標籤: 賣房

在考慮出售房屋時，房主往往會對相關成本及出售方式產生疑慮。以下將為您詳細闡述專賣房屋過程中的各項費用及選擇策略，幫助您做出明智的決策。

賣屋的主要成本

1. 土地增值稅 ：土地增值稅是什麼？完整介紹土地增值稅
2. 地價稅 ：地價稅是什麼？地價稅的基本認識
3. 房地合一稅 ：持有期間不足兩年時，最高稅率為45%；超過兩年但未滿五年，課徵35%；超過五年但未滿十年則20%；持有滿十年課徵15%。具體的稅額可使用在線試算工具。
4. 財產交易所得稅 ：賣家需依法申報財產交易所得稅，並可以選擇核實認列或標準核定的方式計算交易所得。
5. 地政士費用 ：地政登記規費：買賣房屋必知的費用
6. 交屋前雜費 ：包括水電、瓦斯費用，管理費用等，這些費用需在交屋時結清。
7. 不動產經紀業服務費 ：通常為成交總價的4%。
8. 剩餘貸款 ：指出售房屋時尚未清償的貸款餘額、滯納金及違約金額。

自行販賣房屋的考量

雖然您可以自己出售房屋，但這樣做會面臨許多挑戰：

• 時間配合 ：需要隨時應對潛在買家的看房需求，這對於上班族而言尤為困難。
• 廣告成本 ：需要自行負擔營銷廣告的費用，如搜尋引擎廣告、社交媒體廣告等。
• 價格談判 ：缺乏經驗的談判者可能無法取得最佳價格，並可能遭遇不真誠的買家。
• 交易安全 ：自行辦理交易過程的風險較高，容易受到詐騙。

選擇專業的不動產經紀公司可以幫助您降低風險，節省時間並獲得更高的成交價值。

選擇不動產經紀公司的要點

在選擇不動產經紀公司時，確保查看以下幾點：

1. 合法證照 ：查看公司及經紀人的合法證件，包括商業登記證、不動產經紀人證書等。
2. 公司信譽 ：優先選擇知名且店數遍及全國的公司，以降低風險。
3. 委託契約的性質 ：了解專任委託與一般委託的差別，選擇適合自己的簽約方式，以獲得更好的服務。

專任委託 VS 一般委託

類型	專任委託	一般委託
定義	賣方只委託一家不動產經紀業者銷售，簽約期間不得委託其他業者	賣方委託多家不動產經紀業者同時銷售
優點	1.賣方可以得到完整服務 2.對業者可有較多要求	1.可同時委託多家服務 2.有可能自售省下費用
缺點	1.機動性較差 2.約束較多	1.各不動產經紀業者出力有限，可能拖延成交時間 2.可能出現一屋二賣 3.多組代看可能影響屋況

不動產經紀公司透過哪些管道幫我賣房子？

在當前的房地產市場中，出售房屋的方式日益多元化。各大不動產經紀業者利用多種渠道來促進房屋交易，以下是幾種常見的賣屋管道：

1. 店面櫥窗展示 ：經紀公司利用店面櫥窗展示可吸引路過的潛在買家，隨時可獲取有興趣的客戶。
2. 報紙聯賣稿 ：透過報紙刊登售屋廣告，讓更多的潛在買家能看到您的房源，特別是在傳統消費者中依然有效。
3. DM傳單派送 ：直接將房屋信息以傳單的方式派送至周邊社區，以便吸引附近有意購房的潛在買家。
4. 售屋情報誌 ：許多經紀公司會定期出版專門的售屋情報誌，涵蓋當前市場上熱售物件的資料，也可吸引目標買家群。
5. 房屋現場廣告 ：在物件現場粘貼廣告，提供路過行人的即時參考信息。
6. 帆布廣告 ：在房屋外部展示大型帆布廣告，進一步提高可見度並吸引路人注意。
7. OPEN HOUSE帶看 ：舉辦開放日，讓潛在買家能有機會實地參觀並感受屋內環境，增加交易的可能性。
8. 網站行銷 ：透過擁有高流量的網站進行網路行銷，能讓您的物件接觸到更多的潛在買家。
9. 多店流通 ：大型不動產公司通常能在其全國性的加盟店之間共享物件資訊，擴大銷售範圍和機會。

選擇一家具備多元行銷管道的不動產經紀公司，有機會能縮短銷售時間，提高交易成功的機會。

總結

在出售房屋之前，了解相應的花費及潛在挑戰十分重要。透過專業的經紀人及合理的選擇，不僅能夠減少錯誤，還能保護自身的利益。如果有任何疑慮或需進一步諮詢，建議隨時聯絡不動產專家。無論您選擇自行出租還是通過經紀公司，合理的計畫能使您的售屋過程更加順利、成功。

