分類: 資產配置

隨著房屋老舊、結構安全問題日益突出，危老重建成為許多民眾關注的焦點。危老重建全稱為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，由內政部營建署推出，旨在針對都市內風險較高的老舊建築進行重建，提升居住安全，改善生活品質。政府更提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等多項優惠措施。

危老重建是什麼？

危老重建旨在促進都市內危險且老舊建築物的快速重建。與傳統都市更新相比，危老重建在條件及流程上更加簡化，尤其強調「加速」，不受最低面積限制影響，並縮短了前期溝通協調工作的時間。因此，危老重建逐漸成為都市更新中的熱門選擇。

申請危老重建的條件及流程

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條規定，危老重建的適用條件主要包括：

• 建築物類型：需位於都市計畫範圍內，且非具歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物，並必須是合法建築物。
• 危險及老舊判定條件：
• 被建築主管機關通知限期拆除或強制拆除，或經評估有危險應限期補強或拆除的建築物。
• 經結構安全性能評估結果未達最低等級的建築物。
• 屋齡三十年以上，經評估耐震能力不符合標準且不具改善效益或無設置昇降設備的建築物。

若符合上述條件，並取得全體土地及建築物所有權人的同意，即可向地方政府提出重建計畫申請。計畫核准後可申請建築執照，建造完成後再領取使用執照。相比都市更新，危老重建無需達到最小面積限制，但必須獲得所有權人100%同意。

危老重建的補助額度及項目

為減輕危老重建的經濟負擔，政府提供多項補助計畫，具體補助額度因地區而異。以台北市為例，112年02月公告的補助項目如下：

1. 初步評估補助：樓地板面積未達3,000㎡者，每棟補助12,000元；超過3,000㎡者，每棟補助15,000元。
2. 詳細評估補助：每棟補助不超過評估費用的30%或40萬元。
3. 審查費用補助：初步評估未達最低等級且通過審查的建築物，每棟補助6,000元；詳細評估補助費用的15%，但不超過20萬元。

危老重建的三大優惠獎勵

1. 容積獎勵：重建後的容積獎勵最高可達建築基地的1.3倍基準容積，或1.15倍的原建築容積，並設有多項結構安全、耐震設計及綠建築等特定項目的容積獎勵，總容積獎勵上限為30%。
2. 放寬建蔽率及高度限制：危老重建可享有放寬建蔽率及高度限制的優惠，為小面積建物提供更多規劃空間，有助於創造更大的室內使用空間。
3. 減免稅負：

• 重建期間免繳地價稅、房屋稅。
• 完工後兩年內享有地價稅、房屋稅減半優惠。
• 持有重建後的建築物可延長房屋稅減半徵收，最長可延長十年。

危老重建提供了重建老舊房屋、提升居住安全的機會，政府也給予了豐富的優惠措施。台灣地狹人稠，老舊建築比例高達40%，建議民眾積極了解危老重建相關政策，保護自身及家人的生命財產安全。

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購屋前，許多人都希望能參考過去的房價走勢。即使無法在最低點入市，也至少避免在高點買進。這時，房價指數便成為一個重要的參考工具。那麼，房價指數究竟是什麼？應該如何解讀房價指數？本文將為您一一揭曉，讓您快速掌握房價指數背後的意義。

什麼是房價指數？

在了解如何解讀房價指數之前，我們首先需要清楚其定義。一般來說，房價指數是指「住宅價格指數」，由內政部營建署依據全國各縣市的實價登錄資料統計得出。係以類似物價指數之概念，透過品質標準化且具代表性的估價標的(標準住宅)，做為衡量各時期住宅價格之依據，取代個案交易數據，呈現「固定品質」住宅價格之「相對變動」，透過指數的差異可呈現各時期相對於基期之價格變動情形，有助於觀察不動產價格趨勢。該指數每季度更新一次，旨在反映住宅價格的變動趨勢。我們可以在內政部營建署網站上查詢住宅價格指數，了解近期房市的動態。

如何解讀房價指數？

解讀房價指數相對簡單，主要掌握以下兩個原則：

1. 指數上升：當房價指數整體上升時，這表示平均房價有上漲的趨勢。
2. 指數下降：若房價指數整體下跌，則意味著平均房價有下降的趨勢。

為幫助大家更好地理解，以下我們將簡單分析全國及台北市的房價指數，通過實際案例，深入探討房價指數的解讀方式。

全國房價指數分析

根據內政部營建署的數據，截至113年第二季，全國房價指數持續走高。具體來看，第一季房價指數較上一季上升了3.40%，與去年同期相比更是增長了9.79%。這顯示了國內房市近年來的增長趨勢。

