分類: 資產配置

在購買房屋過程中，除了房屋的價格和稅費，地政登記規費也是一項不可忽視的費用。這些費用是在地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所需繳納的，主要由買方負擔。本文將詳細解析地政登記規費的種類、計算方式及實際案例，幫助您更全面地了解購房過程中的相關費用。

地政登記規費的種類

地政登記規費主要分為以下四類，其中登記費是金額較大的部分，其餘幾項費用相對較小：

1. 登記費(依土地法第65條或第76條規定辦理，進行土地和不動產登記時需要支付的基本費用。)
   • 所有權移轉登記費：在購房過程中，買方需要到地政事務所辦理過戶手續，並繳納買賣登記費。
   • 他項權利移轉登記費：如果購房者使用房貸，則需要到地政事務所辦理貸款抵押權設定，並繳納設定登記費。設定登記費一般為貸款金額的1.2倍。
2. 書狀費(依土地法第67條或第77條規定辦理，用於支付與地政登記相關的文件製作和處理費用。)
   • 當土地或建物登記時需要核發證明書，每張證明書需繳交80元的書狀費。例如，在辦理買賣所有權移轉登記時，地政機關會發給買方房屋權狀，買方需支付每張80元的費用。
3. 工本費(依土地法第79條之2規定辦理，用於支付地政登記辦理過程中的各種行政手續費用。)
   • 如果需要調閱謄本或其他地籍資料，可到地政機關申請，並按各地收費標準繳交工本費。
4. 閱覽費(依土地法第79條之2規定辦理，在土地和不動產登記過程中查閱相關文件和資料時支付的費用。)
   • 若申請閱覽地籍圖之藍曬圖、複製圖或電子處理的地籍資料，申請人需繳納閱覽費。

地政登記規費的計算方式

以下是地政登記規費的計算方式：

項目	收費方式
所有權登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值的千分之二計算
所有權移轉登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值千分之一計算
他項權利設定、移轉登記	規費按權利價值千分之一計算
他項權利內容變更登記	規費依權利價值增加部分按權利價值千分之一計算
書狀費	申請核發土地或建物所有權狀每張80元。
工本費	申請登記謄本或節本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。 申請地籍圖謄本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。
閱覽費	地籍圖之藍曬圖或複製圖閱覽費，每幅10元限時20分鐘。 電子處理之地籍資料查詢閱覽費，每筆（棟）20元限時5分鐘。 登記申請書及其附件閱覽、抄錄或攝影閱覽費，每案75元限時20分鐘。

地政登記規費的繳納實例

讓我們以一位在台北市買房的買家為例，說明地政登記規費的實際繳納情況：

張先生於2023年在台北市中山區購買了一間40坪的電梯大樓公寓，成交金額為2,000萬元，貸款金額1,500萬元，房屋評定現值及土地申報地價總計為1000萬，本次買房時所繳納的地政規費如下：

項目	金額
所有權移轉登記	1000萬*0.1%=10,000元
貸款抵押權登記	1,500萬*1.2*0.1%=18,000元

也可以透過各地方稅務機關提供的線上試算服務預估應繳納的規費。

地政登記規費的繳納方式

購房過程中，這些地政登記規費通常由代書代為繳納，並在代書服務費中實報實銷。代書服務費視服務內容而定，一般在數千元至數萬元不等。

總結

地政登記規費是購房過程中必須考慮的費用，包括登記費、書狀費、工本費和閱覽費。其中，登記費金額較大，特別是貸款抵押權登記費，往往比移轉登記高出許多。了解這些費用的計算方式和繳納方式，可以幫助買家在購房過程中做好預算，避免不必要的財務壓力。希望本文能提供有用的資訊，讓您的購房之路更加順利。

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契稅，是在房屋所有權轉移過程中徵收的一種租稅，屬於財產稅及地方稅的範疇。房屋移轉不僅涵蓋了買賣交易，還包括贈與、佔有、交換、設立典權、分割等轉讓行為。

在房屋交易中，除了契稅，買方還需繳納印花稅和土地登記規費，其中契稅通常佔據主要的費用部分。

契稅計算公式

契稅的計算公式為： 契稅 = 房屋現值 × 契稅稅率

需要注意的是：

• 房屋現值：非市價，而是由縣市稅捐處評定的價值，通常低於市價。查詢房屋現值可向稅務機關申請稅籍證明。

房屋現值的評定會考慮面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素，並每三年調整一次。需特別注意，房屋現值並不等同於房屋稅單上的課稅現值，房屋現值還包含免稅現值部分。

