分類: 資產配置

購屋是一個重大決策，涉及的不僅僅是選擇合適的房產，還包括複雜的流程和稅務問題。為了幫助潛在購屋者有效地理解並順利完成買房交易，以下為關鍵步驟與稅務注意事項的綜合介紹。

基本房屋交易流程

簽約與買屋流程

在簽約過程中，買賣雙方須確定不動產買賣契約的具體內容，並詳細說明交易流程、付款方式及違約責任。為了保障雙方權益，通常會簽訂履約保證契約，即所有款項透過專戶管理。

用印過程中，雙方需提供必要的證明文件，並注意相關文件上的信息是否正確。同時，務必與銀行聯繫確認房貸申請的進度。

簽訂買賣契約時的注意事項

在簽訂買賣契約時，為保障交易安全，建議使用由專業地政士提供的制式契約書，並考慮參加「買賣價金履約保證制度」。一般而言，買賣雙方需注意以下幾點：

• 確認標的物 ：契約書中的門牌號碼應與實際房屋一致，並確認賣方與登記所有權人為同一人。
• 查閱土地建物謄本 ：以防產權在交易過程中因借貸設定而有所變動。
• 租約問題 ：了解房屋是否有租約，以避免因租賃原則影響交屋。
• 費用詳明 ：所有稅費與附贈設備需清晰註記，避免日後發生糾紛。
• 交屋日期確定 ：詳細說明交屋的具體日期。

買賣價金履約保證制度

買賣價金履約保證是由獨立第三方（例如建築經理公司）管理交易過程中的款項與文件，確保交易透明與安全。該制度包括兩種形式：

1. 買賣（契約）價金履約保證 ：源於交易失敗的情況，履約保證公司將不當得利歸還給受損方。
2. 已收價金履約保證 ：僅對已收款額進行保證，未解決的法律糾紛則由雙方自行處理。

這一制度能有效防範違約風險，為買賣雙方提供保障。

如何節稅？

了解節稅的方法可以節省相當可觀的金額，以下是兩個主要途徑：

• 房貸扣繳所得 ：根據《所得稅法》第17條的規定，購買自用住宅的利息支出可每年扣除最高30萬元。
• 自用住宅稅務優惠 ：住家的房屋稅優惠稅率可降低至1.2%。申請此優惠需到當地稅捐稽徵處辦理。

購屋時的稅費

• 契稅概述：您應該了解的關鍵事項
• 印花稅：常見但容易忽視的憑證稅
• 地政登記規費：買賣房屋必知的費用
• 代書費101！5分鐘快速看懂過戶、土地及房屋買賣代書費！

持有房屋後的稅費

購房後，大家也需注意持有期間的稅務負擔，包括：

• 房屋稅的全面指南
• 地價稅是什麼？地價稅的基本認識

交易稅負與文件處理

家購交易時，雙方需要負擔的稅費已明確規定，確保繳納所有相關費用。稅單核發後，代書會通知雙方前往繳納。

在交屋階段，確保代書提供的所有關鍵文件，包括權狀、謄本、稅費收據等被妥善接收。此時需再次檢查不動產現況說明書，確保所交付的條件符合約定，如有問題可立即反映。

交屋時的注意事項

• 稅務問題：地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應分算找補清楚。
• 點交房屋：買方需在點交前，再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象，同時，需確認水電費、瓦斯費及管理費等是否結清。確認無誤後，簽署點交確認書。
• 點交時檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同。
• 確認交付之鑰匙是否正確，交屋後最好將門鎖換掉。

結語

通過理解此次購房的全過程，從簽約到稅務問題，您可以更好地為自己的購屋旅程打下基礎。最終，祝您在尋找理想家園的旅程中一切順利！

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在考慮購屋時，許多潛在購屋者常常陷入「買預售屋好，還是中古屋好？」的兩難境地。每種選擇都有其優缺點，適合的選擇往往根據自身的需求和財務能力而定。

預售屋 vs. 中古屋

預售屋的分期付款方式確實可以減輕還款壓力，這對於手頭資金不足的購屋族來說非常合適。然而，預售屋的總價往往比中古屋高出至少10%，且可能面臨交屋實品不符的風險。相較之下，中古屋的價格與實際狀況透明，購屋者能夠在看房時全面了解屋況。然而，由於房屋年限較久，可能需要額外的維修費用。

收費項目	預售屋	中古屋
價格	比成屋至少貴10%以上	約為同地段預售屋單價的50%-90%
自備款	首月需付總價的15%，後續按進度支付另一成的15%	約總價的30%
優點	自備款低、付款輕鬆，可依喜好修改格局	能看實品，屋況透明，貸款負擔可精準估算
缺點	單價較高，施工期長及潜在不符的風險	需高額自備款，可能存在產權糾紛

適合選擇預售屋的族群大多是那些自備款不足且固定收入較高者，而中古屋則適合自備款較為充裕、風險承受能力較弱的人群。

如何評估房價的合理性？

購房者應以最近六個月內同社區或鄰近地區、同屋齡或同類型的成交價格作為參考。透過資訊透明的時代，可以透過內政部的「不動產交易實價查詢」功能，可以高效查詢到最新的成交價格，為消費者提供更為準確的決策依據。

公設比的合理範圍

公設比是衡量房屋性價比的重要指標，通常建議如下：

房屋總類	公設比
集合式公寓或透天產品	10%-15%
一般住宅華廈	18%-22%
社區式住宅	22%-28%
辦公大樓	30%-40%
休閒式住宅（附游泳池等設施）	30%以上

