買房指南：買房實戰

在考慮購屋時，許多潛在購屋者常常陷入「買預售屋好，還是中古屋好？」的兩難境地。每種選擇都有其優缺點，適合的選擇往往根據自身的需求和財務能力而定。

預售屋 vs. 中古屋

預售屋的分期付款方式確實可以減輕還款壓力，這對於手頭資金不足的購屋族來說非常合適。然而，預售屋的總價往往比中古屋高出至少10%，且可能面臨交屋實品不符的風險。相較之下，中古屋的價格與實際狀況透明，購屋者能夠在看房時全面了解屋況。然而，由於房屋年限較久，可能需要額外的維修費用。

收費項目	預售屋	中古屋
價格	比成屋至少貴10%以上	約為同地段預售屋單價的50%-90%
自備款	首月需付總價的15%，後續按進度支付另一成的15%	約總價的30%
優點	自備款低、付款輕鬆，可依喜好修改格局	能看實品，屋況透明，貸款負擔可精準估算
缺點	單價較高，施工期長及潜在不符的風險	需高額自備款，可能存在產權糾紛

適合選擇預售屋的族群大多是那些自備款不足且固定收入較高者，而中古屋則適合自備款較為充裕、風險承受能力較弱的人群。

如何評估房價的合理性？

購房者應以最近六個月內同社區或鄰近地區、同屋齡或同類型的成交價格作為參考。透過資訊透明的時代，可以透過內政部的「不動產交易實價查詢」功能，可以高效查詢到最新的成交價格，為消費者提供更為準確的決策依據。

公設比的合理範圍

公設比是衡量房屋性價比的重要指標，通常建議如下：

房屋總類	公設比
集合式公寓或透天產品	10%-15%
一般住宅華廈	18%-22%
社區式住宅	22%-28%
辦公大樓	30%-40%
休閒式住宅（附游泳池等設施）	30%以上

公設比過高可能會影響實際使用坪數，故在比價時特別要注意。

容易被忽略的合法性問題

在選擇目標物件時，確保所購房產的合法性極為重要。頂樓加蓋通常無法被視為合法，夾層屋的合法性可通過查看建物所有權狀來確認，未登記夾層通常為違建。各項違建問題不僅影響居住安全，有時甚至可能面臨法律風險。

辨識中古屋瑕疵的方法

為了避免購買瑕疵房屋，購屋時應留意以下幾點：

觀察樑柱牆壁有無裂痕。
了解是否有水漬痕跡，這可能是潛在的問題。
查詢有關凶宅的資訊，並確認與賣方所簽署的屋況說明書是否一致。

購房過程中，透過不動產經紀公司提供的不動產說明書，能夠有效了解標的物現況及潛在風險。該說明書需包含詳細的資訊和經紀人的解讀說明，以保障消費者的權益。

不動產說明書

為維護消費者權益，避免消費者缺乏足夠資訊作判斷，不動產經紀業管理條例規定，經紀人員應製作不動產說明書，確認交易標的內容、現況使用及有無特殊限制等。並以不動產說明書向交易之相對人解說，避免不必要的交易糾紛。

建築改良物	建物標示、權利範圍及用途。建物所有權人或他項權利人。建物型態與現況格局。建物權利種類及其登記狀態。建物目前管理與使用情況。建物瑕疵情形。停車位記載情形。
基地	基地標示。基地所有權人或他項權利人。基地權利種類及其登記狀態。基地目前管理與使用情況。基地使用管制內容。
重要交易條件	交易種類。交易價金。付款方式。應納稅費項目、規費項目及負擔方式。賣方是否有附加之設備。他項權利及限制登記之處理方式。有無解約、違約之處罰等。其他交易事項。
其他重要事項	周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施。是否已辦理地籍圖重測。是否公告徵收。是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

如何解讀土地與建物登記謄本？

無論是土地還是建物登記謄本，主要分為標示部、所有權部以及他項權利部。掌握這三部分的關鍵信息，有助於確認物件的完整性、權利是否清晰。

在選擇購屋時，深思熟慮多方面的因素是至關重要的。無論是評估預售屋或中古屋，或是理解法律問題，都需要建立在充分資訊的基礎上，才能作出最符合自身需求的決策。

投資新手入門：一篇了解觀念與常見迷思，掌握正確的投資心法！

對於投資新手來說，進入投資領域時應了解三大重要觀念：理解投資目的、資金規劃和風險管理。本文將深入探討這些基本原則，並介紹常見的投資工具、術語與釐清迷思，幫助大家建立正確的投資心態，實現財務規劃的目標。

新手該如何投資？掌握入門的3大重要觀念

踏入投資市場之前，建議大家先掌握以下3個重要的投資理財觀念，能在投資路上少走些冤枉路。

投資理財入門觀念1：理解自身投資目的

在進行投資前，了解自己的投資目標是關鍵。如果您是剛進入社會的新手，目標是「穩定累積財富」，可選擇風險較低的投資工具，如穩健型基金或債券。這類產品波動小，適合追求穩定回報的人。若已有一定資產並以「獲利最大化」為目標，則可以考慮風險較高的投資，如股票或期貨，根據自身財務狀況挑選適合的產品。無論選擇哪類投資，都應謹慎評估風險。