• 契稅稅率：根據契稅種類不同，稅率範圍為2%至6%。常見的買賣和贈與情形，契稅稅率為6%。

契稅種類	稅率
交換、分割	2%
典權	4%
買賣、贈與、占有	6%

舉例：假設A先生從B小姐處購買一棟位於台北市的房子，核定房屋現值為100萬元。A先生需在簽約後30日內申報繳納契稅，計算方式為100萬 × 6% = 60,000元。

契稅由誰繳納？

契稅的繳納義務人是房屋所有權最後的取得者。依據不同的房屋取得行為(交換、分割、典權、買賣、贈與及占有)，納稅義務人可分為以下幾類：

1. 交換人、分割人(稅率2%)
2. 典權人(稅率4%)
3. 買受人、受贈人、占有人(稅率6%)

簡而言之，房屋的最終所有者就是契稅的繳納者。

契稅申報的時限

一般情況下，契稅需在「契約成立之日」起30日內向當地主管機關申報。逾期申報的話，每超過3日將加徵1%的怠報金，但怠報金的最高額度不超過應納稅額的15,000元。

在實務操作中，契稅申報多由代書代為處理。申報期限依案件類型有所不同：

• 一般移轉案件：契約成立之日起30日內
• 法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起30日
• 產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內
• 新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內
• 政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內

若符合以下情況，可申請契稅減徵：

如何節省契稅？

申請項目	減免方式
參與重大交通建設	減徵契稅30%
新市鎮特定區內建築物	使用執照發放後5年內逐年減徵（第一年免徵，第二年減徵80%，第三年減徵60%，第四年減徵40%，第五年減徵20%）
都市更新單元內建築物	更新後第一次移轉時，減徵契稅40%

契稅查詢方式

查詢契稅金額的途徑包括：

1. 房屋所有權人可帶身份證及印章至稅務機關申請「稅籍證明」，上面會記載房屋現值，計算契稅。
2. 使用自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡，通過財政部稅務入口網線上查詢。

如何繳納契稅最划算？

除了現金繳納外，還可以考慮使用信用卡或行動支付。有些信用卡提供契稅回饋，行動支付亦可享有促銷優惠。建議在繳納前檢查是否有相關的回饋或優惠措施，以節省開支。

希望這些資訊能幫助您更有效地處理契稅問題，做出明智的財務決策。

重點回顧

1. 契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅，由買方或建物所有權人繳納，需要在契約成立日起30日內申報。
2. 契稅的計算方式是「房屋現值×契稅稅率」，「房屋現值」並非買房時的市價，是由稅務機關評定的，可透過財政部入口查詢。
3. 契稅稅率依契稅種類，介於2%~6%之間，其中最常見的買賣跟贈與，稅率為6%。

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地價稅，一個你可能聽過但不太了解的名詞。它不僅僅是一種稅收，更是影響房地產市場和政府收入的重要因素。今天，我們將深入探討地價稅的方方面面，帶你全面了解這個課題。

地價稅的背景

地價稅的起源

地價稅的歷史可以追溯到古代，當時的土地是財富和權力的象徵。隨著社會的發展，政府開始對土地徵稅，以獲取財政收入。這種稅收形式在不同的時代和地區都有所不同，但其核心理念一直未變，即通過土地稅收來調節土地市場和促進經濟發展。

地價稅在不同國家的實行

在不同的國家，地價稅的實行方式和政策各有不同。例如，美國和加拿大的地價稅制度較為成熟，而亞洲國家如日本和韓國也有其獨特的地價稅政策。這些制度的差異反映了各國在經濟、文化和政治上的多樣性。

地價稅的基本概念

地價稅的計算方式

地價稅通常是根據土地的價值來計算的。政府會定期評估土地價值，並根據這個評估結果來徵收稅款。這個過程可能涉及多個步驟，包括土地評估、稅率確定和稅款計算。

地價稅是屬於地方稅，課稅對象分為一般用地跟特別用地，稅率會有不同。是根據課稅地價高低，採累進稅率計算地價稅。

• 特別用地：自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地、公共設施保留地、公有土地、事業直接使用土地(如加油站、停車場)。
• 在特別用地以外的都屬於一般用地。