公設比過高可能會影響實際使用坪數，故在比價時特別要注意。

容易被忽略的合法性問題

在選擇目標物件時，確保所購房產的合法性極為重要。頂樓加蓋通常無法被視為合法，夾層屋的合法性可通過查看建物所有權狀來確認，未登記夾層通常為違建。各項違建問題不僅影響居住安全，有時甚至可能面臨法律風險。

辨識中古屋瑕疵的方法

為了避免購買瑕疵房屋，購屋時應留意以下幾點：

• 觀察樑柱牆壁有無裂痕。
• 了解是否有水漬痕跡，這可能是潛在的問題。
• 查詢有關凶宅的資訊，並確認與賣方所簽署的屋況說明書是否一致。

購房過程中，透過不動產經紀公司提供的不動產說明書，能夠有效了解標的物現況及潛在風險。該說明書需包含詳細的資訊和經紀人的解讀說明，以保障消費者的權益。

不動產說明書

為維護消費者權益，避免消費者缺乏足夠資訊作判斷，不動產經紀業管理條例規定，經紀人員應製作不動產說明書，確認交易標的內容、現況使用及有無特殊限制等。並以不動產說明書向交易之相對人解說，避免不必要的交易糾紛。

建築改良物	建物標示、權利範圍及用途。 建物所有權人或他項權利人。 建物型態與現況格局。 建物權利種類及其登記狀態。 建物目前管理與使用情況。 建物瑕疵情形。 停車位記載情形。
基地	基地標示。 基地所有權人或他項權利人。 基地權利種類及其登記狀態。 基地目前管理與使用情況。 基地使用管制內容。
重要交易條件	交易種類。 交易價金。 付款方式。 應納稅費項目、規費項目及負擔方式。 賣方是否有附加之設備。 他項權利及限制登記之處理方式。 有無解約、違約之處罰等。 其他交易事項。
其他重要事項	周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施。 是否已辦理地籍圖重測。 是否公告徵收。 是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。 本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

如何解讀土地與建物登記謄本？

無論是土地還是建物登記謄本，主要分為標示部、所有權部以及他項權利部。掌握這三部分的關鍵信息，有助於確認物件的完整性、權利是否清晰。

在選擇購屋時，深思熟慮多方面的因素是至關重要的。無論是評估預售屋或中古屋，或是理解法律問題，都需要建立在充分資訊的基礎上，才能作出最符合自身需求的決策。

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在當前的台灣房地產市場中，許多潛在買家面臨「買屋好還是租屋好」的抉擇。這一決策的關鍵，主要取決於房貸利率與當前房價的趨勢。根據市場分析，當房貸利率低於2-3%時，結合交易的房價處於底部或者上升階段，則轉租為買的時機理想；反之，若房價已經在高檔或開始下滑，選擇租屋可能更為明智。

如何計算我的購屋能力

在考慮購屋前，了解自身的購屋能力至關重要。以下是計算公式：

• 可購買房價 = 自備款 ÷ (1 – 貸款成數)
• 貸款金額 = 可購買房價 – 自備款
• 月利息負擔 = (貸款金額 × 房貸利率) ÷ 12

舉例來說：小花與小明結婚一年，每月支付房租25,000元，存下200萬元的自備款。套用上述的公式我們可以試算一下(以財政部青年安心成家購屋優惠貸款方案計算)：

• 可購買房價 = 200萬 ÷ (1 – 8成) = 1,000萬
• 貸款金額 = 1,000萬 – 200萬 = 800萬
• 月利息負擔 = (800萬 × 1.755%) ÷ 12 = 11,700元

計算結果顯示，小花夫妻可以負擔1,000萬元的房價，其中800萬元需透過房貸融資。在寬限期內，他們每月的利息負擔為11,700元，顯示出購屋後在寬限期內將不會影響他們的生活品質，寬限期過後本息合計還款金額為25,506元也與房租金額相符，表示小花夫婦的購屋能力確實落於1,000萬元的房價水準。

買房子要準備多少錢

購屋者需考慮到自備款的準備。預售屋與中古屋的自備款要求存在差異，一般建議預售屋的自備款在20%以上，而中古屋則最好達到30%。預售屋的付款週期較長，但通常售價會相對較高，讓購屋者需慎重評估。

預售屋付款方式

• 訂金、簽約、開工：10-15%
• 工程款：10-15%
• 銀行貸款：70-80%

中古屋付款方式

• 自備款：通常為30%（具體視貸款成數而定）
• 銀行貸款：約70%

如何辦理房貸

向銀行申請房貸是大多數購屋者的選擇，申請流程可簡化為以下幾個步驟：

1. 申請 ：準備必要文件，包括土地及建物所有權狀正本、申請人及保證人身分證影本、財力證明等。
2. 估價 ：銀行將根據房產的坪數及位置進行估價。
3. 審核 ：根據客戶基本條件及不動產估價進行審核。
4. 對保 ：與銀行簽訂借款契約，辦理開戶。
5. 設定 ：完成抵押權設定。
6. 撥款 ：抵押權設定完成後可開始撥款。

借助大型不動產經紀業者的資源，通常能獲得優於市場的貸款利率及成數。

房貸可以申請哪些優惠利率？

貸款利率對於申請房貸至關重要。購屋者可尋找多種優惠貸款，包括政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款及針對特殊客戶提供的房屋貸款，這些都可能在利率及貸款成數上提供支持。