延伸閱讀

1. 建蔽率和容積率是什麼？常見土地專有名詞大解密
2. 財務目標：如何為您的未來進行規劃？
3. 分散投資組合的5個技巧
4. 財富管理介紹：6個有錢人不會犯的投資錯誤

對於許多房主來說，知道自己家產的市場價值是一個重要的問題。住宅的價格受到多個因素的影響，包括區域、地段、屋齡、樓層、格局、裝潢、景觀以及鄰近環境等。

估算房屋價值的方法

1. 成本推算 ： 根據建築物的主要成本結構來進行推算，包括土地、建築及勞動成本。計算公式如下： 建物現值=建物單價×[1−(年折舊率×經歷年數)]×建物面積 這一方法較適合於市場不景氣、餘屋待售的情況下。
2. 市價比較 ： 房屋的市價是由地段相近、屋齡相仿的房子成交價格所影響。可以藉由內政部的「不動產交易實價查詢」功能，獲得最新成交行情。
3. 專業不動產經紀公司 ：向經紀人詢價是一種有效的做法，尤其當前大型不動產經紀業者的網站可提供即時成交行情查詢。

提升房屋售價的條件？

當您透過成交行情獲得資訊後，以下是一些會加分與扣分的條件：

加分條件

• 屋齡 ：五年內的住宅通常可以加分。
• 樓層 ：通常樓層越高，單價越高，視景觀而定。
• 格局與採光 ：方正的格局及良好的採光受到買家的青睞。
• 方位： 坐北朝南的房子有幾項優勢，採光佳、不會直面冬季冷氣團，且日照充足房間乾燥。
• 裝潢 ：新穎且高品質的裝潢會加分。
• 景觀 ：面向良好景觀的房屋可以提升價值。
• 管理品質 ：管理良好的社區通常保值。
• 鄰居 ：名人為鄰可提升房產價值。
• 生活機能 ：便利的生活環境（如靠近公共交通、學校或商圈）會增加需求。

扣分條件

• 瑕疵問題 ：漏水、壁癌等問題會拉低價值。
• 治安 ：治安較差的區域，房價自然受到影響。
• 風水因素 ：某些特徵（如路衝、電梯口朝向等）可能減少買家的興趣。
• 公設比過高 ：公設比過高會使實際使用面積減少，影響房價。
• 車位 ：若權狀內包含車位，會影響公設比及室內面積計算。
• 鄰避設施：嫌惡設施大解密，這些設施都會影響房價！
• 凶宅：買到凶宅怎麼辦？了解凶宅才能避險

如何查詢附近的成交行情？

若您希望獲得全省性的成交行情，可以透過內政部的「不動產交易實價查詢」網站來查詢成交行情系統，以獲得初步的答案。由於房價因屋況、地段等因素會有所差異，若希望獲得更精確的價格評估，建議親自前往附近的不動產銷售店面實際訪查，諮詢專業的經紀人員，或是委託房屋仲介業務賣屋。

結論

了解您的房屋價值不僅能夠幫助您合理定價，有助於未來可能的置產或變現計劃。透過專業的評估工具和專家的指導，您將能更清楚地掌握自身資產的狀況。無論您是想賣房或是單純了解市場，借助上面的資訊都能為您未來的房產交易順利安定。

延伸閱讀

1. 財務目標：如何為您的未來進行規劃？
2. 財富管理介紹：6個有錢人不會犯的投資錯誤
3. 被動收入方法有哪些？ 50種創造被動收入的方法，邁向財富自由

豪宅稅是針對高級住宅的一種合理加價的房屋稅。這並非一個新設立的稅種，而是在現有房屋稅基礎上加價的稅金。豪宅稅的設立主要源自台北市的租稅改革，旨在讓稅負更合理地反映高級住宅的價值，防止高所得者透過購置高級住宅來規避遺產及贈與稅。

豪宅稅的定義與標準

根據台北市的規定，高級住宅的認定需符合以下三條件：

1. 房屋構造標準：必須為鋼筋混凝土以上的結構。
2. 用途：住宅用途。
3. 總價：房地總價（包含車位）在6,000萬元以上。

此外，還有8+3的認定指標：

8項基本指標

獨棟建築	外觀豪華
地段絕佳	景觀良好
每層少戶	戶戶車位
保全嚴謹	管理周全

3項額外指標

1. 每戶總價6,000萬元以上。
2. 每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。
3. 每棟符合上述條件的戶數達70%以上。

