分類: 資產配置

在當前的房地產市場中，「全額貸款」和「超額貸款」是備受關注的詞彙。這些術語涉及購房者在房屋貸款過程中可選擇的不同融資方式。本文將為您解釋這兩種貸款形式的定義，評估其風險與優缺點，並提供一些實用的建議，以助您做出明智的購房決策。

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全額貸款與超額貸款的定義

全額貸款

全額貸款是指銀行同意借出等同於購房價格的全部金額，借款人無需支付任何頭期款，而是根據貸款條件分期償還。這種貸款對於那些資金準備不足的購房者來說，無疑是吸引人的選擇。

超額貸款

相較於全額貸款，超額貸款則是指金融機構願意借出超過房屋市場價值的金額。這意味著借款人可以以其房屋作為抵押，獲得比實際價值更高的資金。然而，這類貸款的審核通常更加嚴格。

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銀行可否提供全額或超額貸款？

一般而言，銀行對於房屋貸款的最高限額為房屋鑑價的八成，而並非全額貸款。因此，無法簡單地進行全額或超額貸款。需注意的是，這裡提到的房屋鑑價是指評估後的市場價值，而非成交價，因為房屋的類型、屋齡及地點等因素都會影響其實際評估價值。

潛在隱藏成本與風險

雖然市場上有不少房仲推廣所謂的「全額貸」或「零自備款」的物件，實際上主要是以八成的房貸配合其他方式貸款，例如信用貸款或民間融資來達成的。雖然這樣能在短期內降低頭期款的壓力，但隨之而來的每月負擔可能會增加，尤其是這些額外貸款的利率通常較房貸高，可能在2%至13%之間，相較於最低約2.185%的房貸利率負擔更重，因此也會建議使用房貸試算工具，來更有效的評估自己的每月還款能力。

若頭期款不夠，該怎麼辦？

如果您準備的頭期款不夠，以下是四種可行的解決方案：買房指南：評估自身購屋能力

1. 預售屋：通常預售屋的自備款可以分期支付，從頭期款到工程款和尾款都可以根據進展進行規劃。
2. 二胎房貸：若您已有房產，可以透過二胎房貸或房屋增貸來補足頭期款的缺口。
3. 保單借款：可以對已投保的保單進行借款，通常利率較低且靈活。
4. 裝潢貸款：若打算進行房屋裝修，銀行或金融機構通常提供裝潢貸款，利率也可能比信用貸款更低。

為何不推薦全貸及超貸房屋？

全額貸款意味著您需要同時承擔額外的貸款風險。若您還有其他貸款，支付壓力可能過大。專家通常建議，房貸月支出應控制在家庭收入的30%以內，若依賴全貸，可能會導致此比例超標，增加債務壓力。此外，隨著近年央行升息，房貸利率上升，這將進一步增加未來的還款壓力。

買房全額貸的結論

結論上，若您考慮利用全額貸或超額貸的方式購房，務必仔細評估自身的財務狀況及還款能力。依據政府推出的相關補貼政策，如新青年安心成家房貸，千萬不要錯過這些工具的機會，可以降低購房門檻，早日實現擁有自己的家！

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在買房過程中，了解要約書和斡旋金之間的差異至關重要。這兩者不僅在法律上有不同的意義，還在交易過程中承擔著各自的角色和風險。本文將詳細介紹要約書及斡旋金的定義、優缺點及如何選擇，以及在違約情況下的應對方式，幫助您在購屋時做出更明智的決策。

要約書的定義

要約書是買方向賣方提出的書面交易條件，並依法享有三天的審閱期。若賣方同意了要約書的條件，則雙方可以進入後續的買賣契約簽訂步驟；若賣方拒絕或買方在賣方同意前撤回要約，該要約書將失效。要約書有助於雙方達成一致的交易條件，為後續的契約準備奠定基礎。

斡旋金的定義

斡旋金通常是買方在價格談判過程中為表達購屋誠意而支付的一筆前期款項，一般為房價的1%至5%。當賣方同意買方的出價時，該金額將轉為定金，完成買賣契約的成立。如果談判失敗，斡旋金則會全額退還給買方，沒有額外的損失。