投資理財入門觀念2：規劃投資資金比例

在開始投資前，建議將資金進行合理分配。您可以依照「631法則」或「541法則」來分配資金：60%（或50%）用於日常開支，30%（或40%）投入投資，10%則保留作為風險管理資金。這樣的分配方式可以確保日常生活不受影響，同時利用多餘的資金進行投資理財，達到穩健的財務管理目標。

投資理財入門觀念3：理解分散風險

「別將雞蛋放在同一個籃子裡」的原則在投資中非常重要。為了降低金融市場波動或國際情勢帶來的風險，分散投資尤為重要。分投資可以通過同時投資於保守型債券和積極型股票來達成，從而平衡風險與收益。另一個方法是分批投入資金，這樣可以攤平成本，減少市場波動的影響。分散風險的策略能夠讓投資更穩健，有助於長期財務成長。（延伸閱讀：分散投資組合的5個技巧）

投資股票常見迷思

當談到投資股票時，時常會有幾個常見迷思：

投資常見迷思：玩股票只看報酬率。
許多投資新手進入市場時，常只關注股票的高報酬率，卻忽略高報酬伴隨的高風險，缺乏完善的理財規劃與避險策略。因此，建議避免這種「投資迷思」，應採取風險分散策略。這樣可以降低單一投資失敗帶來的損失，達到更穩定的財務成長，幫助新手更穩健地進入投資市場。
投資常見迷思：跟著市場波動走。
很多新手進入股市時，容易跟隨市場上看漲的股票進行投資，這是一個常見的「投資迷思」。除了關注市場波動，投資者應該先做足功課，了解投資標的的公司背景、產業類型和規模大小等，這樣才能更精準地掌握投資風險和潛在回報。避免盲目跟隨市場，有助於建立穩健的投資策略並減少損失風險。

延伸閱讀：股票新手如何選股？

什麼投資方法適合自己

身為股票新手，該如何開始進行投資，並且持續精進自己？現在網路資訊很發達，大多數人都是採取這幾種：

看YouTube學習投資心法
現在有很多理財相關的YouTube影片可以幫助投資新手學習「投資心法」。這些影片以影音方式呈現，讓專業知識變得更容易理解，特別適合剛開始接觸投資的人。新手可以根據自己的需求和風格，訂閱適合的YouTuber，從中學習投資技巧，掌握正確的理財心法，逐步提升投資能力。
看書、找老師學習投資心法
市面上有許多理財書籍，適合投資新手學習「投資心法」與了解各種投資工具。此外，也有一些人會透過專業指導來提升自己的股票知識。然而，選擇專家輔導時，要特別注意其可信度，避免被來路不明的資訊誤導。透過正確的渠道學習，不僅能夠提升投資能力，也能更好地保障自己的財務安全，持續進步。
關注專業部落格學習投資心法
訂閱專業銀行的部落格是一個適合投資新手的選擇。這樣不僅能獲取最新的投資知識，還能清楚了解投資流程與細節，將學到的觀念實際應用到投資中，達到更好的學以致用效果。這樣的方式能幫助新手更穩健地進入投資領域。

在閱讀完上述理財觀念後，您應該對「投資」有了初步的認識。然而，投資市場變化多端，要在波動劇烈的經濟環境中站穩腳步，持續學習新知至關重要。只有不斷更新投資知識，才能應對市場的快速變化，制定更有效的投資策略，實現長期穩健的財務增長。

買房需要多少信用評分？3分鐘看懂信用評分、查詢及提升方法！

想買房嗎？了解您的信用評分是成功申請房貸的關鍵！無論是房貸、信用卡還是其他金融產品，信用評分都是金融機構用來評估您的信用風險和還款能力的重要依據。本文將帶您深入解析信用評分的重要性，並教您如何有效提升個人信用評分。

什麼是信用評分？

信用評分，又稱「聯徵分數」，可以在財團法人金融聯合徵信中心查詢自己的信用報告，是金融機構根據您的信用報告所產生的量化指標，用以評估您在未來履行還款義務的可能性。信用評分涵蓋多種財務和信用歷史因素，包括信用卡使用、貸款還款紀錄、債務比率和違約記錄等，是銀行評估申貸人信用風險的重要工具。

信用評分的組成？

運用統計分析理論及方法，將聯徵中心所蒐集在揭露期限內的資料，以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險。某一時點查得的個人信用評分，僅代表該時點該當事人的信用風險，若該當事人於聯徵中心的信用資料隨時間而有異動時，其個人信用評分即可能隨之變動。

個人信用評分之效益為何？

為因應數位金融時代，不論是傳統金融機構或是創新金融業者，都必須對客戶精準評估其信用風險，以即時滿足其金融服務需求，此部分的作業，仰賴由公正、客觀的專業外部機構所提供之信用評分。聯徵中心的「個人信用評分」，是利用資料進行全面分析後的客觀結果，協助金融機構審核當事人信用狀況的標準更為客觀公平，並可藉評分資訊揭露的過程，提供當事人迅速瞭解個人的信用狀況及相關信用弱點，以加強個人信用觀念；此評分已被國內許多金融機構用以評估客戶信用狀況，作為貸款准駁、核貸額度及利率高低等參考，但不宜作為交易准駁的唯一依據。