如果納稅人對高級住宅的認定有異議，可以在收到繳款書後的30天內申請復查。

豪宅稅的計算方式

豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式如下：

項目	計算公式
房屋稅額	房屋現值 × 稅率
豪宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式如下：

時期	計算方式
2001年7月1日前	房屋標準單價 × (1 + 各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起	房屋標準單價 × (1 + 120%)

房屋現值 = 標準單價 × (1 – 折舊年數 × 折舊率) × 房屋街路等級調整率 × 房屋面積

豪宅稅及路段率的計算實例

假設某房屋位於路段率200%的區域，房屋標準單價每平方公尺為1萬元。豪宅稅的計算如下：

差異	路段率	房屋標準單價
一般房屋稅	X	10,000
豪宅稅	200%	10,000 × (1 + 200%) = 30,000

經路段率調整後，房屋標準單價增加至每平方公尺3萬元，因此房屋稅將增加至原來的三倍。

也可以透過地方稅務機關的試算服務預估房屋稅稅額。

總結

了解豪宅稅可以幫助潛在買家做好財務規劃，避免不必要的財務壓力。豪宅稅的設立，不僅能促進租稅負擔合理化，還能使高級住宅的價值更為明確，進一步體現市場機制的透明與健康。

提早了解豪宅稅，未來您可能成為擁有豪宅的一份子。希望這篇文章能幫助您更好地理解豪宅稅的計算與影響。若想進一步了解房屋、土地實價登錄行情，請參考內政部的相關資料。

延伸閱讀

1. 分散投資組合的5個技巧
2. 被動收入方法有哪些？ 50種創造被動收入的方法，邁向財富自由
3. 土地增值稅是什麼？完整介紹土地增值稅
4. 建蔽率和容積率是什麼？常見土地專有名詞大解密

在購買房屋過程中，除了房屋的價格和稅費，地政登記規費也是一項不可忽視的費用。這些費用是在地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所需繳納的，主要由買方負擔。本文將詳細解析地政登記規費的種類、計算方式及實際案例，幫助您更全面地了解購房過程中的相關費用。

地政登記規費的種類

地政登記規費主要分為以下四類，其中登記費是金額較大的部分，其餘幾項費用相對較小：

1. 登記費(依土地法第65條或第76條規定辦理，進行土地和不動產登記時需要支付的基本費用。)
   • 所有權移轉登記費：在購房過程中，買方需要到地政事務所辦理過戶手續，並繳納買賣登記費。
   • 他項權利移轉登記費：如果購房者使用房貸，則需要到地政事務所辦理貸款抵押權設定，並繳納設定登記費。設定登記費一般為貸款金額的1.2倍。
2. 書狀費(依土地法第67條或第77條規定辦理，用於支付與地政登記相關的文件製作和處理費用。)
   • 當土地或建物登記時需要核發證明書，每張證明書需繳交80元的書狀費。例如，在辦理買賣所有權移轉登記時，地政機關會發給買方房屋權狀，買方需支付每張80元的費用。
3. 工本費(依土地法第79條之2規定辦理，用於支付地政登記辦理過程中的各種行政手續費用。)
   • 如果需要調閱謄本或其他地籍資料，可到地政機關申請，並按各地收費標準繳交工本費。
4. 閱覽費(依土地法第79條之2規定辦理，在土地和不動產登記過程中查閱相關文件和資料時支付的費用。)
   • 若申請閱覽地籍圖之藍曬圖、複製圖或電子處理的地籍資料，申請人需繳納閱覽費。

地政登記規費的計算方式

以下是地政登記規費的計算方式：

項目	收費方式
所有權登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值的千分之二計算
所有權移轉登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值千分之一計算
他項權利設定、移轉登記	規費按權利價值千分之一計算
他項權利內容變更登記	規費依權利價值增加部分按權利價值千分之一計算
書狀費	申請核發土地或建物所有權狀每張80元。
工本費	申請登記謄本或節本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。 申請地籍圖謄本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。
閱覽費	地籍圖之藍曬圖或複製圖閱覽費，每幅10元限時20分鐘。 電子處理之地籍資料查詢閱覽費，每筆（棟）20元限時5分鐘。 登記申請書及其附件閱覽、抄錄或攝影閱覽費，每案75元限時20分鐘。

地政登記規費的繳納實例

讓我們以一位在台北市買房的買家為例，說明地政登記規費的實際繳納情況：

張先生於2023年在台北市中山區購買了一間40坪的電梯大樓公寓，成交金額為2,000萬元，貸款金額1,500萬元，房屋評定現值及土地申報地價總計為1000萬，本次買房時所繳納的地政規費如下：