內政部的分析指出，全國房價指數上漲的原因包括：

歐美經濟逐漸復甦，國內景氣回升

國際經濟情勢，中東地區局勢緊張，惟美國就業市場活絡、歐元區及日本經濟情勢改善，全球製造業採購經理人指數(PMI)連續2個月高於景氣榮枯線50，加上商品貿易量恢復正成長，主要經濟預測機構上調今年全球經濟成長率之預測值。而觀察國內經濟情勢部分，央行3月預期本(113)年臺灣通膨率逐季緩步回降，全年將低於去(112)年；惟110年以來物價漲幅較高，加以本年4月電價擬議調漲，可能引發更高的通膨預期，因應通膨壓力，央行於3月升息半碼。

景氣對策信號113年1月、2月、3月綜合判斷分數分別為27、29、31分，景氣燈號3月維持在綠燈，判斷分數持續上升，國內經濟樂觀。113年1月分數較上月大增5分，燈號由黃藍燈轉為綠燈；2月分數增加2分，續呈綠燈；3月分數修正為31分，續呈綠燈。受益於人工智慧應用商機強勁，海關出口持紅燈，生產、銷售、機械及電機設備進口值等指標呈現綠燈，加上領先及同時指標上升，顯示國內景氣回溫。

房貸利率緩升，購置住宅貸款年增率明顯擴大

在住宅金融方面，113年3月底，全體銀行購置住宅貸款餘額與建築貸款餘額年增率分別為8.55%及3.52%，住宅購置貸款餘額的增速高於112年12月底的7.04%，顯示出明顯的上升趨勢。113年1月至3月的年增率呈現上揚態勢，推測原因是112年7月八大公股銀行推出條件寬鬆的青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(以下簡稱新青安貸款)，自同年8月起實施，刺激了購屋需求。住宅購置貸款餘額的增加同時受新屋放貸大幅增長所推動，與新屋完工量增加及分戶貸款上升相關，建築貸款的年增率則持續呈現放緩趨勢。觀察購置住宅貸款餘額，高達10兆2203億元；建築貸款餘額則為3兆2612億元。五大銀行新承做購屋貸款利率於110年9月降至1.346%之歷史低點後緩升，復因央行於111年第一季起連續五度升息，112年5月升至2.101%，為98年1月以來高點，6月微降至2.098%，8月起隨新青安貸款申辦人數增加，緩降至12月之2.079%。113年3月則微升至2.086%，基本是持平格局。

不動產新案和中古屋價量齊升，市場逐漸復甦

113年第1季營建工程業、不動產及住宅服務業國民生產毛額連鎖實質年成長率（初步統計）分別為0.08%與5.52%，相較於上一季年成長-3.44%與6.65%，營造業由衰退趨向於平穩，而不動產及住宅服務業表現則持續好轉。總體而言，不動產及住宅服務業呈現逐漸好轉的趨勢。113年第1季國泰房地產指數相較去年同季為價量俱漲，相較上一季為價漲量縮。本季開價維持穩定，議價率中幅縮減，成交價略有上升；新案推出量顯著下降，銷售率中等幅度增加，成交量略為下降。進一步觀察各地區表現，相較去年同季，成交價部分，各地區成交價均呈穩定或上漲；成交量部分，除臺南減少外，其餘地區成交量均呈穩定或增加。

另一方面，113年第1季建物所有權買賣移轉登記棟數為81,103棟，受季節性因素影響相較上季88,217棟減少8.17%，相較112年同季64,219棟增加26.01%，市場整體成交量能回升中。

想進一步了解這些趨勢的讀者，可以參考內政部不動產資訊平台。

台北市房價指數分析

再以台北市為例，台北市房價指數在119.56，較上一季上漲1.72%，相比112年同期增長了5.75%。這表明，儘管過去一年台北市的房價有所上升，但漲幅已有所趨緩。

為什麼要看房價指數？

普通民眾很難準確預測房市走勢，尤其在影響房市的因素眾多且複雜的情況下。但我們可以通過參考內政部營建署的各類房地產指標，如住宅價格指數、房價綜合區分數和成交指數，來了解市場趨勢。