• 政策性房屋優惠貸款：例如財政部青年安心成家購屋優惠貸款

專案說明	協助首購族安心成家或無自有住宅家庭購置房屋，提供多元利率選擇方案，滿足各類家庭貸款需要。
貸款對象	本國國民符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女名下均無自有住宅。
貸款額度	最高8成核貸。 額度最高新台幣1,000萬元，超過部分得搭配其他適合方案。
貸款利率	一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息方式擇一，一經選定不得變更。 一段式機動利率 按中華郵政2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率(下稱基準利率，自113年3月27日起為1.72%)固定加0.555%(目前為2.275%)機動計息。 二段式機動利率 前2年按基準利率固定加0.345%(目前為2.065%)機動計息，第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為2.365%)機動計息。 混合式固定利率 前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為2.245%)固定計息，第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為2.345%)固定計息，第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為2.365%)機動計息。
貸款期間	最長40年（含寬限期5年）
用途限制	申請日前6個月起所購置之住宅。
還款方式	寬限期內按月繳息； 寬限期滿/無寬限期者按月本息平均攤還或本金分期平均攤還。

• 金融機構自辦的房屋優惠貸款：金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。
• 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款：除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。

在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。

評估自己的購屋能力，了解貸款流程與選擇合適的房貸類型，能使購屋者在房市中做出更有利的決策。在此繁雜的市場中，有效的分析與準備將是您成功購屋的重要關鍵。

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對於投資新手來說，進入投資領域時應了解三大重要觀念：理解投資目的、資金規劃和風險管理。本文將深入探討這些基本原則，並介紹常見的投資工具、術語與釐清迷思，幫助大家建立正確的投資心態，實現財務規劃的目標。

新手該如何投資？掌握入門的3大重要觀念

踏入投資市場之前，建議大家先掌握以下3個重要的投資理財觀念，能在投資路上少走些冤枉路。

投資理財入門觀念1：理解自身投資目的

在進行投資前，了解自己的投資目標是關鍵。如果您是剛進入社會的新手，目標是「穩定累積財富」，可選擇風險較低的投資工具，如穩健型基金或債券。這類產品波動小，適合追求穩定回報的人。若已有一定資產並以「獲利最大化」為目標，則可以考慮風險較高的投資，如股票或期貨，根據自身財務狀況挑選適合的產品。無論選擇哪類投資，都應謹慎評估風險。

投資理財入門觀念2：規劃投資資金比例

在開始投資前，建議將資金進行合理分配。您可以依照「631法則」或「541法則」來分配資金：60%（或50%）用於日常開支，30%（或40%）投入投資，10%則保留作為風險管理資金。這樣的分配方式可以確保日常生活不受影響，同時利用多餘的資金進行投資理財，達到穩健的財務管理目標。

投資理財入門觀念3：理解分散風險

「別將雞蛋放在同一個籃子裡」的原則在投資中非常重要。為了降低金融市場波動或國際情勢帶來的風險，分散投資尤為重要。分投資可以通過同時投資於保守型債券和積極型股票來達成，從而平衡風險與收益。另一個方法是分批投入資金，這樣可以攤平成本，減少市場波動的影響。分散風險的策略能夠讓投資更穩健，有助於長期財務成長。（延伸閱讀：分散投資組合的5個技巧）

投資股票常見迷思

當談到投資股票時，時常會有幾個常見迷思：

1. 投資常見迷思：玩股票只看報酬率。
   許多投資新手進入市場時，常只關注股票的高報酬率，卻忽略高報酬伴隨的高風險，缺乏完善的理財規劃與避險策略。因此，建議避免這種「投資迷思」，應採取風險分散策略。這樣可以降低單一投資失敗帶來的損失，達到更穩定的財務成長，幫助新手更穩健地進入投資市場。
   
2. 投資常見迷思：跟著市場波動走。
   很多新手進入股市時，容易跟隨市場上看漲的股票進行投資，這是一個常見的「投資迷思」。除了關注市場波動，投資者應該先做足功課，了解投資標的的公司背景、產業類型和規模大小等，這樣才能更精準地掌握投資風險和潛在回報。避免盲目跟隨市場，有助於建立穩健的投資策略並減少損失風險。
   

延伸閱讀：股票新手如何選股？

什麼投資方法適合自己

身為股票新手，該如何開始進行投資，並且持續精進自己？現在網路資訊很發達，大多數人都是採取這幾種：

1. 看YouTube學習投資心法
   現在有很多理財相關的YouTube影片可以幫助投資新手學習「投資心法」。這些影片以影音方式呈現，讓專業知識變得更容易理解，特別適合剛開始接觸投資的人。新手可以根據自己的需求和風格，訂閱適合的YouTuber，從中學習投資技巧，掌握正確的理財心法，逐步提升投資能力。
   
2. 看書、找老師學習投資心法
   市面上有許多理財書籍，適合投資新手學習「投資心法」與了解各種投資工具。此外，也有一些人會透過專業指導來提升自己的股票知識。然而，選擇專家輔導時，要特別注意其可信度，避免被來路不明的資訊誤導。透過正確的渠道學習，不僅能夠提升投資能力，也能更好地保障自己的財務安全，持續進步。
   
3. 關注專業部落格學習投資心法
   訂閱專業銀行的部落格是一個適合投資新手的選擇。這樣不僅能獲取最新的投資知識，還能清楚了解投資流程與細節，將學到的觀念實際應用到投資中，達到更好的學以致用效果。這樣的方式能幫助新手更穩健地進入投資領域。

在閱讀完上述理財觀念後，您應該對「投資」有了初步的認識。然而，投資市場變化多端，要在波動劇烈的經濟環境中站穩腳步，持續學習新知至關重要。只有不斷更新投資知識，才能應對市場的快速變化，制定更有效的投資策略，實現長期穩健的財務增長。

想買房嗎？了解您的信用評分是成功申請房貸的關鍵！無論是房貸、信用卡還是其他金融產品，信用評分都是金融機構用來評估您的信用風險和還款能力的重要依據。本文將帶您深入解析信用評分的重要性，並教您如何有效提升個人信用評分。

