分類: 基礎知識

豪宅稅是針對高級住宅的一種合理加價的房屋稅。這並非一個新設立的稅種，而是在現有房屋稅基礎上加價的稅金。豪宅稅的設立主要源自台北市的租稅改革，旨在讓稅負更合理地反映高級住宅的價值，防止高所得者透過購置高級住宅來規避遺產及贈與稅。

豪宅稅的定義與標準

根據台北市的規定，高級住宅的認定需符合以下三條件：

1. 房屋構造標準：必須為鋼筋混凝土以上的結構。
2. 用途：住宅用途。
3. 總價：房地總價（包含車位）在6,000萬元以上。

此外，還有8+3的認定指標：

8項基本指標

獨棟建築	外觀豪華
地段絕佳	景觀良好
每層少戶	戶戶車位
保全嚴謹	管理周全

3項額外指標

1. 每戶總價6,000萬元以上。
2. 每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。
3. 每棟符合上述條件的戶數達70%以上。

如果納稅人對高級住宅的認定有異議，可以在收到繳款書後的30天內申請復查。

豪宅稅的計算方式

豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式如下：

項目	計算公式
房屋稅額	房屋現值 × 稅率
豪宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式如下：

時期	計算方式
2001年7月1日前	房屋標準單價 × (1 + 各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起	房屋標準單價 × (1 + 120%)

房屋現值 = 標準單價 × (1 – 折舊年數 × 折舊率) × 房屋街路等級調整率 × 房屋面積

豪宅稅及路段率的計算實例

假設某房屋位於路段率200%的區域，房屋標準單價每平方公尺為1萬元。豪宅稅的計算如下：

差異	路段率	房屋標準單價
一般房屋稅	X	10,000
豪宅稅	200%	10,000 × (1 + 200%) = 30,000

經路段率調整後，房屋標準單價增加至每平方公尺3萬元，因此房屋稅將增加至原來的三倍。

也可以透過地方稅務機關的試算服務預估房屋稅稅額。

總結

了解豪宅稅可以幫助潛在買家做好財務規劃，避免不必要的財務壓力。豪宅稅的設立，不僅能促進租稅負擔合理化，還能使高級住宅的價值更為明確，進一步體現市場機制的透明與健康。

提早了解豪宅稅，未來您可能成為擁有豪宅的一份子。希望這篇文章能幫助您更好地理解豪宅稅的計算與影響。若想進一步了解房屋、土地實價登錄行情，請參考內政部的相關資料。

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在購買房屋過程中，除了房屋的價格和稅費，地政登記規費也是一項不可忽視的費用。這些費用是在地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所需繳納的，主要由買方負擔。本文將詳細解析地政登記規費的種類、計算方式及實際案例，幫助您更全面地了解購房過程中的相關費用。

地政登記規費的種類

地政登記規費主要分為以下四類，其中登記費是金額較大的部分，其餘幾項費用相對較小：

1. 登記費(依土地法第65條或第76條規定辦理，進行土地和不動產登記時需要支付的基本費用。)
   • 所有權移轉登記費：在購房過程中，買方需要到地政事務所辦理過戶手續，並繳納買賣登記費。
   • 他項權利移轉登記費：如果購房者使用房貸，則需要到地政事務所辦理貸款抵押權設定，並繳納設定登記費。設定登記費一般為貸款金額的1.2倍。
2. 書狀費(依土地法第67條或第77條規定辦理，用於支付與地政登記相關的文件製作和處理費用。)
   • 當土地或建物登記時需要核發證明書，每張證明書需繳交80元的書狀費。例如，在辦理買賣所有權移轉登記時，地政機關會發給買方房屋權狀，買方需支付每張80元的費用。
3. 工本費(依土地法第79條之2規定辦理，用於支付地政登記辦理過程中的各種行政手續費用。)
   • 如果需要調閱謄本或其他地籍資料，可到地政機關申請，並按各地收費標準繳交工本費。
4. 閱覽費(依土地法第79條之2規定辦理，在土地和不動產登記過程中查閱相關文件和資料時支付的費用。)
   • 若申請閱覽地籍圖之藍曬圖、複製圖或電子處理的地籍資料，申請人需繳納閱覽費。

地政登記規費的計算方式

以下是地政登記規費的計算方式：

項目	收費方式
所有權登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值的千分之二計算
所有權移轉登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值千分之一計算
他項權利設定、移轉登記	規費按權利價值千分之一計算
他項權利內容變更登記	規費依權利價值增加部分按權利價值千分之一計算
書狀費	申請核發土地或建物所有權狀每張80元。
工本費	申請登記謄本或節本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。 申請地籍圖謄本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。
閱覽費	地籍圖之藍曬圖或複製圖閱覽費，每幅10元限時20分鐘。 電子處理之地籍資料查詢閱覽費，每筆（棟）20元限時5分鐘。 登記申請書及其附件閱覽、抄錄或攝影閱覽費，每案75元限時20分鐘。