也可以參考行政院消費者保護會的說明。

要約書與斡旋金的比較

項目	要約書	斡旋金
主要功能	表達購買意願的書面契約	表示誠意的預付款
型式	書面文件，僅需載明購買金額	金錢或支票支付
議價成功	可進行後續簽約	轉為定金，作為抵扣房屋價格
議價失敗	要約書即失效	全額退還給買方
法律效力	除了變更外，買方無法隨意撤回	買方在賣方同意之前可隨時撤回
優點	有法律保護，無需先行支付金額	明確的誠意提高交易成功率
缺點	賣方可能不認可，容易影響交易談判	需提前支付，不利資金流動

斡旋金與定金

如果斡旋成功，則斡旋金會被轉為「 定金 」。「 定金 」表示確「定」進行交易的意思，如果支付了「 定金 」之後要反悔可能要付雙倍的金額。

定金支付之後，就進入正式的房屋交易流程，而定金則會在合約書中載明，並抵扣房屋價格。

違約情況下的應對方式

如果您在購買過程中決定不再想購房，以下是針對要約書與斡旋金的應對方式：

• 賣方未同意出價或超過議價期限：
• 斡旋金：可全額退還給買方。
• 要約書：買方可撤回要約書，該要約即作廢。
• 賣方已同意出價：
• 斡旋金：若買方反悔，斡旋金將不退還，視為賠償金。
• 要約書：買方通常需支付違約金，通常是買賣總價的3%。

委託房屋仲介的注意事項

選擇合適的房屋仲介能大大提高購房的成功率，以下是三大注意事項：

1. 選擇可靠的房屋仲介公司：

• 評價與口碑：優先選擇口碑良好的仲介公司。
• 資格認證：確認是否具備必要的執照和證照。
• 專業知識：經驗豐富的仲介可以提供專業建議。

1. 用心傾聽顧客需求的仲介：

• 擅長整理需求清單並深入了解買方的預算範圍。

1. 具備市場行情的認識及服務熱情：

• 了解所選區域的市場分析報告，以合理報價為準則。
• 積極推薦合適的房型，提升找到理想房屋的機會。

結語

了解要約書和斡旋金的定義及其在房屋交易中的作用，有助於您在購屋過程中作出合理的決策。無論您選擇哪一種方式，良好的房仲服務和對市場的深入了解都能助您一臂之力。在面對複雜的房市環境中，增強自身知識以降低風險，確保購房過程順利進行。

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房屋的結構安全和管線配置對於居住舒適性與安全性至關重要。了解如何檢查房屋的樑柱結構以及正確的管線配置，可以避免潛在的風險並提升居住品質。本文將透過四個關鍵步驟，幫助您有效檢查房屋的樑柱結構和管線配置，確保您的家是安全與舒適的理想空間。

檢查樑柱結構的4大步驟

常見的樑柱的正確配置

1. 載重均勻 ：確保樑和柱的配置能夠均勻地分布載重，避免局部應力集中。
2. 配置對稱 ：樑和柱應對齊且對稱，這樣可提高結構穩定性和抗震能力。
3. 良好接合方式 ：樑與柱的連接應選擇可靠的接合方式，如鋼筋綁扎或焊接，以確保其強度。

錯誤的樑柱配置可能的風險

• 降低耐震性 ：不當的樑柱配置會導致結構無法抵抗地震力，增加倒塌風險。
• 影響結構穩定 ：錯誤配置會引起結構不均勻變形，可能導致結構失效。
• 局部應力集中 ：載荷不均分布會造成局部破壞或裂縫。
• 承載能力不足 ：若材料強度不足，可能導致結構變形甚至倒塌。
• 連接處失效 ：不良的連接處設計會影響整體剛度和穩定性。
• 降低抗火性能 ：結構配置不當可能導致防火能力的減弱。

注意！牆壁裂痕的警訊

要評估房屋的結構，牆壁裂痕的情況也是不可忽視的。以下是四種需特別注意的裂痕情況：

1. 裂痕寬度 ：超過0.3毫米的裂縫可能表明結構問題。
2. 裂痕位置 ：出現在承重牆或結構性交接處的裂縫可能代表結構受損。
3. 裂痕角度 ：45度交叉的裂縫需要進行灌漿補強以保證結構穩定。
4. 裂痕變化 ：持續變大的裂痕或滲水跡象需立即處理。