一般用地的累進稅率落在千分之十到千分之五十五之間，而地價稅的課徵金額則依照要報稅的土地價值，相較「累進起點地價」超出或不足的金額，分為以下六級。

1. 第1級：課稅地價（未超過累進起點地價者）× 稅率(10‰)
2. 第2級：課稅地價（超過累進起點地價未達 5 倍者）× 稅率(15‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.005）
3. 第3級：課稅地價（超過累進起點地價 5 倍至10倍者）× 稅率(25‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.065）
4. 第4級：課稅地價（超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者）× 稅率(35‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.175）
5. 第5級：課稅地價（超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者）× 稅率(45‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.335）
6. 第6級：課稅地價（超過累進起點地價 20 倍以上者）× 稅率（55‰）－累進差額（累進起點地價 × 0.545）

例如，李先生擁有一筆一般用地土地100平方公尺，申報地價為每平方公尺1萬元，則該筆土地的地價即為100萬元，若當地的累進起點地價為200萬元，表示李先生的土地未超過當地的累進地價，屬於第1級課稅級距，稅率為10‰，則地價稅額為100萬元 × 10‰ = 1萬元。

特殊用地以及自用住宅用地，政府提供稅率上的優惠，其中自用住宅用地的稅率只要2‰，且特殊用地不受累進起點地價的影響，稅率固定，課稅級距如下：

1. 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地：課稅地價× 稅率(2‰)
2. 公共設施保留地：課稅地價× 稅率(6‰)
3. 公有土地、事業直接使用土地(如加油站)：課稅地價× 稅率(10‰)

影響地價稅的因素

多種因素會影響地價稅的高低。例如，土地的地理位置、用途、發展潛力等都是影響土地價值的重要因素。政府政策和市場需求也會對地價稅產生影響。

地價稅的作用與影響

對房地產市場的影響

地價稅對房地產市場有著深遠的影響。它可以通過調節土地價格來影響房地產市場的供需關係，進而影響房價和租金水平。

對政府收入的貢獻

地價稅是政府財政收入的重要來源之一。它為政府提供了穩定的收入來源，用於公共設施建設和社會福利等方面。

如何節省地價稅？

自用住宅用地

自用住宅用地有最低的課稅稅率2‰是最省的，需確認自己的房地產是否符合自用住宅用地的條件：

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬至少有一人於該地辦理戶籍登記。
2. 土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍以一處為限，如果在不同戶籍，會以地價較高者自動轉為自用住宅稅率。
3. 都市面積不超過300平方公尺(相當於90.75坪)，非都市面積不超過700平方公尺(相當於211.75坪)，超出的面積部分不適用自用稅率。
4. 無出租或營業行為之住宅用地。

如果有發生土地所有權人變更(例如買賣、贈與、繼承、信託、新購持分)，新的所有權人須重新提出申請，才能適用地價稅特別稅率。

申請減免地價稅

財政部區分了共十三種特殊土地情形得全免或減徵稅額，需於每年地價稅開徵 40 日前提出申請，詳細內容可到財政部法規頁面查詢確認。

地價稅如何查詢？

由於地價稅是地方政府稅，如要查詢需到各縣市稅捐稽徵處網站查詢。查詢時需要準備土地的「地號」以及「課稅面積」等資料，這些資訊都計載於土地權狀上，或是依照過往的地價稅稅單內容填寫查詢。下圖為新北市稅捐稽徵處地價稅試算頁面。

重點回顧

1. 地價稅是房屋或土地持有期間需繳納的稅，繳納時間是每年11/1~11/30。
2. 地價稅是屬於地方稅，每個縣市的公告地價均不同。一般用地稅率10‰~55‰累進，自用住宅用地稅率2‰。
3. 如果符合自用住宅用地標準，需要在9/22前申請，才能享有稅率優惠，若核定為自用住宅用途，之後就不用每年申請。
4. 要查詢地價稅，可以準備自己的土地權狀或之前的地價稅稅單，上各縣市稅捐稽徵處網站查詢。

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在賣房的過程中，土地增值稅和房地合一稅是兩個最重要的稅項，這些稅款的金額可能相當巨大。因此，在出售房屋前，了解相關稅務規定是非常重要的，尤其是對於持有時間較長或擁有較大面積土地的房產（如透天厝），出售時的土地增值稅可能會相當驚人，這篇文章將帶您快速了解土地增值稅的基本概念和計算方式。

