用瑕疵，如多次延遲還款、呆帳等。
3. 200~800分：
   • 700分以上：信用良好，可享有較高貸款額度及較低利率。
   • 600~700分：達到基本貸款審核標準，但條件可能較為嚴格。
   • 350~500分：信用有瑕疵，貸款難以審核通過，但仍可尋求其他融資管道。
   • 200~350分：信用狀況異常，多數金融機構不提供貸款。

信用評分降低的原因

1. 使用信用卡預借現金：預借現金是指利用信用卡直接提取現金，但這項服務通常伴隨高額手續費及高利率。這些借款會被計入信用卡循環利息中，這顯示出極度缺錢且急需資金，可能會讓金融機構質疑您的財務穩健性。
2. 信用卡或信用貸款遲繳：遲繳是信用評分扣分最嚴重的原因之一。每次遲繳都會被銀行上報至聯徵中心，並留下紀錄，即使銀行可能有幾天的緩衝期，仍會影響評分。
3. 隨意剪卡：隨意剪卡會影響「信用長度」，信用卡使用時間越長，對於信用評分越有幫助。未經考慮就剪卡，可能會導致信用歷史縮短，進而影響評分。
4. 使用信用卡循環利息：僅繳最低應繳金額會使未支付部分進入循環利息計算，導致利息費用增加。這顯示出無法妥善管理收支，信用評分因此下降。
5. 信用卡使用額度過高：信用卡的使用額度是負債類資料之一，使用額度過高意味著負債比重高。當信用卡的額度使用率超過50%，就會影響信用評分。
6. 信用卡永久額度過低：信用卡的永久額度是您信用評分的一部分，額度過低意味著銀行對您的信貸信任度有限。這不僅限制您的消費能力，也會導致實際使用比例偏高。
7. 連續申請多家銀行信用貸款：短期內頻繁申請信用貸款會被視為財務困難的跡象，這些查詢紀錄將會反映在信用報告中，進而影響評分。

提高信用評分的方法

1. 準時還款：按時繳款是維持良好信用的基石，避免分期還款和循環利息。
2. 管理信用卡數量：避免申辦過多信用卡和現金卡，降低潛在債務風險。
3. 建立長期信用歷史：長期使用信用卡並按月全額繳款，有助於累積正面的信用紀錄。
4. 保持穩定工作：穩定的就業記錄，特別是在同一家公司工作超過半年，有助於提高信用評分。
5. 提供完整的財務證明：提交收入證明、銀行對帳單等完整財務資料，增強金融機構對您的信任。
6. 避免當月光族：保持存款餘額，顯示良好的財務管理能力。
7. 避免過多查詢：減少短期內多次查詢信用資料，避免被視為急需資金的風險。
8. 提供保證人：尋找高信用評分的保證人，有助於提升貸款成功率。
9. 保持較高的存款餘額：顯示財務穩健，有助於信用評分的正面評估。
10. 積極與銀行互動：良好的銀行往來關係，如成為VIP客戶，可獲得更好的貸款條件。

在購房的過程中，信用評分是您順利通過房貸審核的重要指標。擁有良好的信用評分不僅能提高貸款成功率，還能爭取到更優惠的條件。因此，建議您隨時留意並維護自己的信用評分，這不僅是買房的通行證，更是實現財務穩健的關鍵。

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在房屋買賣過程中，代書（正式名稱為地政士）是確保產權移轉過程順利進行的重要角色，但許多人對於代書費由誰負擔仍存有疑問。本文將帶您快速了解過戶、土地及房屋買賣過程中的代書費用及相關常見問題，讓您在房地產交易中更明確地掌握費用分攤的原則。

代書費是什麼？

代書，或稱地政士，是在房屋買賣簽約過程中，負責產權安全移轉的專業人士。他們不僅協助買賣雙方完成簽約過程，還代理申請各項業務，如抵押權設定、移轉登記、實價登錄等。代書費的構成通常包括簽約費、代辦登記費用等，因此，在評估代書費用時，應確認委任的項目及各細項報價，以便更準確地評估費用合理性。

代書費用一般由誰負擔？

在一般的房屋和土地交易中，代書通常由買方找來並與賣方共同使用。如果賣方對此有疑慮，可以自行找一位代書陪同簽約，但這筆費用則需由賣方自行負擔。許多房仲業者也會提供特約代書，作為買賣雙方的中立第三方，讓交易過程更加順利且安心。

根據契約自由原則，買賣雙方可以自行協商並達成共識，約定誰來負擔代書費。然而，由於地區差異，費用分擔的方式也有所不同。一般來說，簽約費多由買賣雙方平均分攤，但在產權移轉登記費用方面，北部地區通常由買方負擔，而南部地區則有可能由買賣雙方平分。如果買賣雙方各找一位代書處理（即「雙代書制」），則各自負擔自己的代書費用。