居家管線的最佳配置

良好的管線配置對居住舒適性和功能性有著重要影響。以下是一些關鍵的配置建議：

排水系統

• 管路規劃 ：應靠近衛生間及廚房，縮短管道長度，減少堵塞風險。
• 傾斜度 ：排水管須確保有1%以上的斜率，以促進重力排水。

電線配置

• 電線路徑 ：電線要與水管保持15公分以上距離，以防漏水影響電線。
• 負荷分配 ：依據用電需求合理分配負荷，並在重要區域配置漏電保護裝置，且應符合相關配電法規。

冷氣管線

• 距離考量 ：室內機和室外機的距離應盡量縮短在3公尺內，避免影響冷氣效能。
• 管線維護 ：冷媒銅管需明管或藏在天花板中，排水管可走牆內並包覆泡棉防止冷凝水。

結語

了解樑柱結構的正確配置與合適的管線安排，是確保房屋安全和居住舒適的關鍵。本篇文章所提供的檢查技巧與施工建議，將幫助您有效預防潛在的結構問題，提升居住環境的功能性，並降低未來的維護成本。在房屋設計與裝修過程中，做出明智的選擇，讓您的家成為一個安全且舒適的港灣！

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1. 買房指南：評估自身購屋能力
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在考慮出售房屋時，房主往往會對相關成本及出售方式產生疑慮。以下將為您詳細闡述專賣房屋過程中的各項費用及選擇策略，幫助您做出明智的決策。

賣屋的主要成本

1. 土地增值稅 ：土地增值稅是什麼？完整介紹土地增值稅
2. 地價稅 ：地價稅是什麼？地價稅的基本認識
3. 房地合一稅 ：持有期間不足兩年時，最高稅率為45%；超過兩年但未滿五年，課徵35%；超過五年但未滿十年則20%；持有滿十年課徵15%。具體的稅額可使用在線試算工具。
4. 財產交易所得稅 ：賣家需依法申報財產交易所得稅，並可以選擇核實認列或標準核定的方式計算交易所得。
5. 地政士費用 ：地政登記規費：買賣房屋必知的費用
6. 交屋前雜費 ：包括水電、瓦斯費用，管理費用等，這些費用需在交屋時結清。
7. 不動產經紀業服務費 ：通常為成交總價的4%。
8. 剩餘貸款 ：指出售房屋時尚未清償的貸款餘額、滯納金及違約金額。

自行販賣房屋的考量

雖然您可以自己出售房屋，但這樣做會面臨許多挑戰：

• 時間配合 ：需要隨時應對潛在買家的看房需求，這對於上班族而言尤為困難。
• 廣告成本 ：需要自行負擔營銷廣告的費用，如搜尋引擎廣告、社交媒體廣告等。
• 價格談判 ：缺乏經驗的談判者可能無法取得最佳價格，並可能遭遇不真誠的買家。
• 交易安全 ：自行辦理交易過程的風險較高，容易受到詐騙。

選擇專業的不動產經紀公司可以幫助您降低風險，節省時間並獲得更高的成交價值。

選擇不動產經紀公司的要點

在選擇不動產經紀公司時，確保查看以下幾點：

1. 合法證照 ：查看公司及經紀人的合法證件，包括商業登記證、不動產經紀人證書等。
2. 公司信譽 ：優先選擇知名且店數遍及全國的公司，以降低風險。
3. 委託契約的性質 ：了解專任委託與一般委託的差別，選擇適合自己的簽約方式，以獲得更好的服務。

專任委託 VS 一般委託

類型	專任委託	一般委託
定義	賣方只委託一家不動產經紀業者銷售，簽約期間不得委託其他業者	賣方委託多家不動產經紀業者同時銷售
優點	1.賣方可以得到完整服務 2.對業者可有較多要求	1.可同時委託多家服務 2.有可能自售省下費用
缺點	1.機動性較差 2.約束較多	1.各不動產經紀業者出力有限，可能拖延成交時間 2.可能出現一屋二賣 3.多組代看可能影響屋況