地政登記規費的繳納實例

讓我們以一位在台北市買房的買家為例，說明地政登記規費的實際繳納情況：

張先生於2023年在台北市中山區購買了一間40坪的電梯大樓公寓，成交金額為2,000萬元，貸款金額1,500萬元，房屋評定現值及土地申報地價總計為1000萬，本次買房時所繳納的地政規費如下：

項目	金額
所有權移轉登記	1000萬*0.1%=10,000元
貸款抵押權登記	1,500萬*1.2*0.1%=18,000元

也可以透過各地方稅務機關提供的線上試算服務預估應繳納的規費。

地政登記規費的繳納方式

購房過程中，這些地政登記規費通常由代書代為繳納，並在代書服務費中實報實銷。代書服務費視服務內容而定，一般在數千元至數萬元不等。

總結

地政登記規費是購房過程中必須考慮的費用，包括登記費、書狀費、工本費和閱覽費。其中，登記費金額較大，特別是貸款抵押權登記費，往往比移轉登記高出許多。了解這些費用的計算方式和繳納方式，可以幫助買家在購房過程中做好預算，避免不必要的財務壓力。希望本文能提供有用的資訊，讓您的購房之路更加順利。

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印花稅，作為一種針對特定憑證課徵的憑證稅，是中華民國稅制中的一項重要稅目。無論是簽訂契約還是開立收據，只要憑證在中華民國境內成立，就必須課徵印花稅。以下我們將深入探討印花稅的種類、計算方式及繳納方法，並提供一些實用的見解。

什麼是印花稅？

印花稅是一種憑證稅，針對特定憑證所課徵。雖然憑證的種類繁多，包括契約和收據等，但並非所有憑證都需繳納印花稅。稅法採列舉式規定，只有列舉在內的憑證才需繳納。常見例子包括購房簽約時的印花稅，以及統一發票中獎超過1,000元時需繳的印花稅。

印花稅的繳納時機

依據規定，應納印花稅的憑證需在書立後交付或使用時繳納。這意味著在憑證產生時，立據人或立約人即需依規定繳納印花稅。例如，醫療院所開立自費收據時需貼印花稅票，表示已繳納印花稅。

課稅憑證範圍

需要課徵印花稅的憑證分為四大類型：

1. 銀錢收據：包括收到銀錢所立之單據、簿、摺等，例如收款回執、取租簿等，但不包括兼具營業發票性質之銀錢收據。
2. 買賣動產契據：如買賣車輛、商品原料等。
3. 承攬契據：如承包工程契約、承印印刷品契約等。
4. 典賣、讓受及分割不動產契據：包括設定典權及買賣、交換、贈與、分割土地或房屋的契據。

印花稅的計算方式及課稅對象

印花稅的稅率一般以憑證金額的1‰～4‰為主，也有固定金額的。以下為常見的印花稅計算方式：

• 銀錢收據：金額的4‰（押標金按金額1‰）
• 買賣動產契據：每件稅額新台幣12元
• 承攬契據：金額的1‰
• 典賣、讓受及分割不動產契據：金額的1‰

課稅對象主要為立據人或立約人。

印花稅的繳納方式

繳納印花稅的方式多樣，可根據實際需求選擇：

1. 郵局購買印花稅票貼於憑證上：郵局發行不同面額的印花稅票，可根據需求購買並貼於憑證上。
2. 金額大者可個案申請繳款：應納稅額巨大的，可向地方税稽徵機構申請開立繳款書，並選擇便利商店、網路或公庫繳納。
3. 數量多者可申請按期彙總繳納：如公司行號或其他事業組織，因為憑證數量龐大，可申請按期彙總繳納。

如何註銷印花稅票？

採貼票方式的印花稅，在貼完稅票後需進行註銷，即「銷花」。納稅人需在每枚稅票與憑證紙面騎縫處加蓋圖章，個人可用簽名或劃押代替圖章。若未進行銷花或銷花不符合規定，需繳納5至10倍罰鍰。

印花稅漏繳的罰則

若未按規定繳納印花稅或未註銷稅票，會面臨相應罰則。例如，一牙醫診所開立自費醫療費用收據新台幣65,000元，若未貼印花稅票，除補繳稅款260元外，還需罰1,300至3,900元。

結論與見解

印花稅雖然在日常商業活動中常被忽視，但其重要性不容小覷。建議企業及個人對其有所了解並遵循相關規定，以避免不必要的罰款和法律問題。同時，熟悉不同繳納方式和註銷手續，也能提升稅務合規效率。

未來，隨著數位化進程加速，印花稅的管理方式或許也會逐步電子化，這將進一步提升納稅便捷性。希望這篇文章能幫助讀者更好地了解印花稅的相關知識，為自己的財務管理提供參考。

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房屋稅是什麼？

房屋稅是房地產持有期間每年都需繳納的一種稅。同地價稅一樣為持有稅，是向房屋所有權人徵收、房屋稅計算時間為去年 7 / 1～今年 6 / 30 ，每年 5 月為繳交房屋稅期間。如果在這段期間內房屋發生買賣，則需按年度比例分攤房屋稅。

