為什麼租屋也能報稅？

對於多數人來說，「租屋報稅」是一個相對陌生的觀念。其實，只要符合特定條件，租屋族每年最多可享有 18 萬元的租金支出特別扣除額，有效降低綜合所得稅負擔。尤其自 2025 年起，租金支出不再納入列舉扣除，而是獨立成為「特別扣除額」，不僅簡化申報流程，適用範圍也更清楚。

租屋報稅的三大條件與限制

符合下列條件，才能申報租金扣除

租屋供自住使用
不得用於營業或執行業務之用途。
租屋對象為本人、配偶或受扶養的直系親屬
包含父母、子女等。
未申報購屋借款利息
租屋報稅與購屋利息扣除不得重複擇用。

租屋報稅所需文件一覽

文件名稱	說明內容
租賃契約書	必須載明雙方姓名、身份證字號、租屋地址與租金金額
租金付款證明	包含匯款紀錄、ATM轉帳明細、或房東收據
自住證明文件	包括戶籍謄本或自住切結書，用以證明非營業用途

租屋支出可扣除多少？

2025年新制摘要

扣除額類型： 特別扣除額
可扣除上限： 每年最高 180,000 元
對象限制：
- 綜所稅適用稅率若超過 20%，不得使用
- 選擇股利所得 28% 分離課稅者，不得使用
- 基本所得額若超過 750 萬元，不得使用

房東如何申報租賃所得？兩種報稅方式比較

租屋不只房客能報稅，房東也需依法申報「租賃所得」。依照台灣《所得稅法》，租金收入屬於 財產交易所得 的一部分，需列入 個人綜合所得稅 中。

目前房東常用兩種方式報稅，各有優缺點，報稅前應視情況選擇較有利者。

房東報稅兩種方式簡介

報稅方式	適合情況	扣除項目	優點	缺點
必要費用43%法	無法提供證明文件時使用	固定扣除年租金的43%作為費用	不用準備憑證，流程簡單	扣除金額固定，可能不如實際支出多
列舉實支實付法	有保存發票或單據者	折舊、修繕費、地價稅、火險、貸款利息等	可扣除全部真實費用，稅負最低	須保存並提交各項費用證明

房東租賃所得計算方式

總租金收入 − 必要費用（或43%固定）＝實際租賃所得
再併入年度綜合所得總額，按級距繳納所得稅

範例試算：
若全年實收租金為 240,000 元，採用43%法則計算：

240,000 × 57% = 136,800 元（實際課稅所得）
再依當年所得稅級距計算稅額

租金補貼也有影響？公益出租人免稅額揭露

如果房東將物件出租給 符合租金補貼資格的房客，並由地方政府認定為「公益出租人」，還可以享有以下稅務優惠：

房屋稅與地價稅減免
所得稅每月最高免稅 15,000 元

這對願意合法申報的房東來說，是非常實質的鼓勵措施，也能吸引更多承租人主動要求合法報稅，降低交易風險。

結語：租屋報稅，提早準備才不會錯失扣除機會

租屋族每年都有機會透過房租支出進行合法節稅，但前提是你必須符合自住使用等報稅條件，並備妥完整的租賃契約、付款證明與戶籍或切結文件。2025年起租屋報稅改為「特別扣除額」，扣除上限提高至18萬元，對符合資格的房客來說，是實質的稅負減免利多。

若你是房東，也別忽略租賃所得的申報義務，根據情況選擇「必要費用認列」或「逐項列舉」報稅方式，都能依法享有稅負上的彈性與優惠。

租屋地雷盤點

在租屋糾紛發生時，許多人可能認為房東與房客是對立的角色，但實際上，雙方都希望建立一個和諧的互動關係。房東提供價值數百萬甚至上千萬的房產，每月僅收取數千或數萬元的租金，這是基於風險與報酬的考量，因此他們自然希望能找到一位願意愛護房子的房客。同時，房客每月將收入的一部分用來支付房租，也希望能租到一個舒適且安全的住所，並遇到一位願意解決問題的房東。因此，雙方都帶著期待和謹慎的心情，希望能建立良好的租賃關係。

然而，房客在尋找租屋時，如何預防問題並保障自身安全？根據內政部的調查，房客面臨的十大困擾如下：

租金議價機制不透明。
房東修繕處理效率不佳。
支付費用的約定不明確。
修繕責任的判定困難。
房屋實際品質與預期有差距。
租金無法用於申報所得稅。
合約終止困難。
屋況點交或返還標準不明確。
押金返還問題。
房東擅自更改租屋內容。