個人信用評分如何計算？

聯徵中心的個人信用評分係以會員金融機構定期報送有關個人的最新信用資料，依受評對象特性，套用其所適用的信用評分模型，於線上即時將該受評對象的信用資料，逐一轉換成為該評分模型所需評估項目的評估結果，再將每個評估項目的評估結果，加總彙整成為該受評對象的信用評分總分。

個人信用評分模型採用的資料，大致可區分為下列三大類：

繳款行為類信用資料：指個人過去在信用卡、授信借貸、票據以及融資租賃交易的還款行為表現，目的在於瞭解個人過去有無不良繳款紀錄及其授信貸款或信用卡的還款情形，主要包括其延遲還款的嚴重程度、發生頻率及發生延遲繳款的時間點等資料。
負債類信用資料：指個人信用的擴張程度，主要包括負債總額（如：信用卡額度使用率，即應繳金額加上未到期金額÷信用卡額度；如：授信借款往來金融機構家數）、負債型態（如：信用卡有無預借現金、有無使用循環信用；如：授信有無擔保品）及負債變動幅度（如：授信餘額連續減少月份數）等三個面向的資料。
其他類信用資料：主要包括新信用申請類之相關資料（如：金融機構至聯徵中心之新業務查詢次數）、信用長度類之相關資料 (如：目前有效信用卡正卡中使用最久之月份數)及保證人資訊類相關資料等。

買房需要多少信用評分？

一般來說，信用評分範圍在200到800分之間，分數越高代表信用風險越低。大多數銀行要求申請人信用評分在600分以上才能順利通過房貸審核，600至700分被視為房貸申請的基本門檻。

信用評分區間

暫無評分：
- 原因：無金融往來紀錄、信用資料有爭議、信用不良或正在進行債務協商等。
- 影響：無法進行正常的信用交易。
200分：
- 代表信用狀況不佳，風險極高，通常由於嚴重信用瑕疵，如多次延遲還款、呆帳等。
200~800分：
- 700分以上：信用良好，可享有較高貸款額度及較低利率。
- 600~700分：達到基本貸款審核標準，但條件可能較為嚴格。
- 350~500分：信用有瑕疵，貸款難以審核通過，但仍可尋求其他融資管道。
- 200~350分：信用狀況異常，多數金融機構不提供貸款。

信用評分降低的原因

使用信用卡預借現金：預借現金是指利用信用卡直接提取現金，但這項服務通常伴隨高額手續費及高利率。這些借款會被計入信用卡循環利息中，這顯示出極度缺錢且急需資金，可能會讓金融機構質疑您的財務穩健性。
信用卡或信用貸款遲繳：遲繳是信用評分扣分最嚴重的原因之一。每次遲繳都會被銀行上報至聯徵中心，並留下紀錄，即使銀行可能有幾天的緩衝期，仍會影響評分。
隨意剪卡：隨意剪卡會影響「信用長度」，信用卡使用時間越長，對於信用評分越有幫助。未經考慮就剪卡，可能會導致信用歷史縮短，進而影響評分。
使用信用卡循環利息：僅繳最低應繳金額會使未支付部分進入循環利息計算，導致利息費用增加。這顯示出無法妥善管理收支，信用評分因此下降。
信用卡使用額度過高：信用卡的使用額度是負債類資料之一，使用額度過高意味著負債比重高。當信用卡的額度使用率超過50%，就會影響信用評分。
信用卡永久額度過低：信用卡的永久額度是您信用評分的一部分，額度過低意味著銀行對您的信貸信任度有限。這不僅限制您的消費能力，也會導致實際使用比例偏高。
連續申請多家銀行信用貸款：短期內頻繁申請信用貸款會被視為財務困難的跡象，這些查詢紀錄將會反映在信用報告中，進而影響評分。

提高信用評分的方法

準時還款：按時繳款是維持良好信用的基石，避免分期還款和循環利息。
管理信用卡數量：避免申辦過多信用卡和現金卡，降低潛在債務風險。
建立長期信用歷史：長期使用信用卡並按月全額繳款，有助於累積正面的信用紀錄。
保持穩定工作：穩定的就業記錄，特別是在同一家公司工作超過半年，有助於提高信用評分。
提供完整的財務證明：提交收入證明、銀行對帳單等完整財務資料，增強金融機構對您的信任。
避免當月光族：保持存款餘額，顯示良好的財務管理能力。
避免過多查詢：減少短期內多次查詢信用資料，避免被視為急需資金的風險。
提供保證人：尋找高信用評分的保證人，有助於提升貸款成功率。
保持較高的存款餘額：顯示財務穩健，有助於信用評分的正面評估。
積極與銀行互動：良好的銀行往來關係，如成為VIP客戶，可獲得更好的貸款條件。

在購房的過程中，信用評分是您順利通過房貸審核的重要指標。擁有良好的信用評分不僅能提高貸款成功率，還能爭取到更優惠的條件。因此，建議您隨時留意並維護自己的信用評分，這不僅是買房的通行證，更是實現財務穩健的關鍵。