房價指數的參考價值在於它提供了一個基準，讓我們能掌握整體市場的價格變化趨勢。不過，指數的計算是基於特定樣本（如公寓、大樓、屋齡等）和特定區域的價格波動，因此它無法完全反映市場的所有變化。

在使用房價指數時，記住這些局限性，並結合多方比較，能更全面地掌握房市趨勢。

結論

無論是購房、售房，還是投資房地產，房價指數都是一個有價值的參考指標，有助於了解市場走勢。然而，要全面掌握房市動向，僅依賴房價指數是不夠的，還需考慮其他市場因素。

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豪宅稅是針對高級住宅的一種合理加價的房屋稅。這並非一個新設立的稅種，而是在現有房屋稅基礎上加價的稅金。豪宅稅的設立主要源自台北市的租稅改革，旨在讓稅負更合理地反映高級住宅的價值，防止高所得者透過購置高級住宅來規避遺產及贈與稅。

豪宅稅的定義與標準

根據台北市的規定，高級住宅的認定需符合以下三條件：

1. 房屋構造標準：必須為鋼筋混凝土以上的結構。
2. 用途：住宅用途。
3. 總價：房地總價（包含車位）在6,000萬元以上。

此外，還有8+3的認定指標：

8項基本指標

獨棟建築	外觀豪華
地段絕佳	景觀良好
每層少戶	戶戶車位
保全嚴謹	管理周全

3項額外指標

1. 每戶總價6,000萬元以上。
2. 每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。
3. 每棟符合上述條件的戶數達70%以上。

如果納稅人對高級住宅的認定有異議，可以在收到繳款書後的30天內申請復查。

豪宅稅的計算方式

豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式如下：

項目	計算公式
房屋稅額	房屋現值 × 稅率
豪宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式如下：

時期	計算方式
2001年7月1日前	房屋標準單價 × (1 + 各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起	房屋標準單價 × (1 + 120%)

房屋現值 = 標準單價 × (1 – 折舊年數 × 折舊率) × 房屋街路等級調整率 × 房屋面積

豪宅稅及路段率的計算實例

假設某房屋位於路段率200%的區域，房屋標準單價每平方公尺為1萬元。豪宅稅的計算如下：

差異	路段率	房屋標準單價
一般房屋稅	X	10,000
豪宅稅	200%	10,000 × (1 + 200%) = 30,000

經路段率調整後，房屋標準單價增加至每平方公尺3萬元，因此房屋稅將增加至原來的三倍。

也可以透過地方稅務機關的試算服務預估房屋稅稅額。

總結

了解豪宅稅可以幫助潛在買家做好財務規劃，避免不必要的財務壓力。豪宅稅的設立，不僅能促進租稅負擔合理化，還能使高級住宅的價值更為明確，進一步體現市場機制的透明與健康。

提早了解豪宅稅，未來您可能成為擁有豪宅的一份子。希望這篇文章能幫助您更好地理解豪宅稅的計算與影響。若想進一步了解房屋、土地實價登錄行情，請參考內政部的相關資料。

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在購買房屋過程中，除了房屋的價格和稅費，地政登記規費也是一項不可忽視的費用。這些費用是在地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所需繳納的，主要由買方負擔。本文將詳細解析地政登記規費的種類、計算方式及實際案例，幫助您更全面地了解購房過程中的相關費用。

地政登記規費的種類

地政登記規費主要分為以下四類，其中登記費是金額較大的部分，其餘幾項費用相對較小：

1. 登記費(依土地法第65條或第76條規定辦理，進行土地和不動產登記時需要支付的基本費用。)
   • 所有權移轉登記費：在購房過程中，買方需要到地政事務所辦理過戶手續，並繳納買賣登記費。
   • 他項權利移轉登記費：如果購房者使用房貸，則需要到地政事務所辦理貸款抵押權設定，並繳納設定登記費。設定登記費一般為貸款金額的1.2倍。
2. 書狀費(依土地法第67條或第77條規定辦理，用於支付與地政登記相關的文件製作和處理費用。)
   • 當土地或建物登記時需要核發證明書，每張證明書需繳交80元的書狀費。例如，在辦理買賣所有權移轉登記時，地政機關會發給買方房屋權狀，買方需支付每張80元的費用。
3. 工本費(依土地法第79條之2規定辦理，用於支付地政登記辦理過程中的各種行政手續費用。)
   • 如果需要調閱謄本或其他地籍資料，可到地政機關申請，並按各地收費標準繳交工本費。
4. 閱覽費(依土地法第79條之2規定辦理，在土地和不動產登記過程中查閱相關文件和資料時支付的費用。)
   • 若申請閱覽地籍圖之藍曬圖、複製圖或電子處理的地籍資料，申請人需繳納閱覽費。

