在當前的台灣房地產市場中，許多潛在買家面臨「買屋好還是租屋好」的抉擇。這一決策的關鍵，主要取決於房貸利率與當前房價的趨勢。根據市場分析，當房貸利率低於2-3%時，結合交易的房價處於底部或者上升階段，則轉租為買的時機理想；反之，若房價已經在高檔或開始下滑，選擇租屋可能更為明智。

如何計算我的購屋能力

在考慮購屋前，了解自身的購屋能力至關重要。以下是計算公式：

• 可購買房價 = 自備款 ÷ (1 – 貸款成數)
• 貸款金額 = 可購買房價 – 自備款
• 月利息負擔 = (貸款金額 × 房貸利率) ÷ 12

舉例來說：小花與小明結婚一年，每月支付房租25,000元，存下200萬元的自備款。套用上述的公式我們可以試算一下(以財政部青年安心成家購屋優惠貸款方案計算)：

• 可購買房價 = 200萬 ÷ (1 – 8成) = 1,000萬
• 貸款金額 = 1,000萬 – 200萬 = 800萬
• 月利息負擔 = (800萬 × 1.755%) ÷ 12 = 11,700元

計算結果顯示，小花夫妻可以負擔1,000萬元的房價，其中800萬元需透過房貸融資。在寬限期內，他們每月的利息負擔為11,700元，顯示出購屋後在寬限期內將不會影響他們的生活品質，寬限期過後本息合計還款金額為25,506元也與房租金額相符，表示小花夫婦的購屋能力確實落於1,000萬元的房價水準。

買房子要準備多少錢

購屋者需考慮到自備款的準備。預售屋與中古屋的自備款要求存在差異，一般建議預售屋的自備款在20%以上，而中古屋則最好達到30%。預售屋的付款週期較長，但通常售價會相對較高，讓購屋者需慎重評估。

預售屋付款方式

• 訂金、簽約、開工：10-15%
• 工程款：10-15%
• 銀行貸款：70-80%

中古屋付款方式

• 自備款：通常為30%（具體視貸款成數而定）
• 銀行貸款：約70%

如何辦理房貸

向銀行申請房貸是大多數購屋者的選擇，申請流程可簡化為以下幾個步驟：

1. 申請 ：準備必要文件，包括土地及建物所有權狀正本、申請人及保證人身分證影本、財力證明等。
2. 估價 ：銀行將根據房產的坪數及位置進行估價。
3. 審核 ：根據客戶基本條件及不動產估價進行審核。
4. 對保 ：與銀行簽訂借款契約，辦理開戶。
5. 設定 ：完成抵押權設定。
6. 撥款 ：抵押權設定完成後可開始撥款。

借助大型不動產經紀業者的資源，通常能獲得優於市場的貸款利率及成數。

房貸可以申請哪些優惠利率？

貸款利率對於申請房貸至關重要。購屋者可尋找多種優惠貸款，包括政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款及針對特殊客戶提供的房屋貸款，這些都可能在利率及貸款成數上提供支持。

• 政策性房屋優惠貸款：例如財政部青年安心成家購屋優惠貸款

專案說明	協助首購族安心成家或無自有住宅家庭購置房屋，提供多元利率選擇方案，滿足各類家庭貸款需要。
貸款對象	本國國民符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女名下均無自有住宅。
貸款額度	最高8成核貸。 額度最高新台幣1,000萬元，超過部分得搭配其他適合方案。
貸款利率	一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息方式擇一，一經選定不得變更。 一段式機動利率 按中華郵政2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率(下稱基準利率，自113年3月27日起為1.72%)固定加0.555%(目前為2.275%)機動計息。 二段式機動利率 前2年按基準利率固定加0.345%(目前為2.065%)機動計息，第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為2.365%)機動計息。 混合式固定利率 前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為2.245%)固定計息，第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為2.345%)固定計息，第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為2.365%)機動計息。
貸款期間	最長40年（含寬限期5年）
用途限制	申請日前6個月起所購置之住宅。
還款方式	寬限期內按月繳息； 寬限期滿/無寬限期者按月本息平均攤還或本金分期平均攤還。

• 金融機構自辦的房屋優惠貸款：金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。
• 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款：除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。

在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

評估自己的購屋能力，了解貸款流程與選擇合適的房貸類型，能使購屋者在房市中做出更有利的決策。在此繁雜的市場中，有效的分析與準備將是您成功購屋的重要關鍵。

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想買房嗎？了解您的信用評分是成功申請房貸的關鍵！無論是房貸、信用卡還是其他金融產品，信用評分都是金融機構用來評估您的信用風險和還款能力的重要依據。本文將帶您深入解析信用評分的重要性，並教您如何有效提升個人信用評分。

什麼是信用評分？

信用評分，又稱「聯徵分數」，可以在財團法人金融聯合徵信中心查詢自己的信用報告，是金融機構根據您的信用報告所產生的量化指標，用以評估您在未來履行還款義務的可能性。信用評分涵蓋多種財務和信用歷史因素，包括信用卡使用、貸款還款紀錄、債務比率和違約記錄等，是銀行評估申貸人信用風險的重要工具。

信用評分的組成？

運用統計分析理論及方法，將聯徵中心所蒐集在揭露期限內的資料，以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險。某一時點查得的個人信用評分，僅代表該時點該當事人的信用風險，若該當事人於聯徵中心的信用資料隨時間而有異動時，其個人信用評分即可能隨之變動。