房屋鑑價全攻略

什麼是房屋鑑價？

房屋鑑價是指由專業鑑價人員根據房屋的地段、類型、屋齡、土地持有面積、周遭環境等多項因素，綜合評估其市場價值。這項評估在房屋買賣、二胎貸款、轉貸、甚至查封拍賣時，都扮演著重要角色，因為鑑價結果直接影響銀行可貸款的金額。另一個常見的房屋鑑價時機，則是落在房子被法拍時，作為法拍價格的基礎。

銀行房屋鑑價的兩大試算方法

銀行進行房屋鑑價通常有兩種主要方法：

委託鑑價：銀行委由不動產估價師到現場進行實地勘查，並提供詳細的估價報告書，作為貸款額度的依據。
行員估價：利用銀行內部的鑑價資料庫，通常連結內政部的實價登錄平台，行員可以快速查詢房屋過往的交易紀錄，並進行初步評估。此方法可在幾天內得出初估結果，但需注意，初步評估結果可能與最終鑑價金額有所出入。

銀行房屋鑑價流程詳解

房屋鑑價通常需要4至6個工作天，具體時間可能因銀行作業人員的效率而異。一般而言，銀行的鑑價流程可分為以下六個階段：

階段	作業內容
第1階段：確定標的	確認申請房貸的房屋地址
第2階段：鑑價計畫	建立標的物的檔案，制定鑑價相關計畫
第3階段：資料蒐集	申請建物登記謄本、整理現況照片及相關文件
第4階段：實地勘查	銀行專員到現場勘查建物現況、區域及周遭環境
第5階段：資訊彙整	綜合整理房屋資訊，交由銀行的鑑價人員估價
第6階段：估價報告書	銀行根據相關數據與房屋條件，提供一份房屋估價報告書

影響房屋鑑價的四大關鍵因素

鑑價結果不一定與房屋的買賣價格相符，這可能會影響貸款的金額。以下四大因素在鑑價時尤為重要：

房屋的類型、屋齡及坪數 鑑價會考量房屋類型（如透天、大樓、公寓等）、屋齡及實際使用的坪數。通常屋齡較高的房屋需要整修的機率較大，這會降低其市場價值。內部裝潢、水電、照明等狀況，以及外牆結構也是影響鑑價的因素。
房屋的地段及土地持有面積 房屋所在位置對鑑價影響重大。例如市中心的房屋價值通常高於郊區。集合式住宅（如大樓、公寓）的土地由多位屋主共同持有，這也會影響鑑價結果。
房屋周遭成交行情 鑑價時通常參考「內政部實價登錄」數據，這些數據反映了房屋的實際成交價格。如果房屋所在區域的成交行情不高，鑑價金額也可能隨之降低。
房屋附近的嫌惡設施 嫌惡設施會降低居住意願，從而影響房屋價值。這些設施包括焚化爐、高壓電塔、汙水處理廠等安全疑慮設施，或是廟宇、高架道路、特種行業等干擾安寧的設施，甚至包括心理層面上的凶宅、墳墓等。

房屋鑑價後的兩大貸款注意事項

鑑價完成後，銀行將根據鑑價結果評估貸款成數及利率。在此過程中，您需注意以下兩點：

房屋用途與總價影響貸款成數與利率 自用住宅的貸款成數最高，有可能搭配政府的青年購屋方案，享有較低利率。房屋總價也會影響貸款成數，例如台北市房價較高，貸款成數可能會被限制在4成以下。
買家信用與財力狀況影響貸款額度 買家的信用評分、收入穩定性及負債比率都將影響銀行對其還款能力的評估。信用評分較低或收入不穩定，可能導致貸款成數降低，利率上升。

總結來說，房屋鑑價是購屋貸款中不可忽視的一環，除了房屋自身條件外，地段、周邊環境及未來發展潛力都是關鍵考量因素。若鑑價結果低於預期，建議提供其他財力證明或尋求資歷較好的保證人，以提高貸款成數，順利完成購屋計劃。

危老重建是什麼？快速看危老重建條件、申請、補助及優惠獎勵！

隨著房屋老舊、結構安全問題日益突出，危老重建成為許多民眾關注的焦點。危老重建全稱為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，由內政部營建署推出，旨在針對都市內風險較高的老舊建築進行重建，提升居住安全，改善生活品質。政府更提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等多項優惠措施。

危老重建是什麼？

危老重建旨在促進都市內危險且老舊建築物的快速重建。與傳統都市更新相比，危老重建在條件及流程上更加簡化，尤其強調「加速」，不受最低面積限制影響，並縮短了前期溝通協調工作的時間。因此，危老重建逐漸成為都市更新中的熱門選擇。

申請危老重建的條件及流程

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條規定，危老重建的適用條件主要包括：

建築物類型：需位於都市計畫範圍內，且非具歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物，並必須是合法建築物。
危險及老舊判定條件：
被建築主管機關通知限期拆除或強制拆除，或經評估有危險應限期補強或拆除的建築物。
經結構安全性能評估結果未達最低等級的建築物。
屋齡三十年以上，經評估耐震能力不符合標準且不具改善效益或無設置昇降設備的建築物。

若符合上述條件，並取得全體土地及建築物所有權人的同意，即可向地方政府提出重建計畫申請。計畫核准後可申請建築執照，建造完成後再領取使用執照。相比都市更新，危老重建無需達到最小面積限制，但必須獲得所有權人100%同意。

