什麼是財富自由？

財富自由（Financial Independence）最簡單的定義就是被動收入大於生活支出，也就是說，即使不再依賴工作收入，依然能夠維持理想的生活品質。

廣義而言，財富自由代表不需要透過「勞力或時間」換取金錢，工作不再是為了薪水，而是可以專注於自己真正熱愛的事情。當資產帶來的被動收入足以支撐日常開銷，你便可以選擇是否繼續工作，甚至提早退休（FIRE，Financial Independence Retire Early）。

財富自由的核心要點：

• 不依賴工資收入，生活仍能維持無虞
• 擁有穩定的被動收入，如股息、租金、版稅等
• 工作是選擇，而非義務

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財富自由還有多遠？你目前在哪個階段？

在規劃財富自由之前，必須先評估自己的財務狀況，例如債務、儲蓄、日常支出、緊急預備金等。根據「財富自由六階段」，你可以清楚了解自己與財富自由的距離，進而制定具體目標。

財富自由的6個階段

財富階段	特徵
階段1：財務依賴	收入勉強支撐日常開銷，甚至入不敷出，負債累累
階段2：收支平衡	有能力支付日常開銷，但無法應付突發事件，尚未建立緊急預備金
階段3：償債能力	儲蓄可支撐至少 6 個月生活費，開始清償債務並建立基本財務安全
階段4：財務安全	資產可支撐 2~3 年生活費，開始投資並規劃長期財務目標
階段5：財務獨立	被動收入 ≥ 生活開銷，工作不再是必需
階段6：財務富足	被動收入遠超日常開銷，可自由選擇生活方式，實現真正的財務自由

如果你還在階段1~3，應優先減少債務、增加儲蓄；如果已達階段4~5，則可進一步透過投資創造更多被動收入，邁向完全財富自由。

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如何達成財富自由？3大步驟

步驟1：制定財務自由目標（4%法則）

4%法則（Four Percent Rule）是財務自由試算的一個簡單公式，來自美國財務顧問William Bengen 的研究。他發現：

只要每年從投資資產中提領不超過 4% 作為生活費，這筆資產可支撐 30~50 年，甚至更久。

【財富自由試算公式】

退休金 = 預計每年生活費 ÷ 4%

舉例來說：

• 如果你每年生活費為 60 萬，則所需資產為：
  60 萬 ÷ 4% = 1,500 萬
• 如果你每年生活費為 100 萬，則所需資產為：
  100 萬 ÷ 4% = 2,500 萬

步驟2：控制預算（50/30/20法則）

即使薪水再高，如果沒有良好的財務規劃，也難以達成財富自由。「50/30/20 預算法則」是一種簡單有效的理財方法，幫助你分配收入，提高儲蓄率。

【50/30/20 預算法則】

• 50% 必要開支：租金、交通、飲食、保險、稅務等
• 30% 享受支出：娛樂、旅遊、購物、興趣愛好等
• 20% 儲蓄與投資：存緊急預備金、償還債務、投資資產

不同人生階段的財務分配建議

階段	儲蓄/投資建議
剛出社會	先存 3~6 個月緊急預備金，避免財務壓力
穩定就業	優先償還高利率負債，開始建立投資組合
結婚成家	增加保險規劃，開始定期定額投資
邁向財富自由	提高儲蓄與投資比重，累積被動收入

步驟3：增加被動收入（投資理財）

被動收入是達成財富自由的關鍵！ 巴菲特曾說：「如果你沒有辦法在睡覺時也能賺錢，你就會工作到死。」

增加被動收入的方法包括：

1. 股息投資：存股，長期持有高股息ETF或個股
2. 房地產租金：購買房產並出租，創造穩定現金流
3. 創業或版稅收入：寫書、開線上課程、建立自動化事業
4. 投資債券、定存：風險較低的被動收益方式

存股3步驟

1. 選擇穩定成長的公司或ETF（如 0050、00878）
2. 定期定額投入，降低市場波動風險
3. 長期持有，享受「複利」帶來的增值效應

舉例：
若每月投入 10,000 元，年報酬率 7%，20 年後本金 240 萬，總資產可達 525 萬（含利息增長）

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財富自由試算：35K月薪也能達成財富自由

如果你是一名月薪 35,000 元的 25 歲小資族，可透過「50/30/20 預算法則」進行財務規劃：

• 必要開支 (50%)：17,500 元
• 享受支出 (30%)：10,500 元
• 儲蓄/投資 (20%)：7,000 元

如果這 7,000 元 每月投入 年報酬率 7% 的投資組合：

• 10 年後 → 約 120 萬
• 20 年後 → 約 520 萬
• 30 年後 → 約 1,200 萬

透過長期儲蓄與投資，即使收入不高，仍然可以逐步累積財富，實現財富自由！

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財富自由的結論

財富自由並非遙不可及，而是一種可以透過規劃與行動達成的財務目標！
只要實踐以下3步驟，你就能逐步邁向財富自由：

1. 制定財富自由目標（4%法則）
2. 控制預算，提升儲蓄率（50/30/20法則）
3. 創造被動收入（投資理財）

現在就開始規劃財富自由計劃，讓你的人生真正掌控在自己手中！

在投資基金的過程中，了解基金的淨值和績效報酬率是關鍵。這有助於投資者評估基金的表現，以便做出明智的投資決策。本文將針對基金淨值的計算方式、報酬率的類型及其計算方法進行詳盡說明，幫助您深入理解基金投資。