地政登記規費的計算方式

以下是地政登記規費的計算方式：

項目	收費方式
所有權登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值的千分之二計算
所有權移轉登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值千分之一計算
他項權利設定、移轉登記	規費按權利價值千分之一計算
他項權利內容變更登記	規費依權利價值增加部分按權利價值千分之一計算
書狀費	申請核發土地或建物所有權狀每張80元。
工本費	申請登記謄本或節本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。 申請地籍圖謄本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。
閱覽費	地籍圖之藍曬圖或複製圖閱覽費，每幅10元限時20分鐘。 電子處理之地籍資料查詢閱覽費，每筆（棟）20元限時5分鐘。 登記申請書及其附件閱覽、抄錄或攝影閱覽費，每案75元限時20分鐘。

地政登記規費的繳納實例

讓我們以一位在台北市買房的買家為例，說明地政登記規費的實際繳納情況：

張先生於2023年在台北市中山區購買了一間40坪的電梯大樓公寓，成交金額為2,000萬元，貸款金額1,500萬元，房屋評定現值及土地申報地價總計為1000萬，本次買房時所繳納的地政規費如下：

項目	金額
所有權移轉登記	1000萬*0.1%=10,000元
貸款抵押權登記	1,500萬*1.2*0.1%=18,000元

也可以透過各地方稅務機關提供的線上試算服務預估應繳納的規費。

地政登記規費的繳納方式

購房過程中，這些地政登記規費通常由代書代為繳納，並在代書服務費中實報實銷。代書服務費視服務內容而定，一般在數千元至數萬元不等。

總結

地政登記規費是購房過程中必須考慮的費用，包括登記費、書狀費、工本費和閱覽費。其中，登記費金額較大，特別是貸款抵押權登記費，往往比移轉登記高出許多。了解這些費用的計算方式和繳納方式，可以幫助買家在購房過程中做好預算，避免不必要的財務壓力。希望本文能提供有用的資訊，讓您的購房之路更加順利。

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契稅，是在房屋所有權轉移過程中徵收的一種租稅，屬於財產稅及地方稅的範疇。房屋移轉不僅涵蓋了買賣交易，還包括贈與、佔有、交換、設立典權、分割等轉讓行為。

在房屋交易中，除了契稅，買方還需繳納印花稅和土地登記規費，其中契稅通常佔據主要的費用部分。

契稅計算公式

契稅的計算公式為： 契稅 = 房屋現值 × 契稅稅率

需要注意的是：

• 房屋現值：非市價，而是由縣市稅捐處評定的價值，通常低於市價。查詢房屋現值可向稅務機關申請稅籍證明。

房屋現值的評定會考慮面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素，並每三年調整一次。需特別注意，房屋現值並不等同於房屋稅單上的課稅現值，房屋現值還包含免稅現值部分。

• 契稅稅率：根據契稅種類不同，稅率範圍為2%至6%。常見的買賣和贈與情形，契稅稅率為6%。

契稅種類	稅率
交換、分割	2%
典權	4%
買賣、贈與、占有	6%

舉例：假設A先生從B小姐處購買一棟位於台北市的房子，核定房屋現值為100萬元。A先生需在簽約後30日內申報繳納契稅，計算方式為100萬 × 6% = 60,000元。

契稅由誰繳納？

契稅的繳納義務人是房屋所有權最後的取得者。依據不同的房屋取得行為(交換、分割、典權、買賣、贈與及占有)，納稅義務人可分為以下幾類：

1. 交換人、分割人(稅率2%)
2. 典權人(稅率4%)
3. 買受人、受贈人、占有人(稅率6%)

簡而言之，房屋的最終所有者就是契稅的繳納者。

契稅申報的時限

一般情況下，契稅需在「契約成立之日」起30日內向當地主管機關申報。逾期申報的話，每超過3日將加徵1%的怠報金，但怠報金的最高額度不超過應納稅額的15,000元。

在實務操作中，契稅申報多由代書代為處理。申報期限依案件類型有所不同：

• 一般移轉案件：契約成立之日起30日內
• 法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起30日
• 產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內
• 新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內
• 政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內