不動產經紀公司透過哪些管道幫我賣房子？

在當前的房地產市場中，出售房屋的方式日益多元化。各大不動產經紀業者利用多種渠道來促進房屋交易，以下是幾種常見的賣屋管道：

1. 店面櫥窗展示 ：經紀公司利用店面櫥窗展示可吸引路過的潛在買家，隨時可獲取有興趣的客戶。
2. 報紙聯賣稿 ：透過報紙刊登售屋廣告，讓更多的潛在買家能看到您的房源，特別是在傳統消費者中依然有效。
3. DM傳單派送 ：直接將房屋信息以傳單的方式派送至周邊社區，以便吸引附近有意購房的潛在買家。
4. 售屋情報誌 ：許多經紀公司會定期出版專門的售屋情報誌，涵蓋當前市場上熱售物件的資料，也可吸引目標買家群。
5. 房屋現場廣告 ：在物件現場粘貼廣告，提供路過行人的即時參考信息。
6. 帆布廣告 ：在房屋外部展示大型帆布廣告，進一步提高可見度並吸引路人注意。
7. OPEN HOUSE帶看 ：舉辦開放日，讓潛在買家能有機會實地參觀並感受屋內環境，增加交易的可能性。
8. 網站行銷 ：透過擁有高流量的網站進行網路行銷，能讓您的物件接觸到更多的潛在買家。
9. 多店流通 ：大型不動產公司通常能在其全國性的加盟店之間共享物件資訊，擴大銷售範圍和機會。

選擇一家具備多元行銷管道的不動產經紀公司，有機會能縮短銷售時間，提高交易成功的機會。

總結

在出售房屋之前，了解相應的花費及潛在挑戰十分重要。透過專業的經紀人及合理的選擇，不僅能夠減少錯誤，還能保護自身的利益。如果有任何疑慮或需進一步諮詢，建議隨時聯絡不動產專家。無論您選擇自行出租還是通過經紀公司，合理的計畫能使您的售屋過程更加順利、成功。

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對於許多房主來說，知道自己家產的市場價值是一個重要的問題。住宅的價格受到多個因素的影響，包括區域、地段、屋齡、樓層、格局、裝潢、景觀以及鄰近環境等。

估算房屋價值的方法

1. 成本推算 ： 根據建築物的主要成本結構來進行推算，包括土地、建築及勞動成本。計算公式如下： 建物現值=建物單價×[1−(年折舊率×經歷年數)]×建物面積 這一方法較適合於市場不景氣、餘屋待售的情況下。
2. 市價比較 ： 房屋的市價是由地段相近、屋齡相仿的房子成交價格所影響。可以藉由內政部的「不動產交易實價查詢」功能，獲得最新成交行情。
3. 專業不動產經紀公司 ：向經紀人詢價是一種有效的做法，尤其當前大型不動產經紀業者的網站可提供即時成交行情查詢。

提升房屋售價的條件？

當您透過成交行情獲得資訊後，以下是一些會加分與扣分的條件：

加分條件

• 屋齡 ：五年內的住宅通常可以加分。
• 樓層 ：通常樓層越高，單價越高，視景觀而定。
• 格局與採光 ：方正的格局及良好的採光受到買家的青睞。
• 方位： 坐北朝南的房子有幾項優勢，採光佳、不會直面冬季冷氣團，且日照充足房間乾燥。
• 裝潢 ：新穎且高品質的裝潢會加分。
• 景觀 ：面向良好景觀的房屋可以提升價值。
• 管理品質 ：管理良好的社區通常保值。
• 鄰居 ：名人為鄰可提升房產價值。
• 生活機能 ：便利的生活環境（如靠近公共交通、學校或商圈）會增加需求。

扣分條件

• 瑕疵問題 ：漏水、壁癌等問題會拉低價值。
• 治安 ：治安較差的區域，房價自然受到影響。
• 風水因素 ：某些特徵（如路衝、電梯口朝向等）可能減少買家的興趣。
• 公設比過高 ：公設比過高會使實際使用面積減少，影響房價。
• 車位 ：若權狀內包含車位，會影響公設比及室內面積計算。
• 鄰避設施：嫌惡設施大解密，這些設施都會影響房價！
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如何查詢附近的成交行情？

若您希望獲得全省性的成交行情，可以透過內政部的「不動產交易實價查詢」網站來查詢成交行情系統，以獲得初步的答案。由於房價因屋況、地段等因素會有所差異，若希望獲得更精確的價格評估，建議親自前往附近的不動產銷售店面實際訪查，諮詢專業的經紀人員，或是委託房屋仲介業務賣屋。