危老重建的補助額度及項目

為減輕危老重建的經濟負擔，政府提供多項補助計畫，具體補助額度因地區而異。以台北市為例，112年02月公告的補助項目如下：

初步評估補助：樓地板面積未達3,000㎡者，每棟補助12,000元；超過3,000㎡者，每棟補助15,000元。
詳細評估補助：每棟補助不超過評估費用的30%或40萬元。
審查費用補助：初步評估未達最低等級且通過審查的建築物，每棟補助6,000元；詳細評估補助費用的15%，但不超過20萬元。

危老重建的三大優惠獎勵

容積獎勵：重建後的容積獎勵最高可達建築基地的1.3倍基準容積，或1.15倍的原建築容積，並設有多項結構安全、耐震設計及綠建築等特定項目的容積獎勵，總容積獎勵上限為30%。
放寬建蔽率及高度限制：危老重建可享有放寬建蔽率及高度限制的優惠，為小面積建物提供更多規劃空間，有助於創造更大的室內使用空間。
減免稅負：

重建期間免繳地價稅、房屋稅。
完工後兩年內享有地價稅、房屋稅減半優惠。
持有重建後的建築物可延長房屋稅減半徵收，最長可延長十年。

危老重建提供了重建老舊房屋、提升居住安全的機會，政府也給予了豐富的優惠措施。台灣地狹人稠，老舊建築比例高達40%，建議民眾積極了解危老重建相關政策，保護自身及家人的生命財產安全。

租屋七個要點：掌握細節，減少爭議

無論是閒置資產的有效利用，還是購屋前的過渡，租賃房屋都是一個直接的選擇。根據Google搜尋引擎的數據顯示，租屋相關關鍵字的搜尋量居高不下，這也反映出台灣租賃市場的蓬勃發展。然而，在這個活躍的市場背後，卻隱藏著繁瑣的法律問題和大大小小的糾紛。

租屋地雷盤點

在租屋糾紛發生時，許多人可能認為房東與房客是對立的角色，但實際上，雙方都希望建立一個和諧的互動關係。房東提供價值數百萬甚至上千萬的房產，每月僅收取數千或數萬元的租金，這是基於風險與報酬的考量，因此他們自然希望能找到一位願意愛護房子的房客。同時，房客每月將收入的一部分用來支付房租，也希望能租到一個舒適且安全的住所，並遇到一位願意解決問題的房東。因此，雙方都帶著期待和謹慎的心情，希望能建立良好的租賃關係。

然而，房客在尋找租屋時，如何預防問題並保障自身安全？根據內政部的調查，房客面臨的十大困擾如下：

租金議價機制不透明。
房東修繕處理效率不佳。
支付費用的約定不明確。
修繕責任的判定困難。
房屋實際品質與預期有差距。
租金無法用於申報所得稅。
合約終止困難。
屋況點交或返還標準不明確。
押金返還問題。
房東擅自更改租屋內容。

為了避免這些問題發生在自己身上，房客在尋找租屋及簽訂合約時，應仔細了解並釐清以上問題。經過與房東的充分溝通，確保合約中明確載明相關條款及罰則，這樣可以大幅降低未來糾紛的風險。

同樣地，房東在出租房屋時也面臨以下十大困擾：

房客遲繳租金。
房屋遭到破壞。
房客管理難度大。
房客遺留物處理困難。
修繕事務繁雜。
房屋返還時間過長。
糾紛處理成本高。
修繕責任判定困難。
合約終止困難。
招租困難。

為了預防這些問題，房東應在選擇房客時謹慎觀察，通過詢問和互動了解房客的履約風險。若雙方達成一致意見，應將所有條件及權利義務明確寫入合約，以便在履約時有據可循。

綜觀上述租屋地雷，幾年前的「張淑晶事件」便成了經典反面案例。因此，無論是作為出租人還是承租人，在租賃房屋時都應謹慎行事。以下列舉了「住宅租賃」中應注意的七個要點，供大家在進行租賃時參考。

租賃範圍及使用方式

有案例顯示，由於未事先約定陽台或窗台的使用方式，承租人在陽台種植花草，卻被管委會認為違反規約，導致出租人要求承租人移除，而承租人拒絕配合，最終引發爭議。因此，事先明確約定租賃範圍和使用方式（如陽台、頂樓、公共走廊或房屋前空地等），可以有效避免後續紛爭。

租金及相關費用之分擔

通常，管理費、水電費等日常開支由承租人負擔。但若有特別約定，應在合約中詳細載明(例如水電費計算方式、垃圾處理費等等…)。此外，部分物件可能有健身房、游泳池等設施的使用費，若承租人希望使用，則需支付相應費用。這些細節常常是爭議的根源。

租期與續約

租期一般不會被疏忽記載，但租約到期後，若出租人未與承租人重新訂立合約，只要承租人繼續支付租金，租賃合約便會轉變為不定期租賃合約。這對出租人權益影響甚大，未來若想終止合約或提高租金，都可能面臨阻礙，建議固定以1年約簽訂，每年度固定續約，可保留足夠彈性操作空間。

違約條款

儘管相關法令對違約條款有所限制，但需特別注意「提前終止權」的約定(可參考住宅租賃定型化契約)。如果租賃合約中未明確約定提前終止權，則在租期未滿之前，除非一方違約，否則無法提前終止合約。而目前市面上銷售的簡易版租賃合約中，常見只有單方擁有提前終止權的情況，簽約前務必仔細檢查。