房屋過戶、房屋買賣、抵押權及土地的代書費用

代書費用會因服務內容、經驗及案件複雜度而有所不同，目前並無統一的法定價格。常見的代書委託事項包括房屋貸款處理、預售屋買賣、一般成屋買賣及房屋贈與等，此外，若需要地政士提供諮詢，諮詢費用通常為每小時$1,000-$2,000元。

以下為房屋買賣過程中可能涉及的代書工作項目及報價，供參考：

項目	報價
不動產相關契約書撰擬	$2,000-$4,000元／份
一般成屋買賣契約手續	$2,000-$3,000元／份
預售屋買賣契約手續	$4,000-$6,000元／份
土地買賣契約手續	$4,000-$6,000元／份
房屋或土地的買賣過戶	$12,000-$18,000元／筆
抵押權設定登記	$4,000-$8,000元／筆

*以上費用僅供參考，實際費用請以與代書（地政士事務所）洽談後的報價為準。

其他項目代書費用

例如遺產處理、繼承登記或是拋棄繼承等作業也常會請地政士處理，以節省往返各地的時間及精力。

申報遺產稅代書費約$4,000-$6,000元	繼承遺產時所需的兩大手續為「申報遺產稅」及「移轉登記」，大部分代書會一同辦理，若只辦理申報遺產稅，代書費約落在$4,000-$6,000元
繼承登記代書費、繼承移轉登記代書費皆為每筆約$10,000-$20,000元	辦理繼承登記時要先繳納遺產稅，繳清稅款後取得遺產稅繳納或同意移轉證明書，再至繼承的不動產所在地之稅捐稽徵機關加蓋無欠繳稅費章戳後，再檢附各項相關文件資料至地政事務所申辦
拋棄繼承聲請代書費用為$4,000-$6,000元；拋棄繼承協議費用則約$10,000-$20,000元	若繼承者所繼承的為往生者在世時的負債，可以向法院聲請拋棄繼承，而協議拋棄繼承會因為涉及的繼承人多寡，或是繼承的項目數量、複雜程度不同而有代書費用高低

為什麼找代書？是否可以自行處理？

儘管代書費用在購屋總價中占比較小，但仍是一筆額外的支出。有些人可能希望自行處理以節省費用，但房屋買賣涉及許多繁瑣的文件和流程，自行處理可能會增加變數，甚至延誤交易。地政士擁有專業的知識背景與執照，可以幫助您解決任何地政相關的疑難雜症，找地政士代辦業務，不僅方便省時，專業的地政士更能為您仔細審核每份文件並提供專業建議。

由於代書費用無統一標準，建議買賣雙方多家比價，確認價格合理後再簽約委任，以確保整個交易過程的順利進行。

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什麼是房屋鑑價？

房屋鑑價是指由專業鑑價人員根據房屋的地段、類型、屋齡、土地持有面積、周遭環境等多項因素，綜合評估其市場價值。這項評估在房屋買賣、二胎貸款、轉貸、甚至查封拍賣時，都扮演著重要角色，因為鑑價結果直接影響銀行可貸款的金額。另一個常見的房屋鑑價時機，則是落在房子被法拍時，作為法拍價格的基礎。

銀行房屋鑑價的兩大試算方法

銀行進行房屋鑑價通常有兩種主要方法：

1. 委託鑑價：銀行委由不動產估價師到現場進行實地勘查，並提供詳細的估價報告書，作為貸款額度的依據。
2. 行員估價：利用銀行內部的鑑價資料庫，通常連結內政部的實價登錄平台，行員可以快速查詢房屋過往的交易紀錄，並進行初步評估。此方法可在幾天內得出初估結果，但需注意，初步評估結果可能與最終鑑價金額有所出入。

銀行房屋鑑價流程詳解

房屋鑑價通常需要4至6個工作天，具體時間可能因銀行作業人員的效率而異。一般而言，銀行的鑑價流程可分為以下六個階段：

階段	作業內容
第1階段：確定標的	確認申請房貸的房屋地址
第2階段：鑑價計畫	建立標的物的檔案，制定鑑價相關計畫
第3階段：資料蒐集	申請建物登記謄本、整理現況照片及相關文件
第4階段：實地勘查	銀行專員到現場勘查建物現況、區域及周遭環境
第5階段：資訊彙整	綜合整理房屋資訊，交由銀行的鑑價人員估價
第6階段：估價報告書	銀行根據相關數據與房屋條件，提供一份房屋估價報告書