結論

了解您的房屋價值不僅能夠幫助您合理定價，有助於未來可能的置產或變現計劃。透過專業的評估工具和專家的指導，您將能更清楚地掌握自身資產的狀況。無論您是想賣房或是單純了解市場，借助上面的資訊都能為您未來的房產交易順利安定。

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購屋是一個重大決策，涉及的不僅僅是選擇合適的房產，還包括複雜的流程和稅務問題。為了幫助潛在購屋者有效地理解並順利完成買房交易，以下為關鍵步驟與稅務注意事項的綜合介紹。

基本房屋交易流程

簽約與買屋流程

在簽約過程中，買賣雙方須確定不動產買賣契約的具體內容，並詳細說明交易流程、付款方式及違約責任。為了保障雙方權益，通常會簽訂履約保證契約，即所有款項透過專戶管理。

用印過程中，雙方需提供必要的證明文件，並注意相關文件上的信息是否正確。同時，務必與銀行聯繫確認房貸申請的進度。

簽訂買賣契約時的注意事項

在簽訂買賣契約時，為保障交易安全，建議使用由專業地政士提供的制式契約書，並考慮參加「買賣價金履約保證制度」。一般而言，買賣雙方需注意以下幾點：

• 確認標的物 ：契約書中的門牌號碼應與實際房屋一致，並確認賣方與登記所有權人為同一人。
• 查閱土地建物謄本 ：以防產權在交易過程中因借貸設定而有所變動。
• 租約問題 ：了解房屋是否有租約，以避免因租賃原則影響交屋。
• 費用詳明 ：所有稅費與附贈設備需清晰註記，避免日後發生糾紛。
• 交屋日期確定 ：詳細說明交屋的具體日期。

買賣價金履約保證制度

買賣價金履約保證是由獨立第三方（例如建築經理公司）管理交易過程中的款項與文件，確保交易透明與安全。該制度包括兩種形式：

1. 買賣（契約）價金履約保證 ：源於交易失敗的情況，履約保證公司將不當得利歸還給受損方。
2. 已收價金履約保證 ：僅對已收款額進行保證，未解決的法律糾紛則由雙方自行處理。

這一制度能有效防範違約風險，為買賣雙方提供保障。

如何節稅？

了解節稅的方法可以節省相當可觀的金額，以下是兩個主要途徑：

• 房貸扣繳所得 ：根據《所得稅法》第17條的規定，購買自用住宅的利息支出可每年扣除最高30萬元。
• 自用住宅稅務優惠 ：住家的房屋稅優惠稅率可降低至1.2%。申請此優惠需到當地稅捐稽徵處辦理。

購屋時的稅費

• 契稅概述：您應該了解的關鍵事項
• 印花稅：常見但容易忽視的憑證稅
• 地政登記規費：買賣房屋必知的費用
• 代書費101！5分鐘快速看懂過戶、土地及房屋買賣代書費！

持有房屋後的稅費

購房後，大家也需注意持有期間的稅務負擔，包括：

• 房屋稅的全面指南
• 地價稅是什麼？地價稅的基本認識

交易稅負與文件處理

家購交易時，雙方需要負擔的稅費已明確規定，確保繳納所有相關費用。稅單核發後，代書會通知雙方前往繳納。

在交屋階段，確保代書提供的所有關鍵文件，包括權狀、謄本、稅費收據等被妥善接收。此時需再次檢查不動產現況說明書，確保所交付的條件符合約定，如有問題可立即反映。

交屋時的注意事項

• 稅務問題：地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應分算找補清楚。
• 點交房屋：買方需在點交前，再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象，同時，需確認水電費、瓦斯費及管理費等是否結清。確認無誤後，簽署點交確認書。
• 點交時檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同。
• 確認交付之鑰匙是否正確，交屋後最好將門鎖換掉。

結語

通過理解此次購房的全過程，從簽約到稅務問題，您可以更好地為自己的購屋旅程打下基礎。最終，祝您在尋找理想家園的旅程中一切順利！

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1. 一文解讀房價指數
2. 房屋鑑價全攻略
3. 地震險的必要性及理賠範圍全面解析
4. 嫌惡設施大解密，這些設施都會影響房價！