房屋稅的計算基礎

房屋稅的金額取決於房屋的「房屋課稅現值」。這個數值並不是市場上的買賣價，而是由政府根據房屋的面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素評估出來的，廣泛用來作為房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。各縣市政府的不動產評價委員會會依房屋構造、用途、樓層等條件，訂定一個「 房屋標準單價 」，再將房屋標準單價與使用面積、地段、折舊率，計算出「 房屋評定現值 」。

房屋稅的課稅範圍

房屋稅不僅針對房屋本身，還包括其他固定於土地上的建築物，如夾層屋、倉庫、油槽等。然而，自用停車場並不在房屋稅的課稅範圍內。

房屋稅的計算公式

房屋稅 = 房屋課稅現值 × 房屋稅稅率

房屋課稅現值：

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1 - 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率

房屋稅稅率：中央政府有法定稅率，但各地政府會根據實際情況有所不同。

房屋稅稅率表

項目	法定稅率最低	法定稅率最高
非自住之住家用	1.5%	3.6%
自住使用	1.2%	–
公益出租人出租使用	1.2%	–
營業用、私人醫院、診所、自由職業事務所	3%	5%
人民團體等非營業用	1.5%	2.5%

自用住宅稅率的條件

要符合1.2%的自用住宅稅率，需滿足以下條件：

1. 房屋無出租使用
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計不超過3戶

不符合以上條件的，例如出租或空屋，需按非自住的稅率1.5%~3.6%繳稅。

範例計算

假設房屋位於台中市，為一棟30年的電梯大樓，面積50坪，市值約1,500萬。其房屋課稅現值為500,000元，適用1.2%的自用住宅稅率，則需繳納的房屋稅為：

房屋稅 = 500,000 × 1.2% = 6,000元

如何節省房屋稅

1. 確認是否符合自用住宅稅率：自用住宅稅率1.2%是最低的，先確認是否符合這個條件。
2. 申請減免房屋稅：如果房屋符合以下14種狀況，可以申請減免房屋稅：
   • 焚燬、坍塌、拆除致不堪居住房屋
   • 災害毀損五成以上房屋
   • 其他具體情況，請參考財政部相關規定。
3. 參與公益出租或包租代管：符合條件的房屋可享受1.2%的最低稅率，甚至可再折減50%。
4. 簡陋房屋申請核減：達到簡陋房屋標準的房屋可減免30%~70%。
5. 受災或特殊房屋減免：如海砂屋、輻射屋等經鑑定符合標準的房屋可申請減免。
6. 房屋增建、改建申報：依法申報增建、改建後的房屋面積，以避免因未申報導致的稅務風險。

房屋稅查詢方式

可以通過財政部稅務入口網查詢房屋稅額。房屋所有權人可憑自然人憑證、工商憑證或已註冊的健保卡進行查詢。

使用信用卡繳納房屋稅並獲得回饋

房屋稅金額較大，可以使用提供繳稅回饋的信用卡或行動支付獲得回饋。具體優惠可參考市場先生的相關整理文章。

快速總結

1. 繳納時間：每年5月1日至5月31日。
2. 計算方式：房屋課稅現值 × 房屋稅稅率。
3. 稅率：自用住宅稅率最低，為1.2%；各地稅率有所不同。
4. 節稅策略：確認自用住宅稅率，符合條件申請減免房屋稅，使用有回饋的信用卡或行動支付繳稅。

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契稅，是在房屋所有權轉移過程中徵收的一種租稅，屬於財產稅及地方稅的範疇。房屋移轉不僅涵蓋了買賣交易，還包括贈與、佔有、交換、設立典權、分割等轉讓行為。

在房屋交易中，除了契稅，買方還需繳納印花稅和土地登記規費，其中契稅通常佔據主要的費用部分。

契稅計算公式

契稅的計算公式為： 契稅 = 房屋現值 × 契稅稅率

需要注意的是：

• 房屋現值：非市價，而是由縣市稅捐處評定的價值，通常低於市價。查詢房屋現值可向稅務機關申請稅籍證明。

房屋現值的評定會考慮面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素，並每三年調整一次。需特別注意，房屋現值並不等同於房屋稅單上的課稅現值，房屋現值還包含免稅現值部分。

• 契稅稅率：根據契稅種類不同，稅率範圍為2%至6%。常見的買賣和贈與情形，契稅稅率為6%。

契稅種類	稅率
交換、分割	2%
典權	4%
買賣、贈與、占有	6%

舉例：假設A先生從B小姐處購買一棟位於台北市的房子，核定房屋現值為100萬元。A先生需在簽約後30日內申報繳納契稅，計算方式為100萬 × 6% = 60,000元。

契稅由誰繳納？

契稅的繳納義務人是房屋所有權最後的取得者。依據不同的房屋取得行為(交換、分割、典權、買賣、贈與及占有)，納稅義務人可分為以下幾類：

1. 交換人、分割人(稅率2%)
2. 典權人(稅率4%)
3. 買受人、受贈人、占有人(稅率6%)