個人信用評分之效益為何？

為因應數位金融時代，不論是傳統金融機構或是創新金融業者，都必須對客戶精準評估其信用風險，以即時滿足其金融服務需求，此部分的作業，仰賴由公正、客觀的專業外部機構所提供之信用評分。聯徵中心的「個人信用評分」，是利用資料進行全面分析後的客觀結果，協助金融機構審核當事人信用狀況的標準更為客觀公平，並可藉評分資訊揭露的過程，提供當事人迅速瞭解個人的信用狀況及相關信用弱點，以加強個人信用觀念；此評分已被國內許多金融機構用以評估客戶信用狀況，作為貸款准駁、核貸額度及利率高低等參考，但不宜作為交易准駁的唯一依據。

個人信用評分如何計算？

聯徵中心的個人信用評分係以會員金融機構定期報送有關個人的最新信用資料，依受評對象特性，套用其所適用的信用評分模型，於線上即時將該受評對象的信用資料，逐一轉換成為該評分模型所需評估項目的評估結果，再將每個評估項目的評估結果，加總彙整成為該受評對象的信用評分總分。

個人信用評分模型採用的資料，大致可區分為下列三大類：

1. 繳款行為類信用資料：指個人過去在信用卡、授信借貸、票據以及融資租賃交易的還款行為表現，目的在於瞭解個人過去有無不良繳款紀錄及其授信貸款或信用卡的還款情形，主要包括其延遲還款的嚴重程度、發生頻率及發生延遲繳款的時間點等資料。
2. 負債類信用資料：指個人信用的擴張程度，主要包括負債總額（如：信用卡額度使用率，即應繳金額加上未到期金額÷信用卡額度；如：授信借款往來金融機構家數）、負債型態（如：信用卡有無預借現金、有無使用循環信用；如：授信有無擔保品）及負債變動幅度（如：授信餘額連續減少月份數）等三個面向的資料。
3. 其他類信用資料：主要包括新信用申請類之相關資料（如：金融機構至聯徵中心之新業務查詢次數）、信用長度類之相關資料 (如：目前有效信用卡正卡中使用最久之月份數)及保證人資訊類相關資料等。

買房需要多少信用評分？

一般來說，信用評分範圍在200到800分之間，分數越高代表信用風險越低。大多數銀行要求申請人信用評分在600分以上才能順利通過房貸審核，600至700分被視為房貸申請的基本門檻。

信用評分區間

1. 暫無評分：
   • 原因：無金融往來紀錄、信用資料有爭議、信用不良或正在進行債務協商等。
   • 影響：無法進行正常的信用交易。
2. 200分：
   • 代表信用狀況不佳，風險極高，通常由於嚴重信用瑕疵，如多次延遲還款、呆帳等。
3. 200~800分：
   • 700分以上：信用良好，可享有較高貸款額度及較低利率。
   • 600~700分：達到基本貸款審核標準，但條件可能較為嚴格。
   • 350~500分：信用有瑕疵，貸款難以審核通過，但仍可尋求其他融資管道。
   • 200~350分：信用狀況異常，多數金融機構不提供貸款。

信用評分降低的原因

1. 使用信用卡預借現金：預借現金是指利用信用卡直接提取現金，但這項服務通常伴隨高額手續費及高利率。這些借款會被計入信用卡循環利息中，這顯示出極度缺錢且急需資金，可能會讓金融機構質疑您的財務穩健性。
2. 信用卡或信用貸款遲繳：遲繳是信用評分扣分最嚴重的原因之一。每次遲繳都會被銀行上報至聯徵中心，並留下紀錄，即使銀行可能有幾天的緩衝期，仍會影響評分。
3. 隨意剪卡：隨意剪卡會影響「信用長度」，信用卡使用時間越長，對於信用評分越有幫助。未經考慮就剪卡，可能會導致信用歷史縮短，進而影響評分。
4. 使用信用卡循環利息：僅繳最低應繳金額會使未支付部分進入循環利息計算，導致利息費用增加。這顯示出無法妥善管理收支，信用評分因此下降。
5. 信用卡使用額度過高：信用卡的使用額度是負債類資料之一，使用額度過高意味著負債比重高。當信用卡的額度使用率超過50%，就會影響信用評分。
6. 信用卡永久額度過低：信用卡的永久額度是您信用評分的一部分，額度過低意味著銀行對您的信貸信任度有限。這不僅限制您的消費能力，也會導致實際使用比例偏高。
7. 連續申請多家銀行信用貸款：短期內頻繁申請信用貸款會被視為財務困難的跡象，這些查詢紀錄將會反映在信用報告中，進而影響評分。

提高信用評分的方法

1. 準時還款：按時繳款是維持良好信用的基石，避免分期還款和循環利息。
2. 管理信用卡數量：避免申辦過多信用卡和現金卡，降低潛在債務風險。
3. 建立長期信用歷史：長期使用信用卡並按月全額繳款，有助於累積正面的信用紀錄。
4. 保持穩定工作：穩定的就業記錄，特別是在同一家公司工作超過半年，有助於提高信用評分。
5. 提供完整的財務證明：提交收入證明、銀行對帳單等完整財務資料，增強金融機構對您的信任。
6. 避免當月光族：保持存款餘額，顯示良好的財務管理能力。
7. 避免過多查詢：減少短期內多次查詢信用資料，避免被視為急需資金的風險。
8. 提供保證人：尋找高信用評分的保證人，有助於提升貸款成功率。
9. 保持較高的存款餘額：顯示財務穩健，有助於信用評分的正面評估。
10. 積極與銀行互動：良好的銀行往來關係，如成為VIP客戶，可獲得更好的貸款條件。