什麼是信用評分？

信用評分，又稱「聯徵分數」，可以在財團法人金融聯合徵信中心查詢自己的信用報告，是金融機構根據您的信用報告所產生的量化指標，用以評估您在未來履行還款義務的可能性。信用評分涵蓋多種財務和信用歷史因素，包括信用卡使用、貸款還款紀錄、債務比率和違約記錄等，是銀行評估申貸人信用風險的重要工具。

信用評分的組成？

運用統計分析理論及方法，將聯徵中心所蒐集在揭露期限內的資料，以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險。某一時點查得的個人信用評分，僅代表該時點該當事人的信用風險，若該當事人於聯徵中心的信用資料隨時間而有異動時，其個人信用評分即可能隨之變動。

個人信用評分之效益為何？

為因應數位金融時代，不論是傳統金融機構或是創新金融業者，都必須對客戶精準評估其信用風險，以即時滿足其金融服務需求，此部分的作業，仰賴由公正、客觀的專業外部機構所提供之信用評分。聯徵中心的「個人信用評分」，是利用資料進行全面分析後的客觀結果，協助金融機構審核當事人信用狀況的標準更為客觀公平，並可藉評分資訊揭露的過程，提供當事人迅速瞭解個人的信用狀況及相關信用弱點，以加強個人信用觀念；此評分已被國內許多金融機構用以評估客戶信用狀況，作為貸款准駁、核貸額度及利率高低等參考，但不宜作為交易准駁的唯一依據。

個人信用評分如何計算？

聯徵中心的個人信用評分係以會員金融機構定期報送有關個人的最新信用資料，依受評對象特性，套用其所適用的信用評分模型，於線上即時將該受評對象的信用資料，逐一轉換成為該評分模型所需評估項目的評估結果，再將每個評估項目的評估結果，加總彙整成為該受評對象的信用評分總分。

個人信用評分模型採用的資料，大致可區分為下列三大類：

1. 繳款行為類信用資料：指個人過去在信用卡、授信借貸、票據以及融資租賃交易的還款行為表現，目的在於瞭解個人過去有無不良繳款紀錄及其授信貸款或信用卡的還款情形，主要包括其延遲還款的嚴重程度、發生頻率及發生延遲繳款的時間點等資料。
2. 負債類信用資料：指個人信用的擴張程度，主要包括負債總額（如：信用卡額度使用率，即應繳金額加上未到期金額÷信用卡額度；如：授信借款往來金融機構家數）、負債型態（如：信用卡有無預借現金、有無使用循環信用；如：授信有無擔保品）及負債變動幅度（如：授信餘額連續減少月份數）等三個面向的資料。
3. 其他類信用資料：主要包括新信用申請類之相關資料（如：金融機構至聯徵中心之新業務查詢次數）、信用長度類之相關資料 (如：目前有效信用卡正卡中使用最久之月份數)及保證人資訊類相關資料等。

買房需要多少信用評分？

一般來說，信用評分範圍在200到800分之間，分數越高代表信用風險越低。大多數銀行要求申請人信用評分在600分以上才能順利通過房貸審核，600至700分被視為房貸申請的基本門檻。

信用評分區間

1. 暫無評分：
   • 原因：無金融往來紀錄、信用資料有爭議、信用不良或正在進行債務協商等。
   • 影響：無法進行正常的信用交易。
2. 200分：
   • 代表信用狀況不佳，風險極高，通常由於嚴重信用瑕疵，如多次延遲還款、呆帳等。
3. 200~800分：
   • 700分以上：信用良好，可享有較高貸款額度及較低利率。
   • 600~700分：達到基本貸款審核標準，但條件可能較為嚴格。
   • 350~500分：信用有瑕疵，貸款難以審核通過，但仍可尋求其他融資管道。
   • 200~350分：信用狀況異常，多數金融機構不提供貸款。

信用評分降低的原因

1. 使用信用卡預借現金：預借現金是指利用信用卡直接提取現金，但這項服務通常伴隨高額手續費及高利率。這些借款會被計入信用卡循環利息中，這顯示出極度缺錢且急需資金，可能會讓金融機構質疑您的財務穩健性。
2. 信用卡或信用貸款遲繳：遲繳是信用評分扣分最嚴重的原因之一。每次遲繳都會被銀行上報至聯徵中心，並留下紀錄，即使銀行可能有幾天的緩衝期，仍會影響評分。
3. 隨意剪卡：隨意剪卡會影響「信用長度」，信用卡使用時間越長，對於信用評分越有幫助。未經考慮就剪卡，可能會導致信用歷史縮短，進而影響評分。
4. 使用信用卡循環利息：僅繳最低應繳金額會使未支付部分進入循環利息計算，導致利息費用增加。這顯示出無法妥善管理收支，信用評分因此下降。
5. 信用卡使用額度過高：信用卡的使用額度是負債類資料之一，使用額度過高意味著負債比重高。當信用卡的額度使用率超過50%，就會影響信用評分。
6. 信用卡永久額度過低：信用卡的永久額度是您信用評分的一部分，額度過低意味著銀行對您的信貸信任度有限。這不僅限制您的消費能力，也會導致實際使用比例偏高。
7. 連續申請多家銀行信用貸款：短期內頻繁申請信用貸款會被視為財務困難的跡象，這些查詢紀錄將會反映在信用報告中，進而影響評分。