基金淨值的意義與計算

基金淨值（Net Asset Value, NAV）是基金每一單位所代表的資產價值，反映了基金在特定時刻的資產狀況。基金淨值的計算方式如下：

基金單位淨值 = 基金淨資產價值÷總發行單位數

其中，基金淨資產價值是基金的總資產減去負債的結果。當基金的淨資產隨時間變動時，單位淨值也會相應改變。

舉例來說，假設一檔基金的總資產為1,000,000元，並且總發行單位數為10,000單位，則基金單位淨值為100元。

影響基金淨值的因素

1. 市場變化：基金淨值的變化通常受到資產市場價格波動的影響，如股票或債券市場的表現。
2. 申購與贖回：基金的規模會因投資者的申購和贖回而改變，但這一過程不會推升基金的單位淨值，因為轉讓的僅是基金的單位。

基金報酬率的解讀

報酬率是衡量基金績效的主要指標，反映了投資資金的變化幅度。其計算方式如下：

基金報酬率 = (結束日淨值 - 開始日淨值)÷開始日淨值×100%

例如，若一檔基金的淨值從100元上漲至110元，則報酬率為10%。

含息與不含息報酬率

基金的報酬率可以分為含息報酬率與不含息報酬率兩種：

• 不含息報酬率：不考慮配息的情況下計算的報酬率。若按上例計算，其不含息報酬率計算為：

不含息報酬率 = (100 – 100)÷100 = 0%

• 含息報酬率：包含配息後的實際報酬率，計算公式為：

基金含息報酬率 = (結束日淨值 - 開始日淨值 + 每單位配息金額)÷開始日淨值×100%

如上述基金在分配10元配息後，實際的含息報酬率為：

含息報酬率 = (110 – 100 + 10)÷100×100% = 10%

基金淨值和報酬率探討的結論

在評價基金時，不僅要觀察淨值的變動，還要清楚理解報酬率的含義及其計算方法。含息與不含息報酬率提供了不同的視角來分析基金的總回報。透過這些指標，投資者能更全面地評估基金的表現，從而做出符合自身理財需求的最佳選擇。希望這篇文章能為您的基金投資提供有價值的指導，並在未來的投資旅程中助您一臂之力！

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隨著投資觀念的普及，越來越多人開始將目光投向基金這一金融產品。對於新手投資者而言，了解如何選擇基金及贖回的相關技巧是非常重要的。本文將帶您快速掌握基金的基礎知識，並提供有效的贖回技巧，助您成功進行基金投資。

單筆投資 vs. 定期定額

在投資理財的過程中，投資者常常需要在單筆投資和定期定額投資之間做出選擇。手上擁有一筆資金時，如何選擇合適的投入策略對於未來的回報和風險管理至關重要。

單筆投資

單筆投資是指一次性投入一筆較大金額（通常為一萬元以上）於基金中。這種方式允許投資者根據市場變化選擇最佳進場時機，例如在市場低點進場，並在高點贖回，從而實現獲利。然而，若在高點買入，短期內就可能面臨損失。因此，單筆投資適合對市場有一定了解和判斷的人，特別是那些對市場題材或景氣循環較為敏感的投資者。

單筆投資的優劣分析

優點：

1. 抓住市場機會 ：若市場在低點時購買，單筆投資可以迅速獲得較大的獲利空間。
2. 簡單明瞭 ：投資者只需考慮一次進場點，節省了後續管理的時間。

缺點：

1. 風險集中 ：若選擇在高點買入，短期內可能會遭受重創，造成資本損失。
2. 市場判斷難度 ：需要對市場有較強的判斷能力，以成功找到最佳進場時機。

定期定額投資

與單筆投資相比，定期定額投資每隔一段時間（例如每月）固定投資一筆資金。這種方式不僅有助於小額資金的積累，還適合希望長期投資的投資者。因為市場波動會影響基金的淨值，會讓投資者在低點時獲得更多單位，而在高點時則獲得較少，進而形成「平均投資成本」，有助於降低風險並積累複利效果。

定期定額投資的優劣分析

優點：

1. 攤平風險 ：定期定額能夠隨著市場波動買進不同單位，從而降低整體的平均成本。
2. 強迫儲蓄 ：每月定期投資的方式能幫助投資者形成良好的儲蓄習慣，長期累積資本。

缺點：

1. 潛在的機會成本 ：若市場在特定時間內持續上升，可能錯失大量獲利的機會。
2. 複雜性 ：對於某些計算不熟悉的投資者來說，定期定額投資的持續管理可能會增加複雜性。