在購房的過程中，信用評分是您順利通過房貸審核的重要指標。擁有良好的信用評分不僅能提高貸款成功率，還能爭取到更優惠的條件。因此，建議您隨時留意並維護自己的信用評分，這不僅是買房的通行證，更是實現財務穩健的關鍵。

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什麼是房屋鑑價？

房屋鑑價是指由專業鑑價人員根據房屋的地段、類型、屋齡、土地持有面積、周遭環境等多項因素，綜合評估其市場價值。這項評估在房屋買賣、二胎貸款、轉貸、甚至查封拍賣時，都扮演著重要角色，因為鑑價結果直接影響銀行可貸款的金額。另一個常見的房屋鑑價時機，則是落在房子被法拍時，作為法拍價格的基礎。

銀行房屋鑑價的兩大試算方法

銀行進行房屋鑑價通常有兩種主要方法：

1. 委託鑑價：銀行委由不動產估價師到現場進行實地勘查，並提供詳細的估價報告書，作為貸款額度的依據。
2. 行員估價：利用銀行內部的鑑價資料庫，通常連結內政部的實價登錄平台，行員可以快速查詢房屋過往的交易紀錄，並進行初步評估。此方法可在幾天內得出初估結果，但需注意，初步評估結果可能與最終鑑價金額有所出入。

銀行房屋鑑價流程詳解

房屋鑑價通常需要4至6個工作天，具體時間可能因銀行作業人員的效率而異。一般而言，銀行的鑑價流程可分為以下六個階段：

階段	作業內容
第1階段：確定標的	確認申請房貸的房屋地址
第2階段：鑑價計畫	建立標的物的檔案，制定鑑價相關計畫
第3階段：資料蒐集	申請建物登記謄本、整理現況照片及相關文件
第4階段：實地勘查	銀行專員到現場勘查建物現況、區域及周遭環境
第5階段：資訊彙整	綜合整理房屋資訊，交由銀行的鑑價人員估價
第6階段：估價報告書	銀行根據相關數據與房屋條件，提供一份房屋估價報告書

影響房屋鑑價的四大關鍵因素

鑑價結果不一定與房屋的買賣價格相符，這可能會影響貸款的金額。以下四大因素在鑑價時尤為重要：

1. 房屋的類型、屋齡及坪數 鑑價會考量房屋類型（如透天、大樓、公寓等）、屋齡及實際使用的坪數。通常屋齡較高的房屋需要整修的機率較大，這會降低其市場價值。內部裝潢、水電、照明等狀況，以及外牆結構也是影響鑑價的因素。
2. 房屋的地段及土地持有面積 房屋所在位置對鑑價影響重大。例如市中心的房屋價值通常高於郊區。集合式住宅（如大樓、公寓）的土地由多位屋主共同持有，這也會影響鑑價結果。
3. 房屋周遭成交行情 鑑價時通常參考「內政部實價登錄」數據，這些數據反映了房屋的實際成交價格。如果房屋所在區域的成交行情不高，鑑價金額也可能隨之降低。
4. 房屋附近的嫌惡設施 嫌惡設施會降低居住意願，從而影響房屋價值。這些設施包括焚化爐、高壓電塔、汙水處理廠等安全疑慮設施，或是廟宇、高架道路、特種行業等干擾安寧的設施，甚至包括心理層面上的凶宅、墳墓等。

房屋鑑價後的兩大貸款注意事項

鑑價完成後，銀行將根據鑑價結果評估貸款成數及利率。在此過程中，您需注意以下兩點：

1. 房屋用途與總價影響貸款成數與利率 自用住宅的貸款成數最高，有可能搭配政府的青年購屋方案，享有較低利率。房屋總價也會影響貸款成數，例如台北市房價較高，貸款成數可能會被限制在4成以下。
2. 買家信用與財力狀況影響貸款額度 買家的信用評分、收入穩定性及負債比率都將影響銀行對其還款能力的評估。信用評分較低或收入不穩定，可能導致貸款成數降低，利率上升。

總結來說，房屋鑑價是購屋貸款中不可忽視的一環，除了房屋自身條件外，地段、周邊環境及未來發展潛力都是關鍵考量因素。若鑑價結果低於預期，建議提供其他財力證明或尋求資歷較好的保證人，以提高貸款成數，順利完成購屋計劃。

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對於購屋者來說，凶宅是一個避之唯恐不及的詞彙。然而，假設真的不幸買到了凶宅，該如何處理？如果賣方事前未告知，而購屋者發現房屋屬於凶宅，又該如何申請求償或解約？本文將深入探討凶宅的定義、處理步驟，以及購屋合約中的常見陷阱，助你在購屋過程中避免風險，順利購得心儀房產。

凶宅的定義

其實目前並未有明確的法條規定何謂凶宅，但根據內政部公佈的「不動產標的現狀說明書」中的應記載事項，凶宅的定義如下：本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。

為了明確判斷凶宅，購屋者可參考以下三個指標：

1. 原屋主持有期間內：非自然死亡事件需在賣方持有房屋期間內發生。如果事件發生在賣方購入房屋之前，則不算凶宅。
2. 兇殺、自殺等非自然死亡事故：僅包括兇殺（他人致死）和自殺（求死行為）等非自然身故事件。自然死亡不會被認定為凶宅。
3. 建物的專有部分範圍內：非自然死亡事件必須發生在賣方持有的專有部分內。如果事件發生在公共區域，不會被視為凶宅。