提高信用評分的方法

1. 準時還款：按時繳款是維持良好信用的基石，避免分期還款和循環利息。
2. 管理信用卡數量：避免申辦過多信用卡和現金卡，降低潛在債務風險。
3. 建立長期信用歷史：長期使用信用卡並按月全額繳款，有助於累積正面的信用紀錄。
4. 保持穩定工作：穩定的就業記錄，特別是在同一家公司工作超過半年，有助於提高信用評分。
5. 提供完整的財務證明：提交收入證明、銀行對帳單等完整財務資料，增強金融機構對您的信任。
6. 避免當月光族：保持存款餘額，顯示良好的財務管理能力。
7. 避免過多查詢：減少短期內多次查詢信用資料，避免被視為急需資金的風險。
8. 提供保證人：尋找高信用評分的保證人，有助於提升貸款成功率。
9. 保持較高的存款餘額：顯示財務穩健，有助於信用評分的正面評估。
10. 積極與銀行互動：良好的銀行往來關係，如成為VIP客戶，可獲得更好的貸款條件。

在購房的過程中，信用評分是您順利通過房貸審核的重要指標。擁有良好的信用評分不僅能提高貸款成功率，還能爭取到更優惠的條件。因此，建議您隨時留意並維護自己的信用評分，這不僅是買房的通行證，更是實現財務穩健的關鍵。

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1. 房屋鑑價全攻略
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3. 代書費101！5分鐘快速看懂過戶、土地及房屋買賣代書費！
4. 嫌惡設施大解密，這些設施都會影響房價！

在房屋買賣過程中，代書（正式名稱為地政士）是確保產權移轉過程順利進行的重要角色，但許多人對於代書費由誰負擔仍存有疑問。本文將帶您快速了解過戶、土地及房屋買賣過程中的代書費用及相關常見問題，讓您在房地產交易中更明確地掌握費用分攤的原則。

代書費是什麼？

代書，或稱地政士，是在房屋買賣簽約過程中，負責產權安全移轉的專業人士。他們不僅協助買賣雙方完成簽約過程，還代理申請各項業務，如抵押權設定、移轉登記、實價登錄等。代書費的構成通常包括簽約費、代辦登記費用等，因此，在評估代書費用時，應確認委任的項目及各細項報價，以便更準確地評估費用合理性。

代書費用一般由誰負擔？

在一般的房屋和土地交易中，代書通常由買方找來並與賣方共同使用。如果賣方對此有疑慮，可以自行找一位代書陪同簽約，但這筆費用則需由賣方自行負擔。許多房仲業者也會提供特約代書，作為買賣雙方的中立第三方，讓交易過程更加順利且安心。

根據契約自由原則，買賣雙方可以自行協商並達成共識，約定誰來負擔代書費。然而，由於地區差異，費用分擔的方式也有所不同。一般來說，簽約費多由買賣雙方平均分攤，但在產權移轉登記費用方面，北部地區通常由買方負擔，而南部地區則有可能由買賣雙方平分。如果買賣雙方各找一位代書處理（即「雙代書制」），則各自負擔自己的代書費用。

房屋過戶、房屋買賣、抵押權及土地的代書費用

代書費用會因服務內容、經驗及案件複雜度而有所不同，目前並無統一的法定價格。常見的代書委託事項包括房屋貸款處理、預售屋買賣、一般成屋買賣及房屋贈與等，此外，若需要地政士提供諮詢，諮詢費用通常為每小時$1,000-$2,000元。

以下為房屋買賣過程中可能涉及的代書工作項目及報價，供參考：

項目	報價
不動產相關契約書撰擬	$2,000-$4,000元／份
一般成屋買賣契約手續	$2,000-$3,000元／份
預售屋買賣契約手續	$4,000-$6,000元／份
土地買賣契約手續	$4,000-$6,000元／份
房屋或土地的買賣過戶	$12,000-$18,000元／筆
抵押權設定登記	$4,000-$8,000元／筆

*以上費用僅供參考，實際費用請以與代書（地政士事務所）洽談後的報價為準。

其他項目代書費用

例如遺產處理、繼承登記或是拋棄繼承等作業也常會請地政士處理，以節省往返各地的時間及精力。

申報遺產稅代書費約$4,000-$6,000元	繼承遺產時所需的兩大手續為「申報遺產稅」及「移轉登記」，大部分代書會一同辦理，若只辦理申報遺產稅，代書費約落在$4,000-$6,000元
繼承登記代書費、繼承移轉登記代書費皆為每筆約$10,000-$20,000元	辦理繼承登記時要先繳納遺產稅，繳清稅款後取得遺產稅繳納或同意移轉證明書，再至繼承的不動產所在地之稅捐稽徵機關加蓋無欠繳稅費章戳後，再檢附各項相關文件資料至地政事務所申辦
拋棄繼承聲請代書費用為$4,000-$6,000元；拋棄繼承協議費用則約$10,000-$20,000元	若繼承者所繼承的為往生者在世時的負債，可以向法院聲請拋棄繼承，而協議拋棄繼承會因為涉及的繼承人多寡，或是繼承的項目數量、複雜程度不同而有代書費用高低

為什麼找代書？是否可以自行處理？

儘管代書費用在購屋總價中占比較小，但仍是一筆額外的支出。有些人可能希望自行處理以節省費用，但房屋買賣涉及許多繁瑣的文件和流程，自行處理可能會增加變數，甚至延誤交易。地政士擁有專業的知識背景與執照，可以幫助您解決任何地政相關的疑難雜症，找地政士代辦業務，不僅方便省時，專業的地政士更能為您仔細審核每份文件並提供專業建議。

由於代書費用無統一標準，建議買賣雙方多家比價，確認價格合理後再簽約委任，以確保整個交易過程的順利進行。

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對於購屋者來說，凶宅是一個避之唯恐不及的詞彙。然而，假設真的不幸買到了凶宅，該如何處理？如果賣方事前未告知，而購屋者發現房屋屬於凶宅，又該如何申請求償或解約？本文將深入探討凶宅的定義、處理步驟，以及購屋合約中的常見陷阱，助你在購屋過程中避免風險，順利購得心儀房產。