公證

租賃房屋的風險之一在於，承租人不交租金又不願搬離。此時，出租人只能提起訴訟，待勝訴後再進行強制執行，整個過程可能短則半年，長則兩年。在此期間，不僅租金難以追回，房屋也可能遭到損壞。

因此，建議在合約中加註：「承租人應支付合約所載之租金、費用及違約金，並於合約期滿或終止後返還房屋，否則出租人可直接申請強制執行。」並於民間公證人處公證。經公證後，若承租人未支付租金或未按時搬離，則可無需經過訴訟程序，直接申請強制執行，通常在一到兩個月內即可處理完畢，比一般訴訟程序快速許多。

租賃對象

了解承租人的身分是必要的，而非失禮的舉動。承租人的居住人員和工作性質都是需要事先確認的。許多出租人在簽約後才發現承租人職業特殊或生活複雜，但因合約的約束無法提前終止，結果整日被其他住戶投訴，進而引發後續爭議。因此，事先進行確認是非常必要的。

押金

許多承租人誤以為一旦違約，出租人可以全額沒收押金。實際上，在合約終止並完成房屋點交後，押金應完整退還給承租人。除非房屋有損害、租金未繳或有違約金情形，否則出租人無權沒收押金。如果合約中規定違約即全額沒收押金，同時還另外主張違約金，這是違法的。

結論

租賃房屋的注意事項遠不止以上幾點，還包括房屋修繕責任、附隨設備提供、租金遲延給付等，都可能引發爭議。因此，建議在租賃時尋求有品牌的不動產經紀業者協助，這不僅可以大幅減少後續爭議的產生，也能在遇到糾紛時獲得專業的處理建議。承租人也可以通過包租代管業者租賃房屋，避免與不專業的房東發生無謂的爭執。

「房屋租賃」這一住的需求及行為，隨著未來資訊的更加透明、制度的更加健全以及民眾認知的提升，相信租賃雙方將更能遵守明確的權利義務，建立更和諧且緊密的關係。隨著雙方共同努力達成「房東放心，房客安心」的目標，租屋將成為一件簡單而愉快的事。

地震險的必要性及理賠範圍全面解析

台灣地處地震頻繁地帶，房屋受地震影響的風險不容忽視。因此，若您名下擁有不動產，建議認真考慮投保地震險。本文將帶您快速了解地震險的保費、投保範圍、理賠條件及保費評估，讓您能更深入地認識地震險，並評估是否適合投保。

什麼是地震險？

地震險屬於財產保險的一種，用來轉嫁因地震引發的損失風險至保險公司。需要注意的是，地震險無法單獨購買。自921大地震後，政府於2002年4月1日實施了「住宅地震基本保險制度」，要求在投保住宅火險時，提供加保地震險的選擇。

地震險的保費與投保範圍

地震險一般分為四種主要類型：地震基本保險、超額地震險及擴大地震險。以下以某產險公司的地震險為例，說明各類險種的保費、投保範圍與理賠條件。

類別	地震基本保險	超額地震險	擴大地震險
保費	1,350元	1,500~3,000元	1,200~2,500元
投保範圍	建築物	建築物	全面保障，建築物、裝潢、建築物內之動產
理賠條件	住宅建築物因地震全損（全倒或半倒）	依重置成本評估，扣除地震基本保險保額，保額上限 850 萬	可自行調整保額（不可超過建築物重置成本）
備註	投保住宅火險時加保	搭配住宅火險附加地震基本保險	搭配住宅火險附加地震基本保險

※ 地震險的保障包括：房屋全損、不動產部分損毀（如牆壁龜裂、磁磚破裂等）、動產損失（如傢俱受損等）。需要強調的是，地震險只能與火險一同投保，無法單獨投保。

評估是否需要投保地震險？

決定是否投保地震險應基於其費用與保障的平衡。以下為地震險的優點與缺點分析：

地震基本保險的年保費僅為1,350元，便可獲得150萬元的保障，透過加保超額地震險及輕損、擴大地震險，保障範圍更為全面。在地震發生時，地震險可減少經濟損失，助您迅速重建家園。
地震險需與火險一同投保，每年保費約2,000元，若增加附約，保費可能達到3,000至4,000元。對於經濟不寬裕者來說，這可能是一筆負擔。
住宅火險與住宅地震險非強制性保險，但若住宅有房貸，銀行通常會規定需要投保住宅火險以及地震基本險才能貸款
由於地震基本險屬於政策性保險，為平等保障每一人的居住權益，因此每一戶門牌僅能投保一張地震基本險，重複投保無法獲得更高的理賠金額。
住宅火險與地震險屬於一年期保險，因此為避免保險中斷，建議在保險到期日前 60 天設定好提醒事項，在過期前聯繫保險公司續保。

結論

在地震高風險的台灣，為住宅投保地震險不僅是合理的風險管理，更是一種長遠的財務規劃。然而，投保前需綜合考量房屋價值與個人財務狀況。保險的初衷並非賺取利潤，而是保障生活的穩定。若能以合理的預算減少地震帶來的經濟衝擊，並加速災後重建，地震險無疑是值得考慮的選擇。