選擇投資策略的時機

預期基金績效良好

如果您看好某檔基金未來的績效，而市場環境也非常理想，選擇單筆投資可在較低價格的時候購買，從而增加利潤。

預期基金績效波動

若預期市場環境會非常波動，那麼選擇定期定額能夠比較有效地攤平風險，這樣即便在價格下跌時，您也能以較低的成本買到單位。

對於不太能判斷市場趨勢的投資者來說，定期定額無疑是較為穩妥的選擇。

根據市場和資產類別選擇策略

穩定成長的市場

在穩定增長的市場環境中，單筆投資可能會讓投資者快速獲利。然而，如果市場跌落，定期定額的方式能更好地抵抗下行風險。

波動性較大的市場

在高波動性的市場中，例如科技股或新興市場，定期定額策略可以平均投資成本，降低因選錯進場時點而產生的風險，是相對保守的方式。

長期持有的資產類別

對於需要長期持有的資產類別，定期定額策略能更好地適應市場的浮動，並讓投資者避免情緒驅動的決策。然而，若對某個特定資產有絕對的信心，在有頗具上漲潛力的時候，也可以考慮單筆投資。

如何正確贖回基金？

在基金贖回方面，不同類型的基金贖回處理時間各有不同：

• 境內基金：大約需要2至4個營業日。
• 境外基金：一般需要5至7個營業日才能入帳。
• 貨幣基金：國內貨幣基金通常在1個營業日後入帳，而海外貨幣基金則需2個營業日。

另外，基金贖回分為全面贖回和部分贖回，您需要清楚指示是從「贖回基金中扣除」還是從另外的戶頭中扣除，這樣可避免不必要的困擾。

基金類型	通常贖回天數
境內債券型基金	1-2工作天
境內股票/平衡型基金	3-5工作天
境內組合型基金	4-5工作天
境外債券型基金	5-7工作天
境外股票/平衡型基金	5-7工作天
境外組合型基金	7-10工作天

基金結論

在選擇基金投資時，無論是單筆投資還是定期定額，都需根據自身的財務狀況和市場預期做出適合的決策。同時，理解贖回過程和所需時間也能幫助您更好地掌控資金流動。希望以上的信息能幫助您在基金投資路上更為順利，成功達成您的財務目標！

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想買房嗎？了解您的信用評分是成功申請房貸的關鍵！無論是房貸、信用卡還是其他金融產品，信用評分都是金融機構用來評估您的信用風險和還款能力的重要依據。本文將帶您深入解析信用評分的重要性，並教您如何有效提升個人信用評分。

什麼是信用評分？

信用評分，又稱「聯徵分數」，可以在財團法人金融聯合徵信中心查詢自己的信用報告，是金融機構根據您的信用報告所產生的量化指標，用以評估您在未來履行還款義務的可能性。信用評分涵蓋多種財務和信用歷史因素，包括信用卡使用、貸款還款紀錄、債務比率和違約記錄等，是銀行評估申貸人信用風險的重要工具。

信用評分的組成？

運用統計分析理論及方法，將聯徵中心所蒐集在揭露期限內的資料，以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險。某一時點查得的個人信用評分，僅代表該時點該當事人的信用風險，若該當事人於聯徵中心的信用資料隨時間而有異動時，其個人信用評分即可能隨之變動。

個人信用評分之效益為何？

為因應數位金融時代，不論是傳統金融機構或是創新金融業者，都必須對客戶精準評估其信用風險，以即時滿足其金融服務需求，此部分的作業，仰賴由公正、客觀的專業外部機構所提供之信用評分。聯徵中心的「個人信用評分」，是利用資料進行全面分析後的客觀結果，協助金融機構審核當事人信用狀況的標準更為客觀公平，並可藉評分資訊揭露的過程，提供當事人迅速瞭解個人的信用狀況及相關信用弱點，以加強個人信用觀念；此評分已被國內許多金融機構用以評估客戶信用狀況，作為貸款准駁、核貸額度及利率高低等參考，但不宜作為交易准駁的唯一依據。

個人信用評分如何計算？

聯徵中心的個人信用評分係以會員金融機構定期報送有關個人的最新信用資料，依受評對象特性，套用其所適用的信用評分模型，於線上即時將該受評對象的信用資料，逐一轉換成為該評分模型所需評估項目的評估結果，再將每個評估項目的評估結果，加總彙整成為該受評對象的信用評分總分。

個人信用評分模型採用的資料，大致可區分為下列三大類：

1. 繳款行為類信用資料：指個人過去在信用卡、授信借貸、票據以及融資租賃交易的還款行為表現，目的在於瞭解個人過去有無不良繳款紀錄及其授信貸款或信用卡的還款情形，主要包括其延遲還款的嚴重程度、發生頻率及發生延遲繳款的時間點等資料。
2. 負債類信用資料：指個人信用的擴張程度，主要包括負債總額（如：信用卡額度使用率，即應繳金額加上未到期金額÷信用卡額度；如：授信借款往來金融機構家數）、負債型態（如：信用卡有無預借現金、有無使用循環信用；如：授信有無擔保品）及負債變動幅度（如：授信餘額連續減少月份數）等三個面向的資料。
3. 其他類信用資料：主要包括新信用申請類之相關資料（如：金融機構至聯徵中心之新業務查詢次數）、信用長度類之相關資料 (如：目前有效信用卡正卡中使用最久之月份數)及保證人資訊類相關資料等。