凶宅的定義

其實目前並未有明確的法條規定何謂凶宅，但根據內政部公佈的「不動產標的現狀說明書」中的應記載事項，凶宅的定義如下：本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。

為了明確判斷凶宅，購屋者可參考以下三個指標：

1. 原屋主持有期間內：非自然死亡事件需在賣方持有房屋期間內發生。如果事件發生在賣方購入房屋之前，則不算凶宅。
2. 兇殺、自殺等非自然死亡事故：僅包括兇殺（他人致死）和自殺（求死行為）等非自然身故事件。自然死亡不會被認定為凶宅。
3. 建物的專有部分範圍內：非自然死亡事件必須發生在賣方持有的專有部分內。如果事件發生在公共區域，不會被視為凶宅。

如何查詢房屋是否為凶宅？

購屋者可以透過以下方法查詢房屋是否為凶宅：

1. 詳閱不動產說明書：購屋前都務必「詳閱」不動產說明書並且「完善保存」。說明書上會列舉房屋的細節狀況，其中應記載是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒等的事故。
2. 詢問在地居民與鄰里：向當地長期營業的店家、鄰里長或大樓管委會打聽相關信息，也可以與鄰居交流，了解房屋的歷史。
3. 查詢轄區官方機構：購屋者可向房屋所在區域的派出所或消防局申請查詢凶宅服務（需屋主同行，根據個資法規定）。
4. 詢問貸款銀行：多數銀行都有內部管道可以查詢該房屋有無發生事故，詢問貸款銀行也有機會得到相關資訊。
5. 網路查詢：利用社區名稱或大樓名稱作為關鍵字，在網上搜尋該房屋是否有發生過重大事件。此外，也可以參考大型房仲平台的凶宅資料庫，掌握社區內的凶宅情況。

買到凶宅的應對措施

根據台灣民法的相關規定，凶宅屬於不動產交易中的重大瑕疵，這意味著賣方在交易中應對此瑕疵負責。以下是法規摘要及購屋者的應對選擇：

• 民法第354條：賣方應擔保所出售的不動產在交付時，無任何重大瑕疵，包括不會減少物品的價值或其通常效用。如果存在瑕疵，賣方需對買方負責。
• 民法第359條：如果不動產存在瑕疵，買方可以解除契約或請求減少價金。若解除契約顯失公平，則買方僅得請求減少價金。

當房屋被確定為凶宅後，購屋者有以下兩種選擇：

1. 解除買賣契約：如果房屋符合內政部對凶宅的定義，購屋者有權解除契約，並取回已支付的購屋款項。
2. 要求折價：若購屋者選擇保留房屋，則可以要求減少購屋價金。一般而言，凶宅的市價約為正常房屋價格的60%至80%。如進入訴訟程序，需透過鑑價來確定房屋的實際價值，作為減少價金的依據。

凶宅如何回復價值

購屋時，凶宅往往對房屋價值造成顯著影響，因此不少屋主會尋求「洗白」的方法，希望恢復房屋的市場吸引力。然而，並非所有方法都能有效減輕凶宅的負面影響，以下將介紹幾種常見的處理方式及其效果。

1. 拆除重建：最有效的洗白方式

如果凶宅是獨棟房屋，拆除重建是一種普遍被接受的處理方式。這種做法通常包括將房屋拆除，讓空地曝曬一段時間後再重新建造。由於新建物與原建物在法律上屬於不同的建築，先前發生事故的「專有部分」也不再存在，因而新房屋不會再被認定為凶宅。

這種方法的優點在於，它不僅從物理上消除了凶宅的痕跡，也在社會觀念上較易被接受，能有效恢復房屋的市場價值。然而，這也意味著屋主需承擔拆除和重建的成本，適合有經濟能力且房屋本身價值較高的屋主考慮。

2. 委託洗屋師：效果有限，需謹慎使用

委託洗屋師指的是請人在凶宅內居住一段時間，通常約一年，藉此證明該房屋無異常狀況，減輕未來買家的心理障礙。然而，從法律的角度來看，這種方法並不能真正「洗白」凶宅。因為事故發生的「時間」和「地點」等基本事實並未改變，房屋仍然必須在出售時標註為凶宅。

儘管如此，委託洗屋師的成本相對較低，對於預算有限但仍希望提高房屋吸引力的屋主來說，這是一種有可能改善房屋交易條件的策略。若能有效消除潛在買家的心理疑慮，或許可以爭取到較有利的價格。

3. 轉手交易：效果不一，法律風險高

轉手交易是一種相對冒險的方式。在內政部的《不動產說明書應記載及不得記載事項》中，轉手後的房屋不必再被標記為凶宅。然而，這並不意味著房屋能完全擺脫凶宅的標籤。

在實務中，法院會根據「事故發生經過」及「事故發生後的時間長短」等因素，對轉手後的房屋是否仍然屬於凶宅進行個案判斷。如果轉手者在明知房屋曾發生事故的情況下，故意隱瞞事實，後續買家仍有權向其追究法律責任。因此，這種方法存在較大的法律風險，並不推薦屋主輕易嘗試。

總結來說，拆除重建是最為有效的凶宅處理方式，能從根本上改變房屋的法律與市場狀態；而委託洗屋師和轉手交易則有其局限性，需根據具體情況謹慎選擇。對於希望最大限度保護房屋價值的屋主而言，了解各種方法的優缺點，並結合自身需求做出決策，至關重要。

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隨著房屋老舊、結構安全問題日益突出，危老重建成為許多民眾關注的焦點。危老重建全稱為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，由內政部營建署推出，旨在針對都市內風險較高的老舊建築進行重建，提升居住安全，改善生活品質。政府更提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等多項優惠措施。