如何查詢房屋是否為凶宅？

購屋者可以透過以下方法查詢房屋是否為凶宅：

1. 詳閱不動產說明書：購屋前都務必「詳閱」不動產說明書並且「完善保存」。說明書上會列舉房屋的細節狀況，其中應記載是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒等的事故。
2. 詢問在地居民與鄰里：向當地長期營業的店家、鄰里長或大樓管委會打聽相關信息，也可以與鄰居交流，了解房屋的歷史。
3. 查詢轄區官方機構：購屋者可向房屋所在區域的派出所或消防局申請查詢凶宅服務（需屋主同行，根據個資法規定）。
4. 詢問貸款銀行：多數銀行都有內部管道可以查詢該房屋有無發生事故，詢問貸款銀行也有機會得到相關資訊。
5. 網路查詢：利用社區名稱或大樓名稱作為關鍵字，在網上搜尋該房屋是否有發生過重大事件。此外，也可以參考大型房仲平台的凶宅資料庫，掌握社區內的凶宅情況。

買到凶宅的應對措施

根據台灣民法的相關規定，凶宅屬於不動產交易中的重大瑕疵，這意味著賣方在交易中應對此瑕疵負責。以下是法規摘要及購屋者的應對選擇：

• 民法第354條：賣方應擔保所出售的不動產在交付時，無任何重大瑕疵，包括不會減少物品的價值或其通常效用。如果存在瑕疵，賣方需對買方負責。
• 民法第359條：如果不動產存在瑕疵，買方可以解除契約或請求減少價金。若解除契約顯失公平，則買方僅得請求減少價金。

當房屋被確定為凶宅後，購屋者有以下兩種選擇：

1. 解除買賣契約：如果房屋符合內政部對凶宅的定義，購屋者有權解除契約，並取回已支付的購屋款項。
2. 要求折價：若購屋者選擇保留房屋，則可以要求減少購屋價金。一般而言，凶宅的市價約為正常房屋價格的60%至80%。如進入訴訟程序，需透過鑑價來確定房屋的實際價值，作為減少價金的依據。

凶宅如何回復價值

購屋時，凶宅往往對房屋價值造成顯著影響，因此不少屋主會尋求「洗白」的方法，希望恢復房屋的市場吸引力。然而，並非所有方法都能有效減輕凶宅的負面影響，以下將介紹幾種常見的處理方式及其效果。

1. 拆除重建：最有效的洗白方式

如果凶宅是獨棟房屋，拆除重建是一種普遍被接受的處理方式。這種做法通常包括將房屋拆除，讓空地曝曬一段時間後再重新建造。由於新建物與原建物在法律上屬於不同的建築，先前發生事故的「專有部分」也不再存在，因而新房屋不會再被認定為凶宅。

這種方法的優點在於，它不僅從物理上消除了凶宅的痕跡，也在社會觀念上較易被接受，能有效恢復房屋的市場價值。然而，這也意味著屋主需承擔拆除和重建的成本，適合有經濟能力且房屋本身價值較高的屋主考慮。

2. 委託洗屋師：效果有限，需謹慎使用

委託洗屋師指的是請人在凶宅內居住一段時間，通常約一年，藉此證明該房屋無異常狀況，減輕未來買家的心理障礙。然而，從法律的角度來看，這種方法並不能真正「洗白」凶宅。因為事故發生的「時間」和「地點」等基本事實並未改變，房屋仍然必須在出售時標註為凶宅。

儘管如此，委託洗屋師的成本相對較低，對於預算有限但仍希望提高房屋吸引力的屋主來說，這是一種有可能改善房屋交易條件的策略。若能有效消除潛在買家的心理疑慮，或許可以爭取到較有利的價格。

3. 轉手交易：效果不一，法律風險高

轉手交易是一種相對冒險的方式。在內政部的《不動產說明書應記載及不得記載事項》中，轉手後的房屋不必再被標記為凶宅。然而，這並不意味著房屋能完全擺脫凶宅的標籤。

在實務中，法院會根據「事故發生經過」及「事故發生後的時間長短」等因素，對轉手後的房屋是否仍然屬於凶宅進行個案判斷。如果轉手者在明知房屋曾發生事故的情況下，故意隱瞞事實，後續買家仍有權向其追究法律責任。因此，這種方法存在較大的法律風險，並不推薦屋主輕易嘗試。

總結來說，拆除重建是最為有效的凶宅處理方式，能從根本上改變房屋的法律與市場狀態；而委託洗屋師和轉手交易則有其局限性，需根據具體情況謹慎選擇。對於希望最大限度保護房屋價值的屋主而言，了解各種方法的優缺點，並結合自身需求做出決策，至關重要。

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隨著房屋老舊、結構安全問題日益突出，危老重建成為許多民眾關注的焦點。危老重建全稱為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，由內政部營建署推出，旨在針對都市內風險較高的老舊建築進行重建，提升居住安全，改善生活品質。政府更提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等多項優惠措施。

危老重建是什麼？

危老重建旨在促進都市內危險且老舊建築物的快速重建。與傳統都市更新相比，危老重建在條件及流程上更加簡化，尤其強調「加速」，不受最低面積限制影響，並縮短了前期溝通協調工作的時間。因此，危老重建逐漸成為都市更新中的熱門選擇。