買房需要多少信用評分？

一般來說，信用評分範圍在200到800分之間，分數越高代表信用風險越低。大多數銀行要求申請人信用評分在600分以上才能順利通過房貸審核，600至700分被視為房貸申請的基本門檻。

信用評分區間

1. 暫無評分：
   • 原因：無金融往來紀錄、信用資料有爭議、信用不良或正在進行債務協商等。
   • 影響：無法進行正常的信用交易。
2. 200分：
   • 代表信用狀況不佳，風險極高，通常由於嚴重信用瑕疵，如多次延遲還款、呆帳等。
3. 200~800分：
   • 700分以上：信用良好，可享有較高貸款額度及較低利率。
   • 600~700分：達到基本貸款審核標準，但條件可能較為嚴格。
   • 350~500分：信用有瑕疵，貸款難以審核通過，但仍可尋求其他融資管道。
   • 200~350分：信用狀況異常，多數金融機構不提供貸款。

信用評分降低的原因

1. 使用信用卡預借現金：預借現金是指利用信用卡直接提取現金，但這項服務通常伴隨高額手續費及高利率。這些借款會被計入信用卡循環利息中，這顯示出極度缺錢且急需資金，可能會讓金融機構質疑您的財務穩健性。
2. 信用卡或信用貸款遲繳：遲繳是信用評分扣分最嚴重的原因之一。每次遲繳都會被銀行上報至聯徵中心，並留下紀錄，即使銀行可能有幾天的緩衝期，仍會影響評分。
3. 隨意剪卡：隨意剪卡會影響「信用長度」，信用卡使用時間越長，對於信用評分越有幫助。未經考慮就剪卡，可能會導致信用歷史縮短，進而影響評分。
4. 使用信用卡循環利息：僅繳最低應繳金額會使未支付部分進入循環利息計算，導致利息費用增加。這顯示出無法妥善管理收支，信用評分因此下降。
5. 信用卡使用額度過高：信用卡的使用額度是負債類資料之一，使用額度過高意味著負債比重高。當信用卡的額度使用率超過50%，就會影響信用評分。
6. 信用卡永久額度過低：信用卡的永久額度是您信用評分的一部分，額度過低意味著銀行對您的信貸信任度有限。這不僅限制您的消費能力，也會導致實際使用比例偏高。
7. 連續申請多家銀行信用貸款：短期內頻繁申請信用貸款會被視為財務困難的跡象，這些查詢紀錄將會反映在信用報告中，進而影響評分。

提高信用評分的方法

1. 準時還款：按時繳款是維持良好信用的基石，避免分期還款和循環利息。
2. 管理信用卡數量：避免申辦過多信用卡和現金卡，降低潛在債務風險。
3. 建立長期信用歷史：長期使用信用卡並按月全額繳款，有助於累積正面的信用紀錄。
4. 保持穩定工作：穩定的就業記錄，特別是在同一家公司工作超過半年，有助於提高信用評分。
5. 提供完整的財務證明：提交收入證明、銀行對帳單等完整財務資料，增強金融機構對您的信任。
6. 避免當月光族：保持存款餘額，顯示良好的財務管理能力。
7. 避免過多查詢：減少短期內多次查詢信用資料，避免被視為急需資金的風險。
8. 提供保證人：尋找高信用評分的保證人，有助於提升貸款成功率。
9. 保持較高的存款餘額：顯示財務穩健，有助於信用評分的正面評估。
10. 積極與銀行互動：良好的銀行往來關係，如成為VIP客戶，可獲得更好的貸款條件。

在購房的過程中，信用評分是您順利通過房貸審核的重要指標。擁有良好的信用評分不僅能提高貸款成功率，還能爭取到更優惠的條件。因此，建議您隨時留意並維護自己的信用評分，這不僅是買房的通行證，更是實現財務穩健的關鍵。

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隨著房屋老舊、結構安全問題日益突出，危老重建成為許多民眾關注的焦點。危老重建全稱為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，由內政部營建署推出，旨在針對都市內風險較高的老舊建築進行重建，提升居住安全，改善生活品質。政府更提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等多項優惠措施。

危老重建是什麼？

危老重建旨在促進都市內危險且老舊建築物的快速重建。與傳統都市更新相比，危老重建在條件及流程上更加簡化，尤其強調「加速」，不受最低面積限制影響，並縮短了前期溝通協調工作的時間。因此，危老重建逐漸成為都市更新中的熱門選擇。

申請危老重建的條件及流程

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條規定，危老重建的適用條件主要包括：

• 建築物類型：需位於都市計畫範圍內，且非具歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物，並必須是合法建築物。
• 危險及老舊判定條件：
• 被建築主管機關通知限期拆除或強制拆除，或經評估有危險應限期補強或拆除的建築物。
• 經結構安全性能評估結果未達最低等級的建築物。
• 屋齡三十年以上，經評估耐震能力不符合標準且不具改善效益或無設置昇降設備的建築物。

若符合上述條件，並取得全體土地及建築物所有權人的同意，即可向地方政府提出重建計畫申請。計畫核准後可申請建築執照，建造完成後再領取使用執照。相比都市更新，危老重建無需達到最小面積限制，但必須獲得所有權人100%同意。