土地增值稅是什麼？

土地增值稅是指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。主要分為一般增值稅率和自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅什麼時候課徵？

房地合一稅法通過之前，針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按「土地公告現值」課徵土地增值稅；如果是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵房地合一所得稅。也就是說，土地增值稅以及房地合一稅都是在有交易的情況下，才需要支出的稅負。

土地增值稅計算方式

一般增值稅率

土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，如果是自用住宅用地的話，稅率為 10%，如果您的土地或房屋不是自用住宅，則適用一般增值稅率。計算公式如下：

1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 級數及持有年數決定的數字
4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額

另一方面，持有土地的時間越長，土地增值稅則會隨之減免，亦分為三個等級，分別為 20 ％、 30 ％、 40 ％，至少須持有該土地二十年以上才有減免稅額的空間。

自用住宅優惠稅率

如果是自用住宅，則適用自用住宅地優惠稅率，即固定10%。無論是一生一次或一生一屋的自用住宅地優惠稅率，計算方式都較為簡單：

應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%

一般增值稅率計算範例

假設某人想出售面積100平方公尺的土地，數據如下：

• 申報現值：每平方公尺25萬元
• 前次移轉時所申報之現值總額：每平方公尺10萬元
• 臺灣地區消費者物價總指數：100%
• 工程受益費：5萬元
• 持有土地時間：25年

1. 土地漲價總數額 = (25萬 × 100) – (10萬 × 100 × 100%) – 5萬 = 14,950,000元
2. 漲價倍數 = 14,950,000 ÷ (10萬 × 100 × 100%) = 149.5%
3. 累進差額 = 10萬 × 100 × 100% × 0.08 = 800,000元
4. 應徵稅額 = 14,950,000 × {30% – [(30% – 20%) × 20%]} – 800,000 = 3,386,000元

自用住宅優惠稅率計算範例

繼續使用上述範例數據：

應徵稅額 = 14,950,000 × 10% = 1,495,000元

也可以直接於財政部土地增值稅試算網站計算。

自住換屋如何節稅

針對自用住宅重購，土地增值稅和房地合一稅都有稅賦上的優惠，且無次數限制。只要在2年內完成先買後賣或先賣後買的行為，都可以享受退稅優惠。

土地增值稅節稅三大方案

一生一次(優惠稅率10%)

1. 土地所有權人出售前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地，地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪)或非都市土地積未超過7公畝(約211.75坪)部份。
3. 限一生一次。
4. 自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％。
5. 如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐機關申報土地增值稅，在都市土地3公畝或非都市土地7公畝範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

一生一屋(優惠稅率10%)

1. 土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後，再出售其自用住宅用地，符合以下相關條件，可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅。
2. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
3. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋。
4. 出售前持有該土地6年以上。
5. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
6. 出售前5年內，無供營業使用或出租。

重購退稅

1. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 出售土地於出售前1年內，無出租或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
3. 兩年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
4. 新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額，可申請退稅。
5. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
6. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
7. 重購土地5年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。

名下有多間房地產的節稅技巧

1. 善用「一生一次」自住優惠稅率10%：多戶自用住宅可以同時出售、同日申報，享受「一生一次」的優惠。如果無法同時辦理，則評估哪一戶最有利。
2. 配偶間土地贈與：夫妻間土地贈與不課土地增值稅且不計贈與稅，這樣可以多使用一次「一生一次」的優惠。
3. 善用重購退稅，使用一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留「一生一次」的機會，作最有利的節稅規劃。

掌握買賣時間點的節稅方法

土地增值稅依據土地公告現值課徵，每年1月1日調整。因此，在景氣好的時候出售土地，可以在12月底前完成產權移轉，以避開次年度的公告現值調漲，達到節稅效果。

快速重點整理

1. 換屋時，善用自用住宅用地重購退稅。
2. 自用住宅出售時，善用10%的自用住宅優惠稅率。
3. 善用配偶“一生一次”自用住宅優惠稅率。
4. 擁有多戶自用住宅時，善用“一生一次”優惠，同時出售或選擇最有利的房產使用優惠稅率。
5. 在年底前完成交易，有助於避免次年度公告現值調漲，節省土地增值稅。