申請危老重建的條件及流程

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條規定，危老重建的適用條件主要包括：

• 建築物類型：需位於都市計畫範圍內，且非具歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物，並必須是合法建築物。
• 危險及老舊判定條件：
• 被建築主管機關通知限期拆除或強制拆除，或經評估有危險應限期補強或拆除的建築物。
• 經結構安全性能評估結果未達最低等級的建築物。
• 屋齡三十年以上，經評估耐震能力不符合標準且不具改善效益或無設置昇降設備的建築物。

若符合上述條件，並取得全體土地及建築物所有權人的同意，即可向地方政府提出重建計畫申請。計畫核准後可申請建築執照，建造完成後再領取使用執照。相比都市更新，危老重建無需達到最小面積限制，但必須獲得所有權人100%同意。

危老重建的補助額度及項目

為減輕危老重建的經濟負擔，政府提供多項補助計畫，具體補助額度因地區而異。以台北市為例，112年02月公告的補助項目如下：

1. 初步評估補助：樓地板面積未達3,000㎡者，每棟補助12,000元；超過3,000㎡者，每棟補助15,000元。
2. 詳細評估補助：每棟補助不超過評估費用的30%或40萬元。
3. 審查費用補助：初步評估未達最低等級且通過審查的建築物，每棟補助6,000元；詳細評估補助費用的15%，但不超過20萬元。

危老重建的三大優惠獎勵

1. 容積獎勵：重建後的容積獎勵最高可達建築基地的1.3倍基準容積，或1.15倍的原建築容積，並設有多項結構安全、耐震設計及綠建築等特定項目的容積獎勵，總容積獎勵上限為30%。
2. 放寬建蔽率及高度限制：危老重建可享有放寬建蔽率及高度限制的優惠，為小面積建物提供更多規劃空間，有助於創造更大的室內使用空間。
3. 減免稅負：

• 重建期間免繳地價稅、房屋稅。
• 完工後兩年內享有地價稅、房屋稅減半優惠。
• 持有重建後的建築物可延長房屋稅減半徵收，最長可延長十年。

危老重建提供了重建老舊房屋、提升居住安全的機會，政府也給予了豐富的優惠措施。台灣地狹人稠，老舊建築比例高達40%，建議民眾積極了解危老重建相關政策，保護自身及家人的生命財產安全。

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無論是閒置資產的有效利用，還是購屋前的過渡，租賃房屋都是一個直接的選擇。根據Google搜尋引擎的數據顯示，租屋相關關鍵字的搜尋量居高不下，這也反映出台灣租賃市場的蓬勃發展。然而，在這個活躍的市場背後，卻隱藏著繁瑣的法律問題和大大小小的糾紛。

租屋地雷盤點

在租屋糾紛發生時，許多人可能認為房東與房客是對立的角色，但實際上，雙方都希望建立一個和諧的互動關係。房東提供價值數百萬甚至上千萬的房產，每月僅收取數千或數萬元的租金，這是基於風險與報酬的考量，因此他們自然希望能找到一位願意愛護房子的房客。同時，房客每月將收入的一部分用來支付房租，也希望能租到一個舒適且安全的住所，並遇到一位願意解決問題的房東。因此，雙方都帶著期待和謹慎的心情，希望能建立良好的租賃關係。

然而，房客在尋找租屋時，如何預防問題並保障自身安全？根據內政部的調查，房客面臨的十大困擾如下：

1. 租金議價機制不透明。
2. 房東修繕處理效率不佳。
3. 支付費用的約定不明確。
4. 修繕責任的判定困難。
5. 房屋實際品質與預期有差距。
6. 租金無法用於申報所得稅。
7. 合約終止困難。
8. 屋況點交或返還標準不明確。
9. 押金返還問題。
10. 房東擅自更改租屋內容。

為了避免這些問題發生在自己身上，房客在尋找租屋及簽訂合約時，應仔細了解並釐清以上問題。經過與房東的充分溝通，確保合約中明確載明相關條款及罰則，這樣可以大幅降低未來糾紛的風險。

同樣地，房東在出租房屋時也面臨以下十大困擾：

1. 房客遲繳租金。
2. 房屋遭到破壞。
3. 房客管理難度大。
4. 房客遺留物處理困難。
5. 修繕事務繁雜。
6. 房屋返還時間過長。
7. 糾紛處理成本高。
8. 修繕責任判定困難。
9. 合約終止困難。
10. 招租困難。

為了預防這些問題，房東應在選擇房客時謹慎觀察，通過詢問和互動了解房客的履約風險。若雙方達成一致意見，應將所有條件及權利義務明確寫入合約，以便在履約時有據可循。

綜觀上述租屋地雷，幾年前的「張淑晶事件」便成了經典反面案例。因此，無論是作為出租人還是承租人，在租賃房屋時都應謹慎行事。以下列舉了「住宅租賃」中應注意的七個要點，供大家在進行租賃時參考。

租賃範圍及使用方式

有案例顯示，由於未事先約定陽台或窗台的使用方式，承租人在陽台種植花草，卻被管委會認為違反規約，導致出租人要求承租人移除，而承租人拒絕配合，最終引發爭議。因此，事先明確約定租賃範圍和使用方式（如陽台、頂樓、公共走廊或房屋前空地等），可以有效避免後續紛爭。

租金及相關費用之分擔

通常，管理費、水電費等日常開支由承租人負擔。但若有特別約定，應在合約中詳細載明(例如水電費計算方式、垃圾處理費等等…)。此外，部分物件可能有健身房、游泳池等設施的使用費，若承租人希望使用，則需支付相應費用。這些細節常常是爭議的根源。