危老重建的補助額度及項目

為減輕危老重建的經濟負擔，政府提供多項補助計畫，具體補助額度因地區而異。以台北市為例，112年02月公告的補助項目如下：

1. 初步評估補助：樓地板面積未達3,000㎡者，每棟補助12,000元；超過3,000㎡者，每棟補助15,000元。
2. 詳細評估補助：每棟補助不超過評估費用的30%或40萬元。
3. 審查費用補助：初步評估未達最低等級且通過審查的建築物，每棟補助6,000元；詳細評估補助費用的15%，但不超過20萬元。

危老重建的三大優惠獎勵

1. 容積獎勵：重建後的容積獎勵最高可達建築基地的1.3倍基準容積，或1.15倍的原建築容積，並設有多項結構安全、耐震設計及綠建築等特定項目的容積獎勵，總容積獎勵上限為30%。
2. 放寬建蔽率及高度限制：危老重建可享有放寬建蔽率及高度限制的優惠，為小面積建物提供更多規劃空間，有助於創造更大的室內使用空間。
3. 減免稅負：

• 重建期間免繳地價稅、房屋稅。
• 完工後兩年內享有地價稅、房屋稅減半優惠。
• 持有重建後的建築物可延長房屋稅減半徵收，最長可延長十年。

危老重建提供了重建老舊房屋、提升居住安全的機會，政府也給予了豐富的優惠措施。台灣地狹人稠，老舊建築比例高達40%，建議民眾積極了解危老重建相關政策，保護自身及家人的生命財產安全。

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無論是閒置資產的有效利用，還是購屋前的過渡，租賃房屋都是一個直接的選擇。根據Google搜尋引擎的數據顯示，租屋相關關鍵字的搜尋量居高不下，這也反映出台灣租賃市場的蓬勃發展。然而，在這個活躍的市場背後，卻隱藏著繁瑣的法律問題和大大小小的糾紛。

租屋地雷盤點

在租屋糾紛發生時，許多人可能認為房東與房客是對立的角色，但實際上，雙方都希望建立一個和諧的互動關係。房東提供價值數百萬甚至上千萬的房產，每月僅收取數千或數萬元的租金，這是基於風險與報酬的考量，因此他們自然希望能找到一位願意愛護房子的房客。同時，房客每月將收入的一部分用來支付房租，也希望能租到一個舒適且安全的住所，並遇到一位願意解決問題的房東。因此，雙方都帶著期待和謹慎的心情，希望能建立良好的租賃關係。

然而，房客在尋找租屋時，如何預防問題並保障自身安全？根據內政部的調查，房客面臨的十大困擾如下：

1. 租金議價機制不透明。
2. 房東修繕處理效率不佳。
3. 支付費用的約定不明確。
4. 修繕責任的判定困難。
5. 房屋實際品質與預期有差距。
6. 租金無法用於申報所得稅。
7. 合約終止困難。
8. 屋況點交或返還標準不明確。
9. 押金返還問題。
10. 房東擅自更改租屋內容。

為了避免這些問題發生在自己身上，房客在尋找租屋及簽訂合約時，應仔細了解並釐清以上問題。經過與房東的充分溝通，確保合約中明確載明相關條款及罰則，這樣可以大幅降低未來糾紛的風險。

同樣地，房東在出租房屋時也面臨以下十大困擾：

1. 房客遲繳租金。
2. 房屋遭到破壞。
3. 房客管理難度大。
4. 房客遺留物處理困難。
5. 修繕事務繁雜。
6. 房屋返還時間過長。
7. 糾紛處理成本高。
8. 修繕責任判定困難。
9. 合約終止困難。
10. 招租困難。

為了預防這些問題，房東應在選擇房客時謹慎觀察，通過詢問和互動了解房客的履約風險。若雙方達成一致意見，應將所有條件及權利義務明確寫入合約，以便在履約時有據可循。

綜觀上述租屋地雷，幾年前的「張淑晶事件」便成了經典反面案例。因此，無論是作為出租人還是承租人，在租賃房屋時都應謹慎行事。以下列舉了「住宅租賃」中應注意的七個要點，供大家在進行租賃時參考。

租賃範圍及使用方式

有案例顯示，由於未事先約定陽台或窗台的使用方式，承租人在陽台種植花草，卻被管委會認為違反規約，導致出租人要求承租人移除，而承租人拒絕配合，最終引發爭議。因此，事先明確約定租賃範圍和使用方式（如陽台、頂樓、公共走廊或房屋前空地等），可以有效避免後續紛爭。

租金及相關費用之分擔

通常，管理費、水電費等日常開支由承租人負擔。但若有特別約定，應在合約中詳細載明(例如水電費計算方式、垃圾處理費等等…)。此外，部分物件可能有健身房、游泳池等設施的使用費，若承租人希望使用，則需支付相應費用。這些細節常常是爭議的根源。

租期與續約

租期一般不會被疏忽記載，但租約到期後，若出租人未與承租人重新訂立合約，只要承租人繼續支付租金，租賃合約便會轉變為不定期租賃合約。這對出租人權益影響甚大，未來若想終止合約或提高租金，都可能面臨阻礙，建議固定以1年約簽訂，每年度固定續約，可保留足夠彈性操作空間。