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你是否曾經在購房或是研究土地開發時聽過「建蔽率」和「容積率」這兩個專有名詞，但卻搞不清楚它們的真正含義？其實，這兩個詞是土地開發中非常重要的概念，直接影響建築物的設計和使用。了解它們可以幫助我們更好地理解土地使用的規劃和限制，進而做出更明智的決策。

什麼是建蔽率？

建蔽率（Building Coverage Ratio）指的是建築物基底面積與土地總面積之間的比例。簡單來說，就是建築物在地面上所佔的面積占整塊土地的百分比。

例如，如果一塊土地的總面積是1000平方米，而建築物的基底面積是300平方米，那麼這塊土地的建蔽率就是30%。

建蔽率的重要性

建蔽率限制了建築物在地面上的佔地面積，這對於確保城市的綠化空間、保持建築間距以及減少城市熱島效應都具有重要意義。

什麼是容積率？

容積率（Floor Area Ratio, FAR）是指建築物的總樓地板面積與土地總面積之間的比例。它表示的是一塊土地上可以建築的總體量。

例如，如果一塊土地的總面積是1000平方米，而建築物的總樓地板面積是4000平方米，那麼這塊土地的容積率就是4。

容積率的重要性

容積率影響了建築物的高度和密度，從而影響城市的景觀、交通以及基礎設施的負荷。

建蔽率與容積率的區別

基本概念差異

建蔽率關注的是建築物在地面上的佔地面積，而容積率則關注建築物的總樓地板面積。簡單來說，建蔽率是水平的，容積率是垂直的。

實際應用中的差異

在實際應用中，建蔽率限制了建築物的佔地面積，適用於控制城市的綠化和開放空間；而容積率則決定了建築物的總體量，適用於控制城市的建築密度和空間利用。

建蔽率和容積率的應用

• 住宅區的應用：在住宅區，高建蔽率和低容積率通常意味著低層、寬敞的住宅建築，適合營造舒適的生活環境。
• 商業區的應用：商業區則可能允許較高的容積率，以便建造高層建築，增加商業空間的利用效率。
• 工業區的應用：工業區則需要平衡建蔽率和容積率，以確保生產設施的有效配置和操作空間。

影響建蔽率和容積率的因素

• 政策因素：各地的規劃政策會直接影響建蔽率和容積率的上限，例如市中心區域通常會有更嚴格的限制。
• 環境因素：自然環境的考量，如防洪、防震等，也會影響建蔽率和容積率的設定。
• 經濟因素：地價、土地供需情況以及經濟發展狀況也會影響建蔽率和容積率的設置。

台灣的相關法規

台灣對建蔽率和容積率有明確的法律規定，不同區域的限制也有所不同。

土地的種類

目前根據內政部的國土總共分為三大種類：

1. 都市土地（13%）
2. 非都市土地（78%）
3. 國家公園土地（9%）

國家公園內土地依國家公園法及國家公園計畫管制，對於私有土地之交易買賣繼承等並未設限，全國土地不論權屬為何，均依國土計畫、土地使用管制等空間規範使用。

都市土地

都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。
都市土地大分類下，依照土地使用目的，劃分為各土地類別如下：

都市發展地區	非都市發展地區
住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、公共設施用地、特定專用區	農業區、保護區、風景區、河川區、其他
市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫	市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫

類別	建蔽率	容積率
住宅區	60%	依地方特性調整
商業區	80%	依地方特性調整
工業區	70%	210%
行政區	60%	250%
文教區	50%	250%
農業區	農業產銷設施50% 休閒農業設施20%	180%

非都市土地

非都市土地就是都市計畫範圍外的土地（其遵循法令為區域計畫法）
按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。

• 甲種建築用地：一般農業區、特定農業區內的建築用地，生活機能及環境品質較差的住宅用地。
• 乙種建築用地：鄉村區內的建築用地，可供居住跟低強度的商業使用，缺乏完整的都市計畫與道路規劃的住宅用地。
• 丙種建築用地：山坡保育區內的建築用地，通常需要完成水土保持相關保育計畫才能興建住宅。
• 丁種建築用地：一般農業區跟特定農業區內的工業建築用地，可以合法蓋工廠(申請工廠登記)。

類別	建蔽率	容積率
甲種建築用地	60%	240%
乙種建築用地	60%	240%
丙種建築用地	40%	160%
丁種建築用地	70%	300%
窯業用地	60%	120%
交通用地	40%	120%
遊憩用地	40%	120%
墳墓用地	40%	120%
特定目的事業用地	60%	240%