租期與續約

租期一般不會被疏忽記載，但租約到期後，若出租人未與承租人重新訂立合約，只要承租人繼續支付租金，租賃合約便會轉變為不定期租賃合約。這對出租人權益影響甚大，未來若想終止合約或提高租金，都可能面臨阻礙，建議固定以1年約簽訂，每年度固定續約，可保留足夠彈性操作空間。

違約條款

儘管相關法令對違約條款有所限制，但需特別注意「提前終止權」的約定(可參考住宅租賃定型化契約)。如果租賃合約中未明確約定提前終止權，則在租期未滿之前，除非一方違約，否則無法提前終止合約。而目前市面上銷售的簡易版租賃合約中，常見只有單方擁有提前終止權的情況，簽約前務必仔細檢查。

公證

租賃房屋的風險之一在於，承租人不交租金又不願搬離。此時，出租人只能提起訴訟，待勝訴後再進行強制執行，整個過程可能短則半年，長則兩年。在此期間，不僅租金難以追回，房屋也可能遭到損壞。

因此，建議在合約中加註：「承租人應支付合約所載之租金、費用及違約金，並於合約期滿或終止後返還房屋，否則出租人可直接申請強制執行。」並於民間公證人處公證。經公證後，若承租人未支付租金或未按時搬離，則可無需經過訴訟程序，直接申請強制執行，通常在一到兩個月內即可處理完畢，比一般訴訟程序快速許多。

租賃對象

了解承租人的身分是必要的，而非失禮的舉動。承租人的居住人員和工作性質都是需要事先確認的。許多出租人在簽約後才發現承租人職業特殊或生活複雜，但因合約的約束無法提前終止，結果整日被其他住戶投訴，進而引發後續爭議。因此，事先進行確認是非常必要的。

押金

許多承租人誤以為一旦違約，出租人可以全額沒收押金。實際上，在合約終止並完成房屋點交後，押金應完整退還給承租人。除非房屋有損害、租金未繳或有違約金情形，否則出租人無權沒收押金。如果合約中規定違約即全額沒收押金，同時還另外主張違約金，這是違法的。

結論

租賃房屋的注意事項遠不止以上幾點，還包括房屋修繕責任、附隨設備提供、租金遲延給付等，都可能引發爭議。因此，建議在租賃時尋求有品牌的不動產經紀業者協助，這不僅可以大幅減少後續爭議的產生，也能在遇到糾紛時獲得專業的處理建議。承租人也可以通過包租代管業者租賃房屋，避免與不專業的房東發生無謂的爭執。

「房屋租賃」這一住的需求及行為，隨著未來資訊的更加透明、制度的更加健全以及民眾認知的提升，相信租賃雙方將更能遵守明確的權利義務，建立更和諧且緊密的關係。隨著雙方共同努力達成「房東放心，房客安心」的目標，租屋將成為一件簡單而愉快的事。

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台灣地處地震頻繁地帶，房屋受地震影響的風險不容忽視。因此，若您名下擁有不動產，建議認真考慮投保地震險。本文將帶您快速了解地震險的保費、投保範圍、理賠條件及保費評估，讓您能更深入地認識地震險，並評估是否適合投保。

什麼是地震險？

地震險屬於財產保險的一種，用來轉嫁因地震引發的損失風險至保險公司。需要注意的是，地震險無法單獨購買。自921大地震後，政府於2002年4月1日實施了「住宅地震基本保險制度」，要求在投保住宅火險時，提供加保地震險的選擇。

地震險的保費與投保範圍

地震險一般分為四種主要類型：地震基本保險、超額地震險及擴大地震險。以下以某產險公司的地震險為例，說明各類險種的保費、投保範圍與理賠條件。

類別	地震基本保險	超額地震險	擴大地震險
保費	1,350元	1,500~3,000元	1,200~2,500元
投保範圍	建築物	建築物	全面保障，建築物、裝潢、建築物內之動產
理賠條件	住宅建築物因地震全損（全倒或半倒）	依重置成本評估，扣除地震基本保險保額，保額上限 850 萬	可自行調整保額（不可超過建築物重置成本）
備註	投保住宅火險時加保	搭配住宅火險附加地震基本保險	搭配住宅火險附加地震基本保險

※ 地震險的保障包括：房屋全損、不動產部分損毀（如牆壁龜裂、磁磚破裂等）、動產損失（如傢俱受損等）。需要強調的是，地震險只能與火險一同投保，無法單獨投保。

評估是否需要投保地震險？

決定是否投保地震險應基於其費用與保障的平衡。以下為地震險的優點與缺點分析：

1. 地震基本保險的年保費僅為1,350元，便可獲得150萬元的保障，透過加保超額地震險及輕損、擴大地震險，保障範圍更為全面。在地震發生時，地震險可減少經濟損失，助您迅速重建家園。
2. 地震險需與火險一同投保，每年保費約2,000元，若增加附約，保費可能達到3,000至4,000元。對於經濟不寬裕者來說，這可能是一筆負擔。
3. 住宅火險與住宅地震險非強制性保險，但若住宅有房貸，銀行通常會規定需要投保住宅火險以及地震基本險才能貸款
4. 由於地震基本險屬於政策性保險，為平等保障每一人的居住權益，因此每一戶門牌僅能投保一張地震基本險，重複投保無法獲得更高的理賠金額。
5. 住宅火險與地震險屬於一年期保險，因此為避免保險中斷，建議在保險到期日前 60 天設定好提醒事項，在過期前聯繫保險公司續保。