影響房屋鑑價的四大關鍵因素

鑑價結果不一定與房屋的買賣價格相符，這可能會影響貸款的金額。以下四大因素在鑑價時尤為重要：

1. 房屋的類型、屋齡及坪數 鑑價會考量房屋類型（如透天、大樓、公寓等）、屋齡及實際使用的坪數。通常屋齡較高的房屋需要整修的機率較大，這會降低其市場價值。內部裝潢、水電、照明等狀況，以及外牆結構也是影響鑑價的因素。
2. 房屋的地段及土地持有面積 房屋所在位置對鑑價影響重大。例如市中心的房屋價值通常高於郊區。集合式住宅（如大樓、公寓）的土地由多位屋主共同持有，這也會影響鑑價結果。
3. 房屋周遭成交行情 鑑價時通常參考「內政部實價登錄」數據，這些數據反映了房屋的實際成交價格。如果房屋所在區域的成交行情不高，鑑價金額也可能隨之降低。
4. 房屋附近的嫌惡設施 嫌惡設施會降低居住意願，從而影響房屋價值。這些設施包括焚化爐、高壓電塔、汙水處理廠等安全疑慮設施，或是廟宇、高架道路、特種行業等干擾安寧的設施，甚至包括心理層面上的凶宅、墳墓等。

房屋鑑價後的兩大貸款注意事項

鑑價完成後，銀行將根據鑑價結果評估貸款成數及利率。在此過程中，您需注意以下兩點：

1. 房屋用途與總價影響貸款成數與利率 自用住宅的貸款成數最高，有可能搭配政府的青年購屋方案，享有較低利率。房屋總價也會影響貸款成數，例如台北市房價較高，貸款成數可能會被限制在4成以下。
2. 買家信用與財力狀況影響貸款額度 買家的信用評分、收入穩定性及負債比率都將影響銀行對其還款能力的評估。信用評分較低或收入不穩定，可能導致貸款成數降低，利率上升。

總結來說，房屋鑑價是購屋貸款中不可忽視的一環，除了房屋自身條件外，地段、周邊環境及未來發展潛力都是關鍵考量因素。若鑑價結果低於預期，建議提供其他財力證明或尋求資歷較好的保證人，以提高貸款成數，順利完成購屋計劃。

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台灣地處地震頻繁地帶，房屋受地震影響的風險不容忽視。因此，若您名下擁有不動產，建議認真考慮投保地震險。本文將帶您快速了解地震險的保費、投保範圍、理賠條件及保費評估，讓您能更深入地認識地震險，並評估是否適合投保。

什麼是地震險？

地震險屬於財產保險的一種，用來轉嫁因地震引發的損失風險至保險公司。需要注意的是，地震險無法單獨購買。自921大地震後，政府於2002年4月1日實施了「住宅地震基本保險制度」，要求在投保住宅火險時，提供加保地震險的選擇。

地震險的保費與投保範圍

地震險一般分為四種主要類型：地震基本保險、超額地震險及擴大地震險。以下以某產險公司的地震險為例，說明各類險種的保費、投保範圍與理賠條件。

類別	地震基本保險	超額地震險	擴大地震險
保費	1,350元	1,500~3,000元	1,200~2,500元
投保範圍	建築物	建築物	全面保障，建築物、裝潢、建築物內之動產
理賠條件	住宅建築物因地震全損（全倒或半倒）	依重置成本評估，扣除地震基本保險保額，保額上限 850 萬	可自行調整保額（不可超過建築物重置成本）
備註	投保住宅火險時加保	搭配住宅火險附加地震基本保險	搭配住宅火險附加地震基本保險

※ 地震險的保障包括：房屋全損、不動產部分損毀（如牆壁龜裂、磁磚破裂等）、動產損失（如傢俱受損等）。需要強調的是，地震險只能與火險一同投保，無法單獨投保。

評估是否需要投保地震險？

決定是否投保地震險應基於其費用與保障的平衡。以下為地震險的優點與缺點分析：

1. 地震基本保險的年保費僅為1,350元，便可獲得150萬元的保障，透過加保超額地震險及輕損、擴大地震險，保障範圍更為全面。在地震發生時，地震險可減少經濟損失，助您迅速重建家園。
2. 地震險需與火險一同投保，每年保費約2,000元，若增加附約，保費可能達到3,000至4,000元。對於經濟不寬裕者來說，這可能是一筆負擔。
3. 住宅火險與住宅地震險非強制性保險，但若住宅有房貸，銀行通常會規定需要投保住宅火險以及地震基本險才能貸款
4. 由於地震基本險屬於政策性保險，為平等保障每一人的居住權益，因此每一戶門牌僅能投保一張地震基本險，重複投保無法獲得更高的理賠金額。
5. 住宅火險與地震險屬於一年期保險，因此為避免保險中斷，建議在保險到期日前 60 天設定好提醒事項，在過期前聯繫保險公司續保。

結論

在地震高風險的台灣，為住宅投保地震險不僅是合理的風險管理，更是一種長遠的財務規劃。然而，投保前需綜合考量房屋價值與個人財務狀況。保險的初衷並非賺取利潤，而是保障生活的穩定。若能以合理的預算減少地震帶來的經濟衝擊，並加速災後重建，地震險無疑是值得考慮的選擇。

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