建蔽率和容積率的調整

調整的可能性

在特定情況下，可以申請調整建蔽率和容積率，例如重大公共利益項目。目前最常見的容積率放寬便是「危老建物重建獎勵」。主管機關為了因應潛在的災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，內政部特制定危老條例，提供相關重建獎勵，加速都市更新。

危老條例獎勵加速重建

1. 容積獎勵：

• 最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積
• 三年內提出申請，再給予基準容積10%獎勵
• 若合併鄰接建築基地或土地重建時，鄰接基地或土地之容積獎勵計算限定1000㎡內 (容積率：建物總樓地板面積與基地面積比，越高表示可建築的室內坪數越多)

2. 放寬建蔽率及高度管制：

• 由地方主管機關另訂標準酌予放寬
• 建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率

結論

隨著城市化進程的加快，建蔽率和容積率的規範將越來越細化和嚴格，新技術如建築資訊模型（Building Information Modeling，簡稱BIM）將大大提升規劃和管理的精度，進一步優化建蔽率和容積率的應用。了解建蔽率和容積率是進行土地開發和建築設計的重要前提。通過本文的介紹，相信大家對這兩個概念有了更深入的理解，並能夠在實際應用中靈活運用這些知識，從而實現更合理的土地利用和建築規劃。

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股利（英語：Dividend），又稱紅利、配當，是指企業從獲利中提撥一定比例分配給股東的報酬。作為股東投資公司的回報之一，股利與資本利得（股票價格上漲所帶來的收益）並列為投資報酬的主要來源。

在股市運作中，股利的發放與除息日息息相關。股利僅發放給除息日前一日持有該股票的股東，而在除息日當天或之後買入的投資者將無法獲得本次股利。此外，除息日開盤時，證券交易所會自動調整股價，使其反映股利的影響。

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股利的兩大類型

股利的發放方式主要分為 現金股利 和 股票股利 兩種，各自具有不同的特點與適用情境。

現金股利（Cash Dividends）

現金股利是企業將盈餘以現金形式直接發放給股東的方式，又稱為「配息」。

現金股利的特點

• 股東可立即獲得現金回報。
• 投資人可以自由運用現金，例如再投資或用於其他用途。
• 企業須具備穩定的現金流，才能持續發放現金股利。

舉例說明

假設某公司去年每股盈餘（EPS）為 2 元，董事會決定其中 50% 發放為現金股利，而另一半留存作為擴展業務用途。

項目	數值
每股盈餘（EPS）	2 元
現金股利發放比例	50%
每股現金股利	1 元
持有 1,000 股可獲得	1,000 元

股票股利（Stock Dividends）

股票股利是企業以發放新股的方式替代現金股利，股東獲得額外股份，而非現金。

股票股利的特點

• 股東持有的股票數量增加，總持股比例不變。
• 短期內不提供現金流，但長期可能帶來更大增值機會。
• 適合成長型企業，因為公司可將盈餘留存以擴展業務。

舉例說明

假設某公司去年每股盈餘（EPS）為 2 元，董事會決定其中 50% 發放為股票股利，另一半用於業務擴展。

項目	數值
每股盈餘（EPS）	2 元
股票股利發放比例	50%
每股股票股利	1 元
持有 1,000 股可獲得	100 股
配股後總持股	1,100 股

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股利的影響與股價變化

股利發放往往會影響股價表現，以下為主要影響因素：

• 宣佈派發股利：通常被視為公司財務穩健的象徵，消息公布後股價可能上漲。
• 除息日：股價會在除息日開盤時自動調整，以反映股利發放的影響。
• 市場預期：若市場預期企業能持續穩定派發股利，將有助於提升投資者信心。

實際案例

當 Google 宣布歷史首次發放股利時，股價一度飆升超過 16%，創下歷史新高，顯示市場對穩定分紅企業的信心。

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股利的結論

股利作為投資報酬的重要來源，對於投資者來說至關重要。投資人應根據自身需求選擇適合的股利策略，例如偏好穩定現金流的投資人可選擇高現金股利的公司，而注重長期增值的投資者則可考慮以股票股利為主的企業。理解股利發放方式及其影響，有助於做出更明智的投資決策。