簡而言之，房屋的最終所有者就是契稅的繳納者。

契稅申報的時限

一般情況下，契稅需在「契約成立之日」起30日內向當地主管機關申報。逾期申報的話，每超過3日將加徵1%的怠報金，但怠報金的最高額度不超過應納稅額的15,000元。

在實務操作中，契稅申報多由代書代為處理。申報期限依案件類型有所不同：

• 一般移轉案件：契約成立之日起30日內
• 法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起30日
• 產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內
• 新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內
• 政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內

若符合以下情況，可申請契稅減徵：

如何節省契稅？

申請項目	減免方式
參與重大交通建設	減徵契稅30%
新市鎮特定區內建築物	使用執照發放後5年內逐年減徵（第一年免徵，第二年減徵80%，第三年減徵60%，第四年減徵40%，第五年減徵20%）
都市更新單元內建築物	更新後第一次移轉時，減徵契稅40%

契稅查詢方式

查詢契稅金額的途徑包括：

1. 房屋所有權人可帶身份證及印章至稅務機關申請「稅籍證明」，上面會記載房屋現值，計算契稅。
2. 使用自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡，通過財政部稅務入口網線上查詢。

如何繳納契稅最划算？

除了現金繳納外，還可以考慮使用信用卡或行動支付。有些信用卡提供契稅回饋，行動支付亦可享有促銷優惠。建議在繳納前檢查是否有相關的回饋或優惠措施，以節省開支。

希望這些資訊能幫助您更有效地處理契稅問題，做出明智的財務決策。

重點回顧

1. 契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅，由買方或建物所有權人繳納，需要在契約成立日起30日內申報。
2. 契稅的計算方式是「房屋現值×契稅稅率」，「房屋現值」並非買房時的市價，是由稅務機關評定的，可透過財政部入口查詢。
3. 契稅稅率依契稅種類，介於2%~6%之間，其中最常見的買賣跟贈與，稅率為6%。

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地價稅，一個你可能聽過但不太了解的名詞。它不僅僅是一種稅收，更是影響房地產市場和政府收入的重要因素。今天，我們將深入探討地價稅的方方面面，帶你全面了解這個課題。

地價稅的背景

地價稅的起源

地價稅的歷史可以追溯到古代，當時的土地是財富和權力的象徵。隨著社會的發展，政府開始對土地徵稅，以獲取財政收入。這種稅收形式在不同的時代和地區都有所不同，但其核心理念一直未變，即通過土地稅收來調節土地市場和促進經濟發展。

地價稅在不同國家的實行

在不同的國家，地價稅的實行方式和政策各有不同。例如，美國和加拿大的地價稅制度較為成熟，而亞洲國家如日本和韓國也有其獨特的地價稅政策。這些制度的差異反映了各國在經濟、文化和政治上的多樣性。

地價稅的基本概念

地價稅的計算方式

地價稅通常是根據土地的價值來計算的。政府會定期評估土地價值，並根據這個評估結果來徵收稅款。這個過程可能涉及多個步驟，包括土地評估、稅率確定和稅款計算。

地價稅是屬於地方稅，課稅對象分為一般用地跟特別用地，稅率會有不同。是根據課稅地價高低，採累進稅率計算地價稅。

• 特別用地：自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地、公共設施保留地、公有土地、事業直接使用土地(如加油站、停車場)。
• 在特別用地以外的都屬於一般用地。

一般用地的累進稅率落在千分之十到千分之五十五之間，而地價稅的課徵金額則依照要報稅的土地價值，相較「累進起點地價」超出或不足的金額，分為以下六級。

1. 第1級：課稅地價（未超過累進起點地價者）× 稅率(10‰)
2. 第2級：課稅地價（超過累進起點地價未達 5 倍者）× 稅率(15‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.005）
3. 第3級：課稅地價（超過累進起點地價 5 倍至10倍者）× 稅率(25‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.065）
4. 第4級：課稅地價（超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者）× 稅率(35‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.175）
5. 第5級：課稅地價（超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者）× 稅率(45‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.335）
6. 第6級：課稅地價（超過累進起點地價 20 倍以上者）× 稅率（55‰）－累進差額（累進起點地價 × 0.545）

例如，李先生擁有一筆一般用地土地100平方公尺，申報地價為每平方公尺1萬元，則該筆土地的地價即為100萬元，若當地的累進起點地價為200萬元，表示李先生的土地未超過當地的累進地價，屬於第1級課稅級距，稅率為10‰，則地價稅額為100萬元 × 10‰ = 1萬元。

特殊用地以及自用住宅用地，政府提供稅率上的優惠，其中自用住宅用地的稅率只要2‰，且特殊用地不受累進起點地價的影響，稅率固定，課稅級距如下：

1. 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地：課稅地價× 稅率(2‰)
2. 公共設施保留地：課稅地價× 稅率(6‰)
3. 公有土地、事業直接使用土地(如加油站)：課稅地價× 稅率(10‰)