項目	金額
所有權移轉登記	1000萬*0.1%=10,000元
貸款抵押權登記	1,500萬*1.2*0.1%=18,000元

也可以透過各地方稅務機關提供的線上試算服務預估應繳納的規費。

地政登記規費的繳納方式

購房過程中，這些地政登記規費通常由代書代為繳納，並在代書服務費中實報實銷。代書服務費視服務內容而定，一般在數千元至數萬元不等。

總結

地政登記規費是購房過程中必須考慮的費用，包括登記費、書狀費、工本費和閱覽費。其中，登記費金額較大，特別是貸款抵押權登記費，往往比移轉登記高出許多。了解這些費用的計算方式和繳納方式，可以幫助買家在購房過程中做好預算，避免不必要的財務壓力。希望本文能提供有用的資訊，讓您的購房之路更加順利。

延伸閱讀

1. 地價稅是什麼？地價稅的基本認識
2. 土地增值稅是什麼？完整介紹土地增值稅
3. 被動收入方法有哪些？ 50種創造被動收入的方法，邁向財富自由
4. 想財富自由、提早退休的5件該做和5件不該做的事

房屋稅是什麼？

房屋稅是房地產持有期間每年都需繳納的一種稅。同地價稅一樣為持有稅，是向房屋所有權人徵收、房屋稅計算時間為去年 7 / 1～今年 6 / 30 ，每年 5 月為繳交房屋稅期間。如果在這段期間內房屋發生買賣，則需按年度比例分攤房屋稅。

房屋稅的計算基礎

房屋稅的金額取決於房屋的「房屋課稅現值」。這個數值並不是市場上的買賣價，而是由政府根據房屋的面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素評估出來的，廣泛用來作為房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。各縣市政府的不動產評價委員會會依房屋構造、用途、樓層等條件，訂定一個「 房屋標準單價 」，再將房屋標準單價與使用面積、地段、折舊率，計算出「 房屋評定現值 」。

房屋稅的課稅範圍

房屋稅不僅針對房屋本身，還包括其他固定於土地上的建築物，如夾層屋、倉庫、油槽等。然而，自用停車場並不在房屋稅的課稅範圍內。

房屋稅的計算公式

房屋稅 = 房屋課稅現值 × 房屋稅稅率

房屋課稅現值：

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1 - 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率

房屋稅稅率：中央政府有法定稅率，但各地政府會根據實際情況有所不同。

房屋稅稅率表

項目	法定稅率最低	法定稅率最高
非自住之住家用	1.5%	3.6%
自住使用	1.2%	–
公益出租人出租使用	1.2%	–
營業用、私人醫院、診所、自由職業事務所	3%	5%
人民團體等非營業用	1.5%	2.5%

自用住宅稅率的條件

要符合1.2%的自用住宅稅率，需滿足以下條件：

1. 房屋無出租使用
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計不超過3戶

不符合以上條件的，例如出租或空屋，需按非自住的稅率1.5%~3.6%繳稅。

範例計算

假設房屋位於台中市，為一棟30年的電梯大樓，面積50坪，市值約1,500萬。其房屋課稅現值為500,000元，適用1.2%的自用住宅稅率，則需繳納的房屋稅為：

房屋稅 = 500,000 × 1.2% = 6,000元

如何節省房屋稅

1. 確認是否符合自用住宅稅率：自用住宅稅率1.2%是最低的，先確認是否符合這個條件。
2. 申請減免房屋稅：如果房屋符合以下14種狀況，可以申請減免房屋稅：
   • 焚燬、坍塌、拆除致不堪居住房屋
   • 災害毀損五成以上房屋
   • 其他具體情況，請參考財政部相關規定。
3. 參與公益出租或包租代管：符合條件的房屋可享受1.2%的最低稅率，甚至可再折減50%。
4. 簡陋房屋申請核減：達到簡陋房屋標準的房屋可減免30%~70%。
5. 受災或特殊房屋減免：如海砂屋、輻射屋等經鑑定符合標準的房屋可申請減免。
6. 房屋增建、改建申報：依法申報增建、改建後的房屋面積，以避免因未申報導致的稅務風險。