結論

在地震高風險的台灣，為住宅投保地震險不僅是合理的風險管理，更是一種長遠的財務規劃。然而，投保前需綜合考量房屋價值與個人財務狀況。保險的初衷並非賺取利潤，而是保障生活的穩定。若能以合理的預算減少地震帶來的經濟衝擊，並加速災後重建，地震險無疑是值得考慮的選擇。

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買房不僅僅是購買一個住所，還是在選擇生活品質。許多人都熟知「千金買房，萬金買鄰」，但除了鄰居的素質外，周邊設施的影響也不容忽視，特別是所謂的「嫌惡設施」。這些設施不僅可能對房價造成負面影響，還會直接影響日後的居住品質。

從2015年起，不動產說明書就要求賣方必須清楚告知買賣物件周圍300公尺內的特定設施，然而，有些「嫌惡設施」可能不在明文規範內，卻仍然值得注意。

我們將這些「嫌惡設施」分為四大類，可以檢視一下目前心儀物件周邊是否有這樣的設施存在！

與「環境衛生」相關的嫌惡設施

內政部要求在物件周圍300公尺內的市場、垃圾場（如掩埋場、焚化場）等設施需要告知買方。傳統市場雖然提供了便利的生活機能，但往往環境較為雜亂，並且伴隨著油膩的氣味。

此外，如果鄰居有飼養鳥類或家禽、家畜，或是社區在一樓進行資源回收，也可能影響居住品質。因此，看房時不妨檢查一下屋頂和一樓的情況。

影響「安全」與「健康」的嫌惡設施

此類設施包括瓦斯行、加油站、高壓電塔、變電所等，只要房屋周圍300公尺內有這些設施，內政部要求房屋仲介必須告知買方。此外，雖然基地台不在規範內，但許多人對其存在也感到不安。實際上，許多公寓或大樓的頂樓會出租給電信公司安裝基地台，雖然科學報告多數顯示其對人體無害，但多數人仍不願與之為鄰。因此，看房時務必檢查頂樓，避免日後後悔。

容易產生「噪音」的嫌惡設施

市場、機場、高架橋、鐵路等設施若距離住家過近，噪音問題可能無法避免。雖然醫院、警察局、消防隊這些設施並非「嫌惡設施」，但也有許多人因為不喜歡頻繁聽到警笛聲而選擇遠離。此外，學校也算是見仁見智，有些人享受步行送孩子上學的便利性，但住在學校操場旁邊的居民則可能因早晨的廣播聲而感到不便。

影響「觀感」或「心理壓力」的嫌惡設施

這一類型的嫌惡設施雖然不直接影響健康或安全，但仍然是許多人避之不及的。例如，殯儀館、火化場、骨灰存放設施、墓地、宮廟等都會對房屋價值產生負面影響，甚至影響貸款條件。內政部規定，仲介必須告知物件300公尺內的這些設施。此外，葬儀社雖然不如殯儀館這麼顯眼，但仍屬於需要告知的範疇。

嫌惡設施查詢管道

在購房前，建議先諮詢房仲業者，以便全面了解物件的詳細資料。現今許多房仲業者的網站，不僅提供房價查詢服務，還能顯示房屋周邊是否存在嫌惡設施。

此外，TaiwanMap提供的住宅周邊設施查詢工具也十分實用。只需輸入住宅地址及查詢範圍，就能快速獲知周邊是否有捷運站、市場、超市、學校、醫院、公園等設施。

最後，不妨利用Google Map進行初步的地圖俯瞰，觀察周邊環境，並實地走訪確認，這樣能更直觀地感受房屋位置的優劣勢。

嫌惡設施的影響：應該完全避開嗎？

當住家附近有嫌惡設施時，首要影響的是生活品質，如噪音和環境衛生條件。其次，房價可能受到壓低，因為有些買家會完全排除這類物件，或在議價時大幅殺價。第三，貸款條件也可能受到影響，尤其是當房屋鄰近瓦斯行或宮廟等設施時，部分銀行甚至可能拒絕承做貸款。

那麼，這些房子是否完全不能購買呢？其實這取決於購房目的和房價是否有足夠的議價空間。例如，醫院或殯儀館附近的物件仍有租賃需求，尤其對於醫護人員或殯葬業者而言，這樣的房子位置便利，且租金支付能力穩定。通過合理的裝潢提升價值，這些房子仍有潛力成為良好的投資。此外，高架橋附近的物件如果配備隔音設備和氣密窗，也能有效降低噪音干擾。

無論你對這些嫌惡設施的接受度如何，未來在出售房產時，這些因素都可能成為銷售的障礙。因此，在做出購房決定前，務必詳細評估各方面的影響。

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豪宅稅是針對高級住宅的一種合理加價的房屋稅。這並非一個新設立的稅種，而是在現有房屋稅基礎上加價的稅金。豪宅稅的設立主要源自台北市的租稅改革，旨在讓稅負更合理地反映高級住宅的價值，防止高所得者透過購置高級住宅來規避遺產及贈與稅。

豪宅稅的定義與標準

根據台北市的規定，高級住宅的認定需符合以下三條件：

1. 房屋構造標準：必須為鋼筋混凝土以上的結構。
2. 用途：住宅用途。
3. 總價：房地總價（包含車位）在6,000萬元以上。

此外，還有8+3的認定指標：

8項基本指標

獨棟建築	外觀豪華
地段絕佳	景觀良好
每層少戶	戶戶車位
保全嚴謹	管理周全

3項額外指標

1. 每戶總價6,000萬元以上。
2. 每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。
3. 每棟符合上述條件的戶數達70%以上。