影響地價稅的因素

多種因素會影響地價稅的高低。例如，土地的地理位置、用途、發展潛力等都是影響土地價值的重要因素。政府政策和市場需求也會對地價稅產生影響。

地價稅的作用與影響

對房地產市場的影響

地價稅對房地產市場有著深遠的影響。它可以通過調節土地價格來影響房地產市場的供需關係，進而影響房價和租金水平。

對政府收入的貢獻

地價稅是政府財政收入的重要來源之一。它為政府提供了穩定的收入來源，用於公共設施建設和社會福利等方面。

如何節省地價稅？

自用住宅用地

自用住宅用地有最低的課稅稅率2‰是最省的，需確認自己的房地產是否符合自用住宅用地的條件：

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬至少有一人於該地辦理戶籍登記。
2. 土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍以一處為限，如果在不同戶籍，會以地價較高者自動轉為自用住宅稅率。
3. 都市面積不超過300平方公尺(相當於90.75坪)，非都市面積不超過700平方公尺(相當於211.75坪)，超出的面積部分不適用自用稅率。
4. 無出租或營業行為之住宅用地。

如果有發生土地所有權人變更(例如買賣、贈與、繼承、信託、新購持分)，新的所有權人須重新提出申請，才能適用地價稅特別稅率。

申請減免地價稅

財政部區分了共十三種特殊土地情形得全免或減徵稅額，需於每年地價稅開徵 40 日前提出申請，詳細內容可到財政部法規頁面查詢確認。

地價稅如何查詢？

由於地價稅是地方政府稅，如要查詢需到各縣市稅捐稽徵處網站查詢。查詢時需要準備土地的「地號」以及「課稅面積」等資料，這些資訊都計載於土地權狀上，或是依照過往的地價稅稅單內容填寫查詢。下圖為新北市稅捐稽徵處地價稅試算頁面。

重點回顧

1. 地價稅是房屋或土地持有期間需繳納的稅，繳納時間是每年11/1~11/30。
2. 地價稅是屬於地方稅，每個縣市的公告地價均不同。一般用地稅率10‰~55‰累進，自用住宅用地稅率2‰。
3. 如果符合自用住宅用地標準，需要在9/22前申請，才能享有稅率優惠，若核定為自用住宅用途，之後就不用每年申請。
4. 要查詢地價稅，可以準備自己的土地權狀或之前的地價稅稅單，上各縣市稅捐稽徵處網站查詢。

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在賣房的過程中，土地增值稅和房地合一稅是兩個最重要的稅項，這些稅款的金額可能相當巨大。因此，在出售房屋前，了解相關稅務規定是非常重要的，尤其是對於持有時間較長或擁有較大面積土地的房產（如透天厝），出售時的土地增值稅可能會相當驚人，這篇文章將帶您快速了解土地增值稅的基本概念和計算方式。

土地增值稅是什麼？

土地增值稅是指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。主要分為一般增值稅率和自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅什麼時候課徵？

房地合一稅法通過之前，針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按「土地公告現值」課徵土地增值稅；如果是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵房地合一所得稅。也就是說，土地增值稅以及房地合一稅都是在有交易的情況下，才需要支出的稅負。

土地增值稅計算方式

一般增值稅率

土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，如果是自用住宅用地的話，稅率為 10%，如果您的土地或房屋不是自用住宅，則適用一般增值稅率。計算公式如下：

1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 級數及持有年數決定的數字
4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額

另一方面，持有土地的時間越長，土地增值稅則會隨之減免，亦分為三個等級，分別為 20 ％、 30 ％、 40 ％，至少須持有該土地二十年以上才有減免稅額的空間。

自用住宅優惠稅率

如果是自用住宅，則適用自用住宅地優惠稅率，即固定10%。無論是一生一次或一生一屋的自用住宅地優惠稅率，計算方式都較為簡單：

應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%

一般增值稅率計算範例

假設某人想出售面積100平方公尺的土地，數據如下：

• 申報現值：每平方公尺25萬元
• 前次移轉時所申報之現值總額：每平方公尺10萬元
• 臺灣地區消費者物價總指數：100%
• 工程受益費：5萬元
• 持有土地時間：25年

1. 土地漲價總數額 = (25萬 × 100) – (10萬 × 100 × 100%) – 5萬 = 14,950,000元
2. 漲價倍數 = 14,950,000 ÷ (10萬 × 100 × 100%) = 149.5%
3. 累進差額 = 10萬 × 100 × 100% × 0.08 = 800,000元
4. 應徵稅額 = 14,950,000 × {30% – [(30% – 20%) × 20%]} – 800,000 = 3,386,000元

自用住宅優惠稅率計算範例

繼續使用上述範例數據：

應徵稅額 = 14,950,000 × 10% = 1,495,000元

也可以直接於財政部土地增值稅試算網站計算。

自住換屋如何節稅

針對自用住宅重購，土地增值稅和房地合一稅都有稅賦上的優惠，且無次數限制。只要在2年內完成先買後賣或先賣後買的行為，都可以享受退稅優惠。

土地增值稅節稅三大方案

一生一次(優惠稅率10%)