危老重建是什麼？

危老重建旨在促進都市內危險且老舊建築物的快速重建。與傳統都市更新相比，危老重建在條件及流程上更加簡化，尤其強調「加速」，不受最低面積限制影響，並縮短了前期溝通協調工作的時間。因此，危老重建逐漸成為都市更新中的熱門選擇。

申請危老重建的條件及流程

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條規定，危老重建的適用條件主要包括：

• 建築物類型：需位於都市計畫範圍內，且非具歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物，並必須是合法建築物。
• 危險及老舊判定條件：
• 被建築主管機關通知限期拆除或強制拆除，或經評估有危險應限期補強或拆除的建築物。
• 經結構安全性能評估結果未達最低等級的建築物。
• 屋齡三十年以上，經評估耐震能力不符合標準且不具改善效益或無設置昇降設備的建築物。

若符合上述條件，並取得全體土地及建築物所有權人的同意，即可向地方政府提出重建計畫申請。計畫核准後可申請建築執照，建造完成後再領取使用執照。相比都市更新，危老重建無需達到最小面積限制，但必須獲得所有權人100%同意。

危老重建的補助額度及項目

為減輕危老重建的經濟負擔，政府提供多項補助計畫，具體補助額度因地區而異。以台北市為例，112年02月公告的補助項目如下：

1. 初步評估補助：樓地板面積未達3,000㎡者，每棟補助12,000元；超過3,000㎡者，每棟補助15,000元。
2. 詳細評估補助：每棟補助不超過評估費用的30%或40萬元。
3. 審查費用補助：初步評估未達最低等級且通過審查的建築物，每棟補助6,000元；詳細評估補助費用的15%，但不超過20萬元。

危老重建的三大優惠獎勵

1. 容積獎勵：重建後的容積獎勵最高可達建築基地的1.3倍基準容積，或1.15倍的原建築容積，並設有多項結構安全、耐震設計及綠建築等特定項目的容積獎勵，總容積獎勵上限為30%。
2. 放寬建蔽率及高度限制：危老重建可享有放寬建蔽率及高度限制的優惠，為小面積建物提供更多規劃空間，有助於創造更大的室內使用空間。
3. 減免稅負：

• 重建期間免繳地價稅、房屋稅。
• 完工後兩年內享有地價稅、房屋稅減半優惠。
• 持有重建後的建築物可延長房屋稅減半徵收，最長可延長十年。

危老重建提供了重建老舊房屋、提升居住安全的機會，政府也給予了豐富的優惠措施。台灣地狹人稠，老舊建築比例高達40%，建議民眾積極了解危老重建相關政策，保護自身及家人的生命財產安全。

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購屋前，許多人都希望能參考過去的房價走勢。即使無法在最低點入市，也至少避免在高點買進。這時，房價指數便成為一個重要的參考工具。那麼，房價指數究竟是什麼？應該如何解讀房價指數？本文將為您一一揭曉，讓您快速掌握房價指數背後的意義。

什麼是房價指數？

在了解如何解讀房價指數之前，我們首先需要清楚其定義。一般來說，房價指數是指「住宅價格指數」，由內政部營建署依據全國各縣市的實價登錄資料統計得出。係以類似物價指數之概念，透過品質標準化且具代表性的估價標的(標準住宅)，做為衡量各時期住宅價格之依據，取代個案交易數據，呈現「固定品質」住宅價格之「相對變動」，透過指數的差異可呈現各時期相對於基期之價格變動情形，有助於觀察不動產價格趨勢。該指數每季度更新一次，旨在反映住宅價格的變動趨勢。我們可以在內政部營建署網站上查詢住宅價格指數，了解近期房市的動態。

如何解讀房價指數？

解讀房價指數相對簡單，主要掌握以下兩個原則：

1. 指數上升：當房價指數整體上升時，這表示平均房價有上漲的趨勢。
2. 指數下降：若房價指數整體下跌，則意味著平均房價有下降的趨勢。

為幫助大家更好地理解，以下我們將簡單分析全國及台北市的房價指數，通過實際案例，深入探討房價指數的解讀方式。

全國房價指數分析

根據內政部營建署的數據，截至113年第二季，全國房價指數持續走高。具體來看，第一季房價指數較上一季上升了3.40%，與去年同期相比更是增長了9.79%。這顯示了國內房市近年來的增長趨勢。

內政部的分析指出，全國房價指數上漲的原因包括：

歐美經濟逐漸復甦，國內景氣回升

國際經濟情勢，中東地區局勢緊張，惟美國就業市場活絡、歐元區及日本經濟情勢改善，全球製造業採購經理人指數(PMI)連續2個月高於景氣榮枯線50，加上商品貿易量恢復正成長，主要經濟預測機構上調今年全球經濟成長率之預測值。而觀察國內經濟情勢部分，央行3月預期本(113)年臺灣通膨率逐季緩步回降，全年將低於去(112)年；惟110年以來物價漲幅較高，加以本年4月電價擬議調漲，可能引發更高的通膨預期，因應通膨壓力，央行於3月升息半碼。

景氣對策信號113年1月、2月、3月綜合判斷分數分別為27、29、31分，景氣燈號3月維持在綠燈，判斷分數持續上升，國內經濟樂觀。113年1月分數較上月大增5分，燈號由黃藍燈轉為綠燈；2月分數增加2分，續呈綠燈；3月分數修正為31分，續呈綠燈。受益於人工智慧應用商機強勁，海關出口持紅燈，生產、銷售、機械及電機設備進口值等指標呈現綠燈，加上領先及同時指標上升，顯示國內景氣回溫。