違約條款

儘管相關法令對違約條款有所限制，但需特別注意「提前終止權」的約定(可參考住宅租賃定型化契約)。如果租賃合約中未明確約定提前終止權，則在租期未滿之前，除非一方違約，否則無法提前終止合約。而目前市面上銷售的簡易版租賃合約中，常見只有單方擁有提前終止權的情況，簽約前務必仔細檢查。

公證

租賃房屋的風險之一在於，承租人不交租金又不願搬離。此時，出租人只能提起訴訟，待勝訴後再進行強制執行，整個過程可能短則半年，長則兩年。在此期間，不僅租金難以追回，房屋也可能遭到損壞。

因此，建議在合約中加註：「承租人應支付合約所載之租金、費用及違約金，並於合約期滿或終止後返還房屋，否則出租人可直接申請強制執行。」並於民間公證人處公證。經公證後，若承租人未支付租金或未按時搬離，則可無需經過訴訟程序，直接申請強制執行，通常在一到兩個月內即可處理完畢，比一般訴訟程序快速許多。

租賃對象

了解承租人的身分是必要的，而非失禮的舉動。承租人的居住人員和工作性質都是需要事先確認的。許多出租人在簽約後才發現承租人職業特殊或生活複雜，但因合約的約束無法提前終止，結果整日被其他住戶投訴，進而引發後續爭議。因此，事先進行確認是非常必要的。

押金

許多承租人誤以為一旦違約，出租人可以全額沒收押金。實際上，在合約終止並完成房屋點交後，押金應完整退還給承租人。除非房屋有損害、租金未繳或有違約金情形，否則出租人無權沒收押金。如果合約中規定違約即全額沒收押金，同時還另外主張違約金，這是違法的。

結論

租賃房屋的注意事項遠不止以上幾點，還包括房屋修繕責任、附隨設備提供、租金遲延給付等，都可能引發爭議。因此，建議在租賃時尋求有品牌的不動產經紀業者協助，這不僅可以大幅減少後續爭議的產生，也能在遇到糾紛時獲得專業的處理建議。承租人也可以通過包租代管業者租賃房屋，避免與不專業的房東發生無謂的爭執。

「房屋租賃」這一住的需求及行為，隨著未來資訊的更加透明、制度的更加健全以及民眾認知的提升，相信租賃雙方將更能遵守明確的權利義務，建立更和諧且緊密的關係。隨著雙方共同努力達成「房東放心，房客安心」的目標，租屋將成為一件簡單而愉快的事。

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房屋稅是什麼？

房屋稅是房地產持有期間每年都需繳納的一種稅。同地價稅一樣為持有稅，是向房屋所有權人徵收、房屋稅計算時間為去年 7 / 1～今年 6 / 30 ，每年 5 月為繳交房屋稅期間。如果在這段期間內房屋發生買賣，則需按年度比例分攤房屋稅。

房屋稅的計算基礎

房屋稅的金額取決於房屋的「房屋課稅現值」。這個數值並不是市場上的買賣價，而是由政府根據房屋的面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素評估出來的，廣泛用來作為房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。各縣市政府的不動產評價委員會會依房屋構造、用途、樓層等條件，訂定一個「 房屋標準單價 」，再將房屋標準單價與使用面積、地段、折舊率，計算出「 房屋評定現值 」。

房屋稅的課稅範圍

房屋稅不僅針對房屋本身，還包括其他固定於土地上的建築物，如夾層屋、倉庫、油槽等。然而，自用停車場並不在房屋稅的課稅範圍內。

房屋稅的計算公式

房屋稅 = 房屋課稅現值 × 房屋稅稅率

房屋課稅現值：

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1 - 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率

房屋稅稅率：中央政府有法定稅率，但各地政府會根據實際情況有所不同。

房屋稅稅率表

項目	法定稅率最低	法定稅率最高
非自住之住家用	1.5%	3.6%
自住使用	1.2%	–
公益出租人出租使用	1.2%	–
營業用、私人醫院、診所、自由職業事務所	3%	5%
人民團體等非營業用	1.5%	2.5%

自用住宅稅率的條件

要符合1.2%的自用住宅稅率，需滿足以下條件：

1. 房屋無出租使用
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計不超過3戶

不符合以上條件的，例如出租或空屋，需按非自住的稅率1.5%~3.6%繳稅。

範例計算

假設房屋位於台中市，為一棟30年的電梯大樓，面積50坪，市值約1,500萬。其房屋課稅現值為500,000元，適用1.2%的自用住宅稅率，則需繳納的房屋稅為：

房屋稅 = 500,000 × 1.2% = 6,000元

如何節省房屋稅

1. 確認是否符合自用住宅稅率：自用住宅稅率1.2%是最低的，先確認是否符合這個條件。
2. 申請減免房屋稅：如果房屋符合以下14種狀況，可以申請減免房屋稅：
   • 焚燬、坍塌、拆除致不堪居住房屋
   • 災害毀損五成以上房屋
   • 其他具體情況，請參考財政部相關規定。
3. 參與公益出租或包租代管：符合條件的房屋可享受1.2%的最低稅率，甚至可再折減50%。
4. 簡陋房屋申請核減：達到簡陋房屋標準的房屋可減免30%~70%。
5. 受災或特殊房屋減免：如海砂屋、輻射屋等經鑑定符合標準的房屋可申請減免。
6. 房屋增建、改建申報：依法申報增建、改建後的房屋面積，以避免因未申報導致的稅務風險。