如果納稅人對高級住宅的認定有異議，可以在收到繳款書後的30天內申請復查。

豪宅稅的計算方式

豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式如下：

項目	計算公式
房屋稅額	房屋現值 × 稅率
豪宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式如下：

時期	計算方式
2001年7月1日前	房屋標準單價 × (1 + 各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起	房屋標準單價 × (1 + 120%)

房屋現值 = 標準單價 × (1 – 折舊年數 × 折舊率) × 房屋街路等級調整率 × 房屋面積

豪宅稅及路段率的計算實例

假設某房屋位於路段率200%的區域，房屋標準單價每平方公尺為1萬元。豪宅稅的計算如下：

差異	路段率	房屋標準單價
一般房屋稅	X	10,000
豪宅稅	200%	10,000 × (1 + 200%) = 30,000

經路段率調整後，房屋標準單價增加至每平方公尺3萬元，因此房屋稅將增加至原來的三倍。

也可以透過地方稅務機關的試算服務預估房屋稅稅額。

總結

了解豪宅稅可以幫助潛在買家做好財務規劃，避免不必要的財務壓力。豪宅稅的設立，不僅能促進租稅負擔合理化，還能使高級住宅的價值更為明確，進一步體現市場機制的透明與健康。

提早了解豪宅稅，未來您可能成為擁有豪宅的一份子。希望這篇文章能幫助您更好地理解豪宅稅的計算與影響。若想進一步了解房屋、土地實價登錄行情，請參考內政部的相關資料。

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在購買房屋過程中，除了房屋的價格和稅費，地政登記規費也是一項不可忽視的費用。這些費用是在地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所需繳納的，主要由買方負擔。本文將詳細解析地政登記規費的種類、計算方式及實際案例，幫助您更全面地了解購房過程中的相關費用。

地政登記規費的種類

地政登記規費主要分為以下四類，其中登記費是金額較大的部分，其餘幾項費用相對較小：

1. 登記費(依土地法第65條或第76條規定辦理，進行土地和不動產登記時需要支付的基本費用。)
   • 所有權移轉登記費：在購房過程中，買方需要到地政事務所辦理過戶手續，並繳納買賣登記費。
   • 他項權利移轉登記費：如果購房者使用房貸，則需要到地政事務所辦理貸款抵押權設定，並繳納設定登記費。設定登記費一般為貸款金額的1.2倍。
2. 書狀費(依土地法第67條或第77條規定辦理，用於支付與地政登記相關的文件製作和處理費用。)
   • 當土地或建物登記時需要核發證明書，每張證明書需繳交80元的書狀費。例如，在辦理買賣所有權移轉登記時，地政機關會發給買方房屋權狀，買方需支付每張80元的費用。
3. 工本費(依土地法第79條之2規定辦理，用於支付地政登記辦理過程中的各種行政手續費用。)
   • 如果需要調閱謄本或其他地籍資料，可到地政機關申請，並按各地收費標準繳交工本費。
4. 閱覽費(依土地法第79條之2規定辦理，在土地和不動產登記過程中查閱相關文件和資料時支付的費用。)
   • 若申請閱覽地籍圖之藍曬圖、複製圖或電子處理的地籍資料，申請人需繳納閱覽費。

地政登記規費的計算方式

以下是地政登記規費的計算方式：

項目	收費方式
所有權登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值的千分之二計算
所有權移轉登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值千分之一計算
他項權利設定、移轉登記	規費按權利價值千分之一計算
他項權利內容變更登記	規費依權利價值增加部分按權利價值千分之一計算
書狀費	申請核發土地或建物所有權狀每張80元。
工本費	申請登記謄本或節本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。 申請地籍圖謄本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。
閱覽費	地籍圖之藍曬圖或複製圖閱覽費，每幅10元限時20分鐘。 電子處理之地籍資料查詢閱覽費，每筆（棟）20元限時5分鐘。 登記申請書及其附件閱覽、抄錄或攝影閱覽費，每案75元限時20分鐘。

地政登記規費的繳納實例

讓我們以一位在台北市買房的買家為例，說明地政登記規費的實際繳納情況：

張先生於2023年在台北市中山區購買了一間40坪的電梯大樓公寓，成交金額為2,000萬元，貸款金額1,500萬元，房屋評定現值及土地申報地價總計為1000萬，本次買房時所繳納的地政規費如下：

項目	金額
所有權移轉登記	1000萬*0.1%=10,000元
貸款抵押權登記	1,500萬*1.2*0.1%=18,000元

也可以透過各地方稅務機關提供的線上試算服務預估應繳納的規費。

地政登記規費的繳納方式

購房過程中，這些地政登記規費通常由代書代為繳納，並在代書服務費中實報實銷。代書服務費視服務內容而定，一般在數千元至數萬元不等。

總結

地政登記規費是購房過程中必須考慮的費用，包括登記費、書狀費、工本費和閱覽費。其中，登記費金額較大，特別是貸款抵押權登記費，往往比移轉登記高出許多。了解這些費用的計算方式和繳納方式，可以幫助買家在購房過程中做好預算，避免不必要的財務壓力。希望本文能提供有用的資訊，讓您的購房之路更加順利。

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