房貸利率緩升，購置住宅貸款年增率明顯擴大

在住宅金融方面，113年3月底，全體銀行購置住宅貸款餘額與建築貸款餘額年增率分別為8.55%及3.52%，住宅購置貸款餘額的增速高於112年12月底的7.04%，顯示出明顯的上升趨勢。113年1月至3月的年增率呈現上揚態勢，推測原因是112年7月八大公股銀行推出條件寬鬆的青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(以下簡稱新青安貸款)，自同年8月起實施，刺激了購屋需求。住宅購置貸款餘額的增加同時受新屋放貸大幅增長所推動，與新屋完工量增加及分戶貸款上升相關，建築貸款的年增率則持續呈現放緩趨勢。觀察購置住宅貸款餘額，高達10兆2203億元；建築貸款餘額則為3兆2612億元。五大銀行新承做購屋貸款利率於110年9月降至1.346%之歷史低點後緩升，復因央行於111年第一季起連續五度升息，112年5月升至2.101%，為98年1月以來高點，6月微降至2.098%，8月起隨新青安貸款申辦人數增加，緩降至12月之2.079%。113年3月則微升至2.086%，基本是持平格局。

不動產新案和中古屋價量齊升，市場逐漸復甦

113年第1季營建工程業、不動產及住宅服務業國民生產毛額連鎖實質年成長率（初步統計）分別為0.08%與5.52%，相較於上一季年成長-3.44%與6.65%，營造業由衰退趨向於平穩，而不動產及住宅服務業表現則持續好轉。總體而言，不動產及住宅服務業呈現逐漸好轉的趨勢。113年第1季國泰房地產指數相較去年同季為價量俱漲，相較上一季為價漲量縮。本季開價維持穩定，議價率中幅縮減，成交價略有上升；新案推出量顯著下降，銷售率中等幅度增加，成交量略為下降。進一步觀察各地區表現，相較去年同季，成交價部分，各地區成交價均呈穩定或上漲；成交量部分，除臺南減少外，其餘地區成交量均呈穩定或增加。

另一方面，113年第1季建物所有權買賣移轉登記棟數為81,103棟，受季節性因素影響相較上季88,217棟減少8.17%，相較112年同季64,219棟增加26.01%，市場整體成交量能回升中。

想進一步了解這些趨勢的讀者，可以參考內政部不動產資訊平台。

台北市房價指數分析

再以台北市為例，台北市房價指數在119.56，較上一季上漲1.72%，相比112年同期增長了5.75%。這表明，儘管過去一年台北市的房價有所上升，但漲幅已有所趨緩。

為什麼要看房價指數？

普通民眾很難準確預測房市走勢，尤其在影響房市的因素眾多且複雜的情況下。但我們可以通過參考內政部營建署的各類房地產指標，如住宅價格指數、房價綜合區分數和成交指數，來了解市場趨勢。

房價指數的參考價值在於它提供了一個基準，讓我們能掌握整體市場的價格變化趨勢。不過，指數的計算是基於特定樣本（如公寓、大樓、屋齡等）和特定區域的價格波動，因此它無法完全反映市場的所有變化。

在使用房價指數時，記住這些局限性，並結合多方比較，能更全面地掌握房市趨勢。

結論

無論是購房、售房，還是投資房地產，房價指數都是一個有價值的參考指標，有助於了解市場走勢。然而，要全面掌握房市動向，僅依賴房價指數是不夠的，還需考慮其他市場因素。

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豪宅稅是針對高級住宅的一種合理加價的房屋稅。這並非一個新設立的稅種，而是在現有房屋稅基礎上加價的稅金。豪宅稅的設立主要源自台北市的租稅改革，旨在讓稅負更合理地反映高級住宅的價值，防止高所得者透過購置高級住宅來規避遺產及贈與稅。

豪宅稅的定義與標準

根據台北市的規定，高級住宅的認定需符合以下三條件：

1. 房屋構造標準：必須為鋼筋混凝土以上的結構。
2. 用途：住宅用途。
3. 總價：房地總價（包含車位）在6,000萬元以上。

此外，還有8+3的認定指標：

8項基本指標

獨棟建築	外觀豪華
地段絕佳	景觀良好
每層少戶	戶戶車位
保全嚴謹	管理周全

3項額外指標

1. 每戶總價6,000萬元以上。
2. 每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。
3. 每棟符合上述條件的戶數達70%以上。

如果納稅人對高級住宅的認定有異議，可以在收到繳款書後的30天內申請復查。

豪宅稅的計算方式

豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式如下：

項目	計算公式
房屋稅額	房屋現值 × 稅率
豪宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式如下：

時期	計算方式
2001年7月1日前	房屋標準單價 × (1 + 各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起	房屋標準單價 × (1 + 120%)

房屋現值 = 標準單價 × (1 – 折舊年數 × 折舊率) × 房屋街路等級調整率 × 房屋面積

豪宅稅及路段率的計算實例

假設某房屋位於路段率200%的區域，房屋標準單價每平方公尺為1萬元。豪宅稅的計算如下：

差異	路段率	房屋標準單價
一般房屋稅	X	10,000
豪宅稅	200%	10,000 × (1 + 200%) = 30,000

經路段率調整後，房屋標準單價增加至每平方公尺3萬元，因此房屋稅將增加至原來的三倍。

也可以透過地方稅務機關的試算服務預估房屋稅稅額。

總結

了解豪宅稅可以幫助潛在買家做好財務規劃，避免不必要的財務壓力。豪宅稅的設立，不僅能促進租稅負擔合理化，還能使高級住宅的價值更為明確，進一步體現市場機制的透明與健康。

提早了解豪宅稅，未來您可能成為擁有豪宅的一份子。希望這篇文章能幫助您更好地理解豪宅稅的計算與影響。若想進一步了解房屋、土地實價登錄行情，請參考內政部的相關資料。

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