1. 土地所有權人出售前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地，地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪)或非都市土地積未超過7公畝(約211.75坪)部份。
3. 限一生一次。
4. 自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％。
5. 如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐機關申報土地增值稅，在都市土地3公畝或非都市土地7公畝範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

一生一屋(優惠稅率10%)

1. 土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後，再出售其自用住宅用地，符合以下相關條件，可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅。
2. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
3. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋。
4. 出售前持有該土地6年以上。
5. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
6. 出售前5年內，無供營業使用或出租。

重購退稅

1. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 出售土地於出售前1年內，無出租或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
3. 兩年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
4. 新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額，可申請退稅。
5. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
6. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
7. 重購土地5年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。

名下有多間房地產的節稅技巧

1. 善用「一生一次」自住優惠稅率10%：多戶自用住宅可以同時出售、同日申報，享受「一生一次」的優惠。如果無法同時辦理，則評估哪一戶最有利。
2. 配偶間土地贈與：夫妻間土地贈與不課土地增值稅且不計贈與稅，這樣可以多使用一次「一生一次」的優惠。
3. 善用重購退稅，使用一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留「一生一次」的機會，作最有利的節稅規劃。

掌握買賣時間點的節稅方法

土地增值稅依據土地公告現值課徵，每年1月1日調整。因此，在景氣好的時候出售土地，可以在12月底前完成產權移轉，以避開次年度的公告現值調漲，達到節稅效果。

快速重點整理

1. 換屋時，善用自用住宅用地重購退稅。
2. 自用住宅出售時，善用10%的自用住宅優惠稅率。
3. 善用配偶“一生一次”自用住宅優惠稅率。
4. 擁有多戶自用住宅時，善用“一生一次”優惠，同時出售或選擇最有利的房產使用優惠稅率。
5. 在年底前完成交易，有助於避免次年度公告現值調漲，節省土地增值稅。

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股票、股份、股權是每個投資者和商業人士都應該了解的重要概念。這些詞彙在金融市場中經常出現，並在公司的運營和投資策略中扮演關鍵角色。無論您是初學者還是有經驗的投資者，了解這些基本概念將有助於您更好地理解市場動態和投資決策。本文將帶您深入探討股票、股份和股權的核心要點，幫助您在金融領域中更加游刃有餘。

股票是什麼？

股票定義

股票是一種有價證券，代表股份有限公司為了籌措資金而給予投資人的所有權證明。股票可以由銀行簽證並印製。這種形式可以更明確地顯示股東的所有權，提供可靠的交易記錄，有助於確保股票交易雙方的權利和義務。簡而言之，持有一張股票就代表擁有該公司的一小部分，因此公司的資產部分屬於你，未來也會根據持股比例進行分配。

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股票的價值分類

1. 股票的面額：股票面額另稱為「票面價值」，意為股票的價值。在台灣，不論公司規模大小，股票的面額統一為10元。
2. 股票的淨值：股票淨值另稱為「帳面價值」，指的是股票實際的資產價值，即扣除公司負債後的資產總額。股票的每股淨值是公司的淨值總額除以發行總股數。請注意看起來淨值越高的公司，可能越值得投資，但實際上，公司的資產有時會被高估，而負債被低估，因此淨值在選擇股票時的參考價值有限。
3. 股票的市價：股票市價全名為「市場價值」，即我們在影音媒體、報章雜誌上見到或耳聞的「股價」。股票的市價由市場供需決定。如果市場普遍看好某支股票，需求大於供給，股價就會上升；反之，供給大於需求，賣出的人多於買入的人，股價就會下降。

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股份是什麼？

股份是公司所有權的基本單位，公司總股份數是固定的。每股面額固定即可，通常每股面額為10元，例如，當股份有限公司的實收資本為100萬元時，發行股數為10萬股。其中特別的地方是，股份有限公司的股份不一定需要印製實體股票。

股權是什麼？

股權定義

股權是股東對公司的所有權和責任的具體體現，通常股東的表決權是依據其出資額來分配，每1元出資對應一表決權。例如，若某股東的出資額為50萬元，則其擁有50票的表決權。股權代表股東在公司中的影響力和經濟利益，包括投票權、收益權及在公司清算時對資產的索賠權。

股權計算方式

股權在公司的資產負債表中列報，計算公式為：股權 = 總資產 – 總負債。

股票、股份、股權總結

股票、股份和股權是投資者進行資產配置的重要知識，這能幫助投資者評估企業的投資風險與報酬，讀者們可以將這篇文章加入書籤，以便在面對投資決策時參考，確保投資組合達到最佳表現，進而使您的財務規劃更加完善。

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免責聲明：本文所提供的資訊僅供參考之用。文章內容基於現有資料編撰而成，且不對任何人士因使用或依賴本文內容所導致的任何損失或損害承擔責任。投資涉及風險，市場條件可以迅速改變，過往表現不代表未來結果。在進行任何投資決策前，應進行適當的獨立評估並諮詢專業財務顧問。

現金殖利率（Dividend Yield）是投資者在評估股票投資價值時經常使用的一項重要指標。它能夠反映一家公司派發股息的能力和投資者獲得現金回報的水平。本文將深入解析現金殖利率的概念、計算方法，以及其在投資決策中的重要意涵。