為了避免這些問題發生在自己身上，房客在尋找租屋及簽訂合約時，應仔細了解並釐清以上問題。經過與房東的充分溝通，確保合約中明確載明相關條款及罰則，這樣可以大幅降低未來糾紛的風險。

同樣地，房東在出租房屋時也面臨以下十大困擾：

房客遲繳租金。
房屋遭到破壞。
房客管理難度大。
房客遺留物處理困難。
修繕事務繁雜。
房屋返還時間過長。
糾紛處理成本高。
修繕責任判定困難。
合約終止困難。
招租困難。

為了預防這些問題，房東應在選擇房客時謹慎觀察，通過詢問和互動了解房客的履約風險。若雙方達成一致意見，應將所有條件及權利義務明確寫入合約，以便在履約時有據可循。

綜觀上述租屋地雷，幾年前的「張淑晶事件」便成了經典反面案例。因此，無論是作為出租人還是承租人，在租賃房屋時都應謹慎行事。以下列舉了「住宅租賃」中應注意的七個要點，供大家在進行租賃時參考。

租賃範圍及使用方式

有案例顯示，由於未事先約定陽台或窗台的使用方式，承租人在陽台種植花草，卻被管委會認為違反規約，導致出租人要求承租人移除，而承租人拒絕配合，最終引發爭議。因此，事先明確約定租賃範圍和使用方式（如陽台、頂樓、公共走廊或房屋前空地等），可以有效避免後續紛爭。

租金及相關費用之分擔

通常，管理費、水電費等日常開支由承租人負擔。但若有特別約定，應在合約中詳細載明(例如水電費計算方式、垃圾處理費等等…)。此外，部分物件可能有健身房、游泳池等設施的使用費，若承租人希望使用，則需支付相應費用。這些細節常常是爭議的根源。

租期與續約

租期一般不會被疏忽記載，但租約到期後，若出租人未與承租人重新訂立合約，只要承租人繼續支付租金，租賃合約便會轉變為不定期租賃合約。這對出租人權益影響甚大，未來若想終止合約或提高租金，都可能面臨阻礙，建議固定以1年約簽訂，每年度固定續約，可保留足夠彈性操作空間。

違約條款

儘管相關法令對違約條款有所限制，但需特別注意「提前終止權」的約定(可參考住宅租賃定型化契約)。如果租賃合約中未明確約定提前終止權，則在租期未滿之前，除非一方違約，否則無法提前終止合約。而目前市面上銷售的簡易版租賃合約中，常見只有單方擁有提前終止權的情況，簽約前務必仔細檢查。

公證

租賃房屋的風險之一在於，承租人不交租金又不願搬離。此時，出租人只能提起訴訟，待勝訴後再進行強制執行，整個過程可能短則半年，長則兩年。在此期間，不僅租金難以追回，房屋也可能遭到損壞。

因此，建議在合約中加註：「承租人應支付合約所載之租金、費用及違約金，並於合約期滿或終止後返還房屋，否則出租人可直接申請強制執行。」並於民間公證人處公證。經公證後，若承租人未支付租金或未按時搬離，則可無需經過訴訟程序，直接申請強制執行，通常在一到兩個月內即可處理完畢，比一般訴訟程序快速許多。

租賃對象

了解承租人的身分是必要的，而非失禮的舉動。承租人的居住人員和工作性質都是需要事先確認的。許多出租人在簽約後才發現承租人職業特殊或生活複雜，但因合約的約束無法提前終止，結果整日被其他住戶投訴，進而引發後續爭議。因此，事先進行確認是非常必要的。

押金

許多承租人誤以為一旦違約，出租人可以全額沒收押金。實際上，在合約終止並完成房屋點交後，押金應完整退還給承租人。除非房屋有損害、租金未繳或有違約金情形，否則出租人無權沒收押金。如果合約中規定違約即全額沒收押金，同時還另外主張違約金，這是違法的。

結論

租賃房屋的注意事項遠不止以上幾點，還包括房屋修繕責任、附隨設備提供、租金遲延給付等，都可能引發爭議。因此，建議在租賃時尋求有品牌的不動產經紀業者協助，這不僅可以大幅減少後續爭議的產生，也能在遇到糾紛時獲得專業的處理建議。承租人也可以通過包租代管業者租賃房屋，避免與不專業的房東發生無謂的爭執。

「房屋租賃」這一住的需求及行為，隨著未來資訊的更加透明、制度的更加健全以及民眾認知的提升，相信租賃雙方將更能遵守明確的權利義務，建立更和諧且緊密的關係。隨著雙方共同努力達成「房東放心，房客安心」的目標，租屋將成為一件簡單而愉快的事。

標籤: 租屋

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