嫌惡設施大解密，這些設施都會影響房價！

買房不僅僅是購買一個住所，還是在選擇生活品質。許多人都熟知「千金買房，萬金買鄰」，但除了鄰居的素質外，周邊設施的影響也不容忽視，特別是所謂的「嫌惡設施」。這些設施不僅可能對房價造成負面影響，還會直接影響日後的居住品質。

從2015年起，不動產說明書就要求賣方必須清楚告知買賣物件周圍300公尺內的特定設施，然而，有些「嫌惡設施」可能不在明文規範內，卻仍然值得注意。

我們將這些「嫌惡設施」分為四大類，可以檢視一下目前心儀物件周邊是否有這樣的設施存在！

與「環境衛生」相關的嫌惡設施

內政部要求在物件周圍300公尺內的市場、垃圾場（如掩埋場、焚化場）等設施需要告知買方。傳統市場雖然提供了便利的生活機能，但往往環境較為雜亂，並且伴隨著油膩的氣味。

此外，如果鄰居有飼養鳥類或家禽、家畜，或是社區在一樓進行資源回收，也可能影響居住品質。因此，看房時不妨檢查一下屋頂和一樓的情況。

影響「安全」與「健康」的嫌惡設施

此類設施包括瓦斯行、加油站、高壓電塔、變電所等，只要房屋周圍300公尺內有這些設施，內政部要求房屋仲介必須告知買方。此外，雖然基地台不在規範內，但許多人對其存在也感到不安。實際上，許多公寓或大樓的頂樓會出租給電信公司安裝基地台，雖然科學報告多數顯示其對人體無害，但多數人仍不願與之為鄰。因此，看房時務必檢查頂樓，避免日後後悔。

容易產生「噪音」的嫌惡設施

市場、機場、高架橋、鐵路等設施若距離住家過近，噪音問題可能無法避免。雖然醫院、警察局、消防隊這些設施並非「嫌惡設施」，但也有許多人因為不喜歡頻繁聽到警笛聲而選擇遠離。此外，學校也算是見仁見智，有些人享受步行送孩子上學的便利性，但住在學校操場旁邊的居民則可能因早晨的廣播聲而感到不便。

影響「觀感」或「心理壓力」的嫌惡設施

這一類型的嫌惡設施雖然不直接影響健康或安全，但仍然是許多人避之不及的。例如，殯儀館、火化場、骨灰存放設施、墓地、宮廟等都會對房屋價值產生負面影響，甚至影響貸款條件。內政部規定，仲介必須告知物件300公尺內的這些設施。此外，葬儀社雖然不如殯儀館這麼顯眼，但仍屬於需要告知的範疇。

嫌惡設施查詢管道

在購房前，建議先諮詢房仲業者，以便全面了解物件的詳細資料。現今許多房仲業者的網站，不僅提供房價查詢服務，還能顯示房屋周邊是否存在嫌惡設施。

此外，TaiwanMap提供的住宅周邊設施查詢工具也十分實用。只需輸入住宅地址及查詢範圍，就能快速獲知周邊是否有捷運站、市場、超市、學校、醫院、公園等設施。

最後，不妨利用Google Map進行初步的地圖俯瞰，觀察周邊環境，並實地走訪確認，這樣能更直觀地感受房屋位置的優劣勢。

嫌惡設施的影響：應該完全避開嗎？

當住家附近有嫌惡設施時，首要影響的是生活品質，如噪音和環境衛生條件。其次，房價可能受到壓低，因為有些買家會完全排除這類物件，或在議價時大幅殺價。第三，貸款條件也可能受到影響，尤其是當房屋鄰近瓦斯行或宮廟等設施時，部分銀行甚至可能拒絕承做貸款。

那麼，這些房子是否完全不能購買呢？其實這取決於購房目的和房價是否有足夠的議價空間。例如，醫院或殯儀館附近的物件仍有租賃需求，尤其對於醫護人員或殯葬業者而言，這樣的房子位置便利，且租金支付能力穩定。通過合理的裝潢提升價值，這些房子仍有潛力成為良好的投資。此外，高架橋附近的物件如果配備隔音設備和氣密窗，也能有效降低噪音干擾。

無論你對這些嫌惡設施的接受度如何，未來在出售房產時，這些因素都可能成為銷售的障礙。因此，在做出購房決定前，務必詳細評估各方面的影響。

豪宅稅：高級住宅的房屋稅負擔

豪宅稅是針對高級住宅的一種合理加價的房屋稅。這並非一個新設立的稅種，而是在現有房屋稅基礎上加價的稅金。豪宅稅的設立主要源自台北市的租稅改革，旨在讓稅負更合理地反映高級住宅的價值，防止高所得者透過購置高級住宅來規避遺產及贈與稅。

豪宅稅的定義與標準

根據台北市的規定，高級住宅的認定需符合以下三條件：

房屋構造標準：必須為鋼筋混凝土以上的結構。
用途：住宅用途。
總價：房地總價（包含車位）在6,000萬元以上。

此外，還有8+3的認定指標：

8項基本指標

獨棟建築	外觀豪華
地段絕佳	景觀良好
每層少戶	戶戶車位
保全嚴謹	管理周全

3項額外指標

每戶總價6,000萬元以上。
每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。
每棟符合上述條件的戶數達70%以上。