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現金殖利率的概念

現金殖利率是指一家公司每年派發的現金股利相對於其股票市價的比例。簡單來說，它表示每投入一單位金額的股票，投資者能夠獲得多少現金股利回報。這個指標對於那些尋求穩定收入的投資者，尤其是退休人士或追求現金流的投資者，具有極大的吸引力。

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現金殖利率的計算方法

現金殖利率的計算公式如下：

舉例來說，如果一家公司在過去一年中派發了每股2元的現金股利，而其股票目前的市價為40元，則其現金殖利率計算如下：

這意味著，投資者每投資100元在該股票上，每年可以獲得5元的現金股利回報。

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現金殖利率的影響因素

現金殖利率受多種因素影響，包括公司的盈利能力、股利政策、股價波動等。

1. 盈利能力：公司需要有足夠的利潤來支付股利，因此盈利能力強的公司通常能夠提供較高的現金殖利率。
2. 股利政策：有些公司偏好將盈利再投資於業務發展，而不是派發給股東，這些公司往往現金殖利率較低。
3. 股價波動：股票市價的變動會直接影響現金殖利率。例如，如果股價下跌，而公司維持相同的股利，則現金殖利率會上升。

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現金殖利率的優點

1. 穩定的現金流：高現金殖利率的股票能夠為投資者提供穩定的現金流，有助於滿足日常開支或再投資需求。
2. 風險分散：現金股利可以作為股價下跌時的緩衝，有助於分散投資風險。
3. 吸引力：對於保守型投資者來說，高現金殖利率的股票更具吸引力，尤其在低利率環境下。

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現金殖利率的缺點

1. 成長性受限：高現金殖利率的公司通常意味著其將大量盈餘派發為股利，這可能限制其再投資於業務擴展和創新，從而影響長期成長潛力。
2. 股利不穩定風險：現金股利的支付取決於公司的經營狀況和盈利能力，如果公司業績下滑，現金股利可能被削減或取消，從而影響投資者的現金回報。
3. 追逐高殖利率的風險：投資者僅憑現金殖利率高低選股可能忽略公司的基本面和財務健康，導致投資決策失誤。

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現金殖利率與價值投資

現金殖利率在價值投資中的地位不可忽視。價值投資者通常尋求被低估的股票，這些股票具有強勁的基本面和良好的現金流，而現金殖利率提供了一個衡量現金回報的有效途徑。

1. 評估股票估值：現金殖利率可以幫助價值投資者判斷一隻股票是否被低估。一般來說，當市場低迷時，股價下跌而現金股利不變，現金殖利率上升，這時可能是價值投資者的買入機會。
2. 選擇穩定的投資標的：高現金殖利率的股票往往來自成熟穩定的公司，這些公司具備穩定的盈利能力和現金流，適合長期投資。
3. 分散投資風險：將高現金殖利率的股票納入投資組合，有助於在股市波動時提供一定的現金收入保障，降低整體投資風險。

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實踐中的應用

在實踐中，投資者應綜合考慮多種因素，而不是僅僅依賴現金殖利率來做出投資決策。例如，投資者應關注公司的盈利能力、債務水平、現金流狀況、行業前景以及管理層質量等。

1. 定期評估：投資者應定期檢視所持有股票的現金殖利率，並結合市場環境和公司基本面的變化進行調整。
2. 多元化投資：不應將所有資金投資於高現金殖利率的股票，應保持投資組合的多元化，分散風險。
3. 關注長期表現：現金殖利率只是其中一個指標，投資者應關注公司的長期業績和可持續發展能力，以確保投資的穩定增值。

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台股殖利率排行榜

台股的殖利率排行榜可從MoneyDJ理財網查詢，對比每日收盤價格，可計算個股當下的殖利率。

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現金殖利率的結論

現金殖利率是投資者在評估股票投資價值時不可或缺的一個指標。它能夠提供有關公司派發股利能力和投資者現金回報水平的重要信息。然而，投資者應綜合考量多種因素，將現金殖利率與其他財務指標和基本面分析相結合，以做出更加明智的投資決策。通過對現金殖利率的深入理解和靈活應用，投資者可以在股票市場中更好地把握投資機會，實現穩定的現金流和長期增值。

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你是否曾經在購房或是研究土地開發時聽過「建蔽率」和「容積率」這兩個專有名詞，但卻搞不清楚它們的真正含義？其實，這兩個詞是土地開發中非常重要的概念，直接影響建築物的設計和使用。了解它們可以幫助我們更好地理解土地使用的規劃和限制，進而做出更明智的決策。