房屋稅查詢方式

可以通過財政部稅務入口網查詢房屋稅額。房屋所有權人可憑自然人憑證、工商憑證或已註冊的健保卡進行查詢。

使用信用卡繳納房屋稅並獲得回饋

房屋稅金額較大，可以使用提供繳稅回饋的信用卡或行動支付獲得回饋。具體優惠可參考市場先生的相關整理文章。

快速總結

1. 繳納時間：每年5月1日至5月31日。
2. 計算方式：房屋課稅現值 × 房屋稅稅率。
3. 稅率：自用住宅稅率最低，為1.2%；各地稅率有所不同。
4. 節稅策略：確認自用住宅稅率，符合條件申請減免房屋稅，使用有回饋的信用卡或行動支付繳稅。

延伸閱讀

1. 土地增值稅是什麼？完整介紹土地增值稅
2. 被動收入方法有哪些？ 50種創造被動收入的方法，邁向財富自由
3. 家庭理財規劃 – 迎接新生兒之前應如何理財？
4. 建蔽率和容積率是什麼？常見土地專有名詞大解密

契稅，是在房屋所有權轉移過程中徵收的一種租稅，屬於財產稅及地方稅的範疇。房屋移轉不僅涵蓋了買賣交易，還包括贈與、佔有、交換、設立典權、分割等轉讓行為。

在房屋交易中，除了契稅，買方還需繳納印花稅和土地登記規費，其中契稅通常佔據主要的費用部分。

契稅計算公式

契稅的計算公式為： 契稅 = 房屋現值 × 契稅稅率

需要注意的是：

• 房屋現值：非市價，而是由縣市稅捐處評定的價值，通常低於市價。查詢房屋現值可向稅務機關申請稅籍證明。

房屋現值的評定會考慮面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素，並每三年調整一次。需特別注意，房屋現值並不等同於房屋稅單上的課稅現值，房屋現值還包含免稅現值部分。

• 契稅稅率：根據契稅種類不同，稅率範圍為2%至6%。常見的買賣和贈與情形，契稅稅率為6%。

契稅種類	稅率
交換、分割	2%
典權	4%
買賣、贈與、占有	6%

舉例：假設A先生從B小姐處購買一棟位於台北市的房子，核定房屋現值為100萬元。A先生需在簽約後30日內申報繳納契稅，計算方式為100萬 × 6% = 60,000元。

契稅由誰繳納？

契稅的繳納義務人是房屋所有權最後的取得者。依據不同的房屋取得行為(交換、分割、典權、買賣、贈與及占有)，納稅義務人可分為以下幾類：

1. 交換人、分割人(稅率2%)
2. 典權人(稅率4%)
3. 買受人、受贈人、占有人(稅率6%)

簡而言之，房屋的最終所有者就是契稅的繳納者。

契稅申報的時限

一般情況下，契稅需在「契約成立之日」起30日內向當地主管機關申報。逾期申報的話，每超過3日將加徵1%的怠報金，但怠報金的最高額度不超過應納稅額的15,000元。

在實務操作中，契稅申報多由代書代為處理。申報期限依案件類型有所不同：

• 一般移轉案件：契約成立之日起30日內
• 法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起30日
• 產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內
• 新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內
• 政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內

若符合以下情況，可申請契稅減徵：

如何節省契稅？

申請項目	減免方式
參與重大交通建設	減徵契稅30%
新市鎮特定區內建築物	使用執照發放後5年內逐年減徵（第一年免徵，第二年減徵80%，第三年減徵60%，第四年減徵40%，第五年減徵20%）
都市更新單元內建築物	更新後第一次移轉時，減徵契稅40%

契稅查詢方式

查詢契稅金額的途徑包括：

1. 房屋所有權人可帶身份證及印章至稅務機關申請「稅籍證明」，上面會記載房屋現值，計算契稅。
2. 使用自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡，通過財政部稅務入口網線上查詢。

如何繳納契稅最划算？

除了現金繳納外，還可以考慮使用信用卡或行動支付。有些信用卡提供契稅回饋，行動支付亦可享有促銷優惠。建議在繳納前檢查是否有相關的回饋或優惠措施，以節省開支。

希望這些資訊能幫助您更有效地處理契稅問題，做出明智的財務決策。

重點回顧

1. 契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅，由買方或建物所有權人繳納，需要在契約成立日起30日內申報。
2. 契稅的計算方式是「房屋現值×契稅稅率」，「房屋現值」並非買房時的市價，是由稅務機關評定的，可透過財政部入口查詢。
3. 契稅稅率依契稅種類，介於2%~6%之間，其中最常見的買賣跟贈與，稅率為6%。

延伸閱讀

1. 地價稅是什麼？地價稅的基本認識
2. 土地增值稅是什麼？完整介紹土地增值稅
3. 建蔽率和容積率是什麼？常見土地專有名詞大解密
4. 想財富自由、提早退休的5件該做和5件不該做的事