如果納稅人對高級住宅的認定有異議，可以在收到繳款書後的30天內申請復查。

豪宅稅的計算方式

豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式如下：

項目	計算公式
房屋稅額	房屋現值 × 稅率
豪宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式如下：

時期	計算方式
2001年7月1日前	房屋標準單價 × (1 + 各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起	房屋標準單價 × (1 + 120%)

房屋現值 = 標準單價 × (1 – 折舊年數 × 折舊率) × 房屋街路等級調整率 × 房屋面積

豪宅稅及路段率的計算實例

假設某房屋位於路段率200%的區域，房屋標準單價每平方公尺為1萬元。豪宅稅的計算如下：

差異	路段率	房屋標準單價
一般房屋稅	X	10,000
豪宅稅	200%	10,000 × (1 + 200%) = 30,000

經路段率調整後，房屋標準單價增加至每平方公尺3萬元，因此房屋稅將增加至原來的三倍。

也可以透過地方稅務機關的試算服務預估房屋稅稅額。

總結

了解豪宅稅可以幫助潛在買家做好財務規劃，避免不必要的財務壓力。豪宅稅的設立，不僅能促進租稅負擔合理化，還能使高級住宅的價值更為明確，進一步體現市場機制的透明與健康。

提早了解豪宅稅，未來您可能成為擁有豪宅的一份子。希望這篇文章能幫助您更好地理解豪宅稅的計算與影響。若想進一步了解房屋、土地實價登錄行情，請參考內政部的相關資料。

地政登記規費：買賣房屋必知的費用

在購買房屋過程中，除了房屋的價格和稅費，地政登記規費也是一項不可忽視的費用。這些費用是在地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所需繳納的，主要由買方負擔。本文將詳細解析地政登記規費的種類、計算方式及實際案例，幫助您更全面地了解購房過程中的相關費用。

地政登記規費的種類

地政登記規費主要分為以下四類，其中登記費是金額較大的部分，其餘幾項費用相對較小：

登記費(依土地法第65條或第76條規定辦理，進行土地和不動產登記時需要支付的基本費用。)
- 所有權移轉登記費：在購房過程中，買方需要到地政事務所辦理過戶手續，並繳納買賣登記費。
- 他項權利移轉登記費：如果購房者使用房貸，則需要到地政事務所辦理貸款抵押權設定，並繳納設定登記費。設定登記費一般為貸款金額的1.2倍。
書狀費(依土地法第67條或第77條規定辦理，用於支付與地政登記相關的文件製作和處理費用。)
- 當土地或建物登記時需要核發證明書，每張證明書需繳交80元的書狀費。例如，在辦理買賣所有權移轉登記時，地政機關會發給買方房屋權狀，買方需支付每張80元的費用。
工本費(依土地法第79條之2規定辦理，用於支付地政登記辦理過程中的各種行政手續費用。)
- 如果需要調閱謄本或其他地籍資料，可到地政機關申請，並按各地收費標準繳交工本費。
閱覽費(依土地法第79條之2規定辦理，在土地和不動產登記過程中查閱相關文件和資料時支付的費用。)
- 若申請閱覽地籍圖之藍曬圖、複製圖或電子處理的地籍資料，申請人需繳納閱覽費。

地政登記規費的計算方式

以下是地政登記規費的計算方式：

項目	收費方式
所有權登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值的千分之二計算
所有權移轉登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值千分之一計算
他項權利設定、移轉登記	規費按權利價值千分之一計算
他項權利內容變更登記	規費依權利價值增加部分按權利價值千分之一計算
書狀費	申請核發土地或建物所有權狀每張80元。
工本費	申請登記謄本或節本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。申請地籍圖謄本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。
閱覽費	地籍圖之藍曬圖或複製圖閱覽費，每幅10元限時20分鐘。電子處理之地籍資料查詢閱覽費，每筆（棟）20元限時5分鐘。登記申請書及其附件閱覽、抄錄或攝影閱覽費，每案75元限時20分鐘。

地政登記規費的繳納實例

讓我們以一位在台北市買房的買家為例，說明地政登記規費的實際繳納情況：

張先生於2023年在台北市中山區購買了一間40坪的電梯大樓公寓，成交金額為2,000萬元，貸款金額1,500萬元，房屋評定現值及土地申報地價總計為1000萬，本次買房時所繳納的地政規費如下：

項目	金額
所有權移轉登記	1000萬*0.1%=10,000元
貸款抵押權登記	1,500萬1.20.1%=18,000元

也可以透過各地方稅務機關提供的線上試算服務預估應繳納的規費。

地政登記規費的繳納方式

購房過程中，這些地政登記規費通常由代書代為繳納，並在代書服務費中實報實銷。代書服務費視服務內容而定，一般在數千元至數萬元不等。

總結

地政登記規費是購房過程中必須考慮的費用，包括登記費、書狀費、工本費和閱覽費。其中，登記費金額較大，特別是貸款抵押權登記費，往往比移轉登記高出許多。了解這些費用的計算方式和繳納方式，可以幫助買家在購房過程中做好預算，避免不必要的財務壓力。希望本文能提供有用的資訊，讓您的購房之路更加順利。