什麼是建蔽率？

建蔽率（Building Coverage Ratio）指的是建築物基底面積與土地總面積之間的比例。簡單來說，就是建築物在地面上所佔的面積占整塊土地的百分比。

例如，如果一塊土地的總面積是1000平方米，而建築物的基底面積是300平方米，那麼這塊土地的建蔽率就是30%。

建蔽率的重要性

建蔽率限制了建築物在地面上的佔地面積，這對於確保城市的綠化空間、保持建築間距以及減少城市熱島效應都具有重要意義。

什麼是容積率？

容積率（Floor Area Ratio, FAR）是指建築物的總樓地板面積與土地總面積之間的比例。它表示的是一塊土地上可以建築的總體量。

例如，如果一塊土地的總面積是1000平方米，而建築物的總樓地板面積是4000平方米，那麼這塊土地的容積率就是4。

容積率的重要性

容積率影響了建築物的高度和密度，從而影響城市的景觀、交通以及基礎設施的負荷。

建蔽率與容積率的區別

基本概念差異

建蔽率關注的是建築物在地面上的佔地面積，而容積率則關注建築物的總樓地板面積。簡單來說，建蔽率是水平的，容積率是垂直的。

實際應用中的差異

在實際應用中，建蔽率限制了建築物的佔地面積，適用於控制城市的綠化和開放空間；而容積率則決定了建築物的總體量，適用於控制城市的建築密度和空間利用。

建蔽率和容積率的應用

• 住宅區的應用：在住宅區，高建蔽率和低容積率通常意味著低層、寬敞的住宅建築，適合營造舒適的生活環境。
• 商業區的應用：商業區則可能允許較高的容積率，以便建造高層建築，增加商業空間的利用效率。
• 工業區的應用：工業區則需要平衡建蔽率和容積率，以確保生產設施的有效配置和操作空間。

影響建蔽率和容積率的因素

• 政策因素：各地的規劃政策會直接影響建蔽率和容積率的上限，例如市中心區域通常會有更嚴格的限制。
• 環境因素：自然環境的考量，如防洪、防震等，也會影響建蔽率和容積率的設定。
• 經濟因素：地價、土地供需情況以及經濟發展狀況也會影響建蔽率和容積率的設置。

台灣的相關法規

台灣對建蔽率和容積率有明確的法律規定，不同區域的限制也有所不同。

土地的種類

目前根據內政部的國土總共分為三大種類：

1. 都市土地（13%）
2. 非都市土地（78%）
3. 國家公園土地（9%）

國家公園內土地依國家公園法及國家公園計畫管制，對於私有土地之交易買賣繼承等並未設限，全國土地不論權屬為何，均依國土計畫、土地使用管制等空間規範使用。

都市土地

都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。
都市土地大分類下，依照土地使用目的，劃分為各土地類別如下：

都市發展地區	非都市發展地區
住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、公共設施用地、特定專用區	農業區、保護區、風景區、河川區、其他
市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫	市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫

類別	建蔽率	容積率
住宅區	60%	依地方特性調整
商業區	80%	依地方特性調整
工業區	70%	210%
行政區	60%	250%
文教區	50%	250%
農業區	農業產銷設施50% 休閒農業設施20%	180%

非都市土地

非都市土地就是都市計畫範圍外的土地（其遵循法令為區域計畫法）
按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。

• 甲種建築用地：一般農業區、特定農業區內的建築用地，生活機能及環境品質較差的住宅用地。
• 乙種建築用地：鄉村區內的建築用地，可供居住跟低強度的商業使用，缺乏完整的都市計畫與道路規劃的住宅用地。
• 丙種建築用地：山坡保育區內的建築用地，通常需要完成水土保持相關保育計畫才能興建住宅。
• 丁種建築用地：一般農業區跟特定農業區內的工業建築用地，可以合法蓋工廠(申請工廠登記)。

類別	建蔽率	容積率
甲種建築用地	60%	240%
乙種建築用地	60%	240%
丙種建築用地	40%	160%
丁種建築用地	70%	300%
窯業用地	60%	120%
交通用地	40%	120%
遊憩用地	40%	120%
墳墓用地	40%	120%
特定目的事業用地	60%	240%

建蔽率和容積率的調整

調整的可能性

在特定情況下，可以申請調整建蔽率和容積率，例如重大公共利益項目。目前最常見的容積率放寬便是「危老建物重建獎勵」。主管機關為了因應潛在的災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，內政部特制定危老條例，提供相關重建獎勵，加速都市更新。

危老條例獎勵加速重建

1. 容積獎勵：

• 最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積
• 三年內提出申請，再給予基準容積10%獎勵
• 若合併鄰接建築基地或土地重建時，鄰接基地或土地之容積獎勵計算限定1000㎡內 (容積率：建物總樓地板面積與基地面積比，越高表示可建築的室內坪數越多)

2. 放寬建蔽率及高度管制：

• 由地方主管機關另訂標準酌予放寬
• 建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率

結論

隨著城市化進程的加快，建蔽率和容積率的規範將越來越細化和嚴格，新技術如建築資訊模型（Building Information Modeling，簡稱BIM）將大大提升規劃和管理的精度，進一步優化建蔽率和容積率的應用。了解建蔽率和容積率是進行土地開發和建築設計的重要前提。通過本文的介紹，相信大家對這兩個概念有了更深入的理解，並能夠在實際應用中靈活運用這些知識，從而實現更合理的土地利用和建築規劃。

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