房屋稅查詢方式

可以通過財政部稅務入口網查詢房屋稅額。房屋所有權人可憑自然人憑證、工商憑證或已註冊的健保卡進行查詢。

使用信用卡繳納房屋稅並獲得回饋

房屋稅金額較大，可以使用提供繳稅回饋的信用卡或行動支付獲得回饋。具體優惠可參考市場先生的相關整理文章。

快速總結

1. 繳納時間：每年5月1日至5月31日。
2. 計算方式：房屋課稅現值 × 房屋稅稅率。
3. 稅率：自用住宅稅率最低，為1.2%；各地稅率有所不同。
4. 節稅策略：確認自用住宅稅率，符合條件申請減免房屋稅，使用有回饋的信用卡或行動支付繳稅。

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契稅，是在房屋所有權轉移過程中徵收的一種租稅，屬於財產稅及地方稅的範疇。房屋移轉不僅涵蓋了買賣交易，還包括贈與、佔有、交換、設立典權、分割等轉讓行為。

在房屋交易中，除了契稅，買方還需繳納印花稅和土地登記規費，其中契稅通常佔據主要的費用部分。

契稅計算公式

契稅的計算公式為： 契稅 = 房屋現值 × 契稅稅率

需要注意的是：

• 房屋現值：非市價，而是由縣市稅捐處評定的價值，通常低於市價。查詢房屋現值可向稅務機關申請稅籍證明。

房屋現值的評定會考慮面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素，並每三年調整一次。需特別注意，房屋現值並不等同於房屋稅單上的課稅現值，房屋現值還包含免稅現值部分。

• 契稅稅率：根據契稅種類不同，稅率範圍為2%至6%。常見的買賣和贈與情形，契稅稅率為6%。

契稅種類	稅率
交換、分割	2%
典權	4%
買賣、贈與、占有	6%

舉例：假設A先生從B小姐處購買一棟位於台北市的房子，核定房屋現值為100萬元。A先生需在簽約後30日內申報繳納契稅，計算方式為100萬 × 6% = 60,000元。

契稅由誰繳納？

契稅的繳納義務人是房屋所有權最後的取得者。依據不同的房屋取得行為(交換、分割、典權、買賣、贈與及占有)，納稅義務人可分為以下幾類：

1. 交換人、分割人(稅率2%)
2. 典權人(稅率4%)
3. 買受人、受贈人、占有人(稅率6%)

簡而言之，房屋的最終所有者就是契稅的繳納者。

契稅申報的時限

一般情況下，契稅需在「契約成立之日」起30日內向當地主管機關申報。逾期申報的話，每超過3日將加徵1%的怠報金，但怠報金的最高額度不超過應納稅額的15,000元。

在實務操作中，契稅申報多由代書代為處理。申報期限依案件類型有所不同：

• 一般移轉案件：契約成立之日起30日內
• 法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起30日
• 產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內
• 新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內
• 政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內

若符合以下情況，可申請契稅減徵：

如何節省契稅？

申請項目	減免方式
參與重大交通建設	減徵契稅30%
新市鎮特定區內建築物	使用執照發放後5年內逐年減徵（第一年免徵，第二年減徵80%，第三年減徵60%，第四年減徵40%，第五年減徵20%）
都市更新單元內建築物	更新後第一次移轉時，減徵契稅40%

契稅查詢方式

查詢契稅金額的途徑包括：

1. 房屋所有權人可帶身份證及印章至稅務機關申請「稅籍證明」，上面會記載房屋現值，計算契稅。
2. 使用自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡，通過財政部稅務入口網線上查詢。

如何繳納契稅最划算？

除了現金繳納外，還可以考慮使用信用卡或行動支付。有些信用卡提供契稅回饋，行動支付亦可享有促銷優惠。建議在繳納前檢查是否有相關的回饋或優惠措施，以節省開支。

希望這些資訊能幫助您更有效地處理契稅問題，做出明智的財務決策。

重點回顧

1. 契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅，由買方或建物所有權人繳納，需要在契約成立日起30日內申報。
2. 契稅的計算方式是「房屋現值×契稅稅率」，「房屋現值」並非買房時的市價，是由稅務機關評定的，可透過財政部入口查詢。
3. 契稅稅率依契稅種類，介於2%~6%之間，其中最常見的買賣跟贈與，稅率為6%。

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地價稅，一個你可能聽過但不太了解的名詞。它不僅僅是一種稅收，更是影響房地產市場和政府收入的重要因素。今天，我們將深入探討地價稅的方方面面，帶你全面了解這個課題。

地價稅的背景

地價稅的起源

地價稅的歷史可以追溯到古代，當時的土地是財富和權力的象徵。隨著社會的發展，政府開始對土地徵稅，以獲取財政收入。這種稅收形式在不同的時代和地區都有所不同，但其核心理念一直未變，即通過土地稅收來調節土地市場和促進經濟發展。

地價稅在不同國家的實行

在不同的國家，地價稅的實行方式和政策各有不同。例如，美國和加拿大的地價稅制度較為成熟，而亞洲國家如日本和韓國也有其獨特的地價稅政策。這些制度的差異反映了各國在經濟、文化和政治上的多樣性。

地價稅的基本概念

地價稅的計算方式

地價稅通常是根據土地的價值來計算的。政府會定期評估土地價值，並根據這個評估結果來徵收稅款。這個過程可能涉及多個步驟，包括土地評估、稅率確定和稅款計算。

地價稅是屬於地方稅，課稅對象分為一般用地跟特別用地，稅率會有不同。是根據課稅地價高低，採累進稅率計算地價稅。

• 特別用地：自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地、公共設施保留地、公有土地、事業直接使用土地(如加油站、停車場)。
• 在特別用地以外的都屬於一般用地。

一般用地的累進稅率落在千分之十到千分之五十五之間，而地價稅的課徵金額則依照要報稅的土地價值，相較「累進起點地價」超出或不足的金額，分為以下六級。

1. 第1級：課稅地價（未超過累進起點地價者）× 稅率(10‰)
2. 第2級：課稅地價（超過累進起點地價未達 5 倍者）× 稅率(15‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.005）
3. 第3級：課稅地價（超過累進起點地價 5 倍至10倍者）× 稅率(25‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.065）
4. 第4級：課稅地價（超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者）× 稅率(35‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.175）
5. 第5級：課稅地價（超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者）× 稅率(45‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.335）
6. 第6級：課稅地價（超過累進起點地價 20 倍以上者）× 稅率（55‰）－累進差額（累進起點地價 × 0.545）

例如，李先生擁有一筆一般用地土地100平方公尺，申報地價為每平方公尺1萬元，則該筆土地的地價即為100萬元，若當地的累進起點地價為200萬元，表示李先生的土地未超過當地的累進地價，屬於第1級課稅級距，稅率為10‰，則地價稅額為100萬元 × 10‰ = 1萬元。

特殊用地以及自用住宅用地，政府提供稅率上的優惠，其中自用住宅用地的稅率只要2‰，且特殊用地不受累進起點地價的影響，稅率固定，課稅級距如下：

1. 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地：課稅地價× 稅率(2‰)
2. 公共設施保留地：課稅地價× 稅率(6‰)
3. 公有土地、事業直接使用土地(如加油站)：課稅地價× 稅率(10‰)

影響地價稅的因素

多種因素會影響地價稅的高低。例如，土地的地理位置、用途、發展潛力等都是影響土地價值的重要因素。政府政策和市場需求也會對地價稅產生影響。

地價稅的作用與影響

對房地產市場的影響

地價稅對房地產市場有著深遠的影響。它可以通過調節土地價格來影響房地產市場的供需關係，進而影響房價和租金水平。

對政府收入的貢獻

地價稅是政府財政收入的重要來源之一。它為政府提供了穩定的收入來源，用於公共設施建設和社會福利等方面。

如何節省地價稅？

自用住宅用地

自用住宅用地有最低的課稅稅率2‰是最省的，需確認自己的房地產是否符合自用住宅用地的條件：

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬至少有一人於該地辦理戶籍登記。
2. 土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍以一處為限，如果在不同戶籍，會以地價較高者自動轉為自用住宅稅率。
3. 都市面積不超過300平方公尺(相當於90.75坪)，非都市面積不超過700平方公尺(相當於211.75坪)，超出的面積部分不適用自用稅率。
4. 無出租或營業行為之住宅用地。

如果有發生土地所有權人變更(例如買賣、贈與、繼承、信託、新購持分)，新的所有權人須重新提出申請，才能適用地價稅特別稅率。

申請減免地價稅

財政部區分了共十三種特殊土地情形得全免或減徵稅額，需於每年地價稅開徵 40 日前提出申請，詳細內容可到財政部法規頁面查詢確認。

地價稅如何查詢？

由於地價稅是地方政府稅，如要查詢需到各縣市稅捐稽徵處網站查詢。查詢時需要準備土地的「地號」以及「課稅面積」等資料，這些資訊都計載於土地權狀上，或是依照過往的地價稅稅單內容填寫查詢。下圖為新北市稅捐稽徵處地價稅試算頁面。

重點回顧

1. 地價稅是房屋或土地持有期間需繳納的稅，繳納時間是每年11/1~11/30。
2. 地價稅是屬於地方稅，每個縣市的公告地價均不同。一般用地稅率10‰~55‰累進，自用住宅用地稅率2‰。
3. 如果符合自用住宅用地標準，需要在9/22前申請，才能享有稅率優惠，若核定為自用住宅用途，之後就不用每年申請。
4. 要查詢地價稅，可以準備自己的土地權狀或之前的地價稅稅單，上各縣市稅捐稽徵處網站查詢。

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