若符合以下情況，可申請契稅減徵：

如何節省契稅？

申請項目	減免方式
參與重大交通建設	減徵契稅30%
新市鎮特定區內建築物	使用執照發放後5年內逐年減徵（第一年免徵，第二年減徵80%，第三年減徵60%，第四年減徵40%，第五年減徵20%）
都市更新單元內建築物	更新後第一次移轉時，減徵契稅40%

契稅查詢方式

查詢契稅金額的途徑包括：

1. 房屋所有權人可帶身份證及印章至稅務機關申請「稅籍證明」，上面會記載房屋現值，計算契稅。
2. 使用自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡，通過財政部稅務入口網線上查詢。

如何繳納契稅最划算？

除了現金繳納外，還可以考慮使用信用卡或行動支付。有些信用卡提供契稅回饋，行動支付亦可享有促銷優惠。建議在繳納前檢查是否有相關的回饋或優惠措施，以節省開支。

希望這些資訊能幫助您更有效地處理契稅問題，做出明智的財務決策。

重點回顧

1. 契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅，由買方或建物所有權人繳納，需要在契約成立日起30日內申報。
2. 契稅的計算方式是「房屋現值×契稅稅率」，「房屋現值」並非買房時的市價，是由稅務機關評定的，可透過財政部入口查詢。
3. 契稅稅率依契稅種類，介於2%~6%之間，其中最常見的買賣跟贈與，稅率為6%。

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地價稅，一個你可能聽過但不太了解的名詞。它不僅僅是一種稅收，更是影響房地產市場和政府收入的重要因素。今天，我們將深入探討地價稅的方方面面，帶你全面了解這個課題。

地價稅的背景

地價稅的起源

地價稅的歷史可以追溯到古代，當時的土地是財富和權力的象徵。隨著社會的發展，政府開始對土地徵稅，以獲取財政收入。這種稅收形式在不同的時代和地區都有所不同，但其核心理念一直未變，即通過土地稅收來調節土地市場和促進經濟發展。

地價稅在不同國家的實行

在不同的國家，地價稅的實行方式和政策各有不同。例如，美國和加拿大的地價稅制度較為成熟，而亞洲國家如日本和韓國也有其獨特的地價稅政策。這些制度的差異反映了各國在經濟、文化和政治上的多樣性。

地價稅的基本概念

地價稅的計算方式

地價稅通常是根據土地的價值來計算的。政府會定期評估土地價值，並根據這個評估結果來徵收稅款。這個過程可能涉及多個步驟，包括土地評估、稅率確定和稅款計算。

地價稅是屬於地方稅，課稅對象分為一般用地跟特別用地，稅率會有不同。是根據課稅地價高低，採累進稅率計算地價稅。

• 特別用地：自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地、公共設施保留地、公有土地、事業直接使用土地(如加油站、停車場)。
• 在特別用地以外的都屬於一般用地。

一般用地的累進稅率落在千分之十到千分之五十五之間，而地價稅的課徵金額則依照要報稅的土地價值，相較「累進起點地價」超出或不足的金額，分為以下六級。

1. 第1級：課稅地價（未超過累進起點地價者）× 稅率(10‰)
2. 第2級：課稅地價（超過累進起點地價未達 5 倍者）× 稅率(15‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.005）
3. 第3級：課稅地價（超過累進起點地價 5 倍至10倍者）× 稅率(25‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.065）
4. 第4級：課稅地價（超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者）× 稅率(35‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.175）
5. 第5級：課稅地價（超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者）× 稅率(45‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.335）
6. 第6級：課稅地價（超過累進起點地價 20 倍以上者）× 稅率（55‰）－累進差額（累進起點地價 × 0.545）

例如，李先生擁有一筆一般用地土地100平方公尺，申報地價為每平方公尺1萬元，則該筆土地的地價即為100萬元，若當地的累進起點地價為200萬元，表示李先生的土地未超過當地的累進地價，屬於第1級課稅級距，稅率為10‰，則地價稅額為100萬元 × 10‰ = 1萬元。

特殊用地以及自用住宅用地，政府提供稅率上的優惠，其中自用住宅用地的稅率只要2‰，且特殊用地不受累進起點地價的影響，稅率固定，課稅級距如下：

1. 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地：課稅地價× 稅率(2‰)
2. 公共設施保留地：課稅地價× 稅率(6‰)
3. 公有土地、事業直接使用土地(如加油站)：課稅地價× 稅率(10‰)

影響地價稅的因素

多種因素會影響地價稅的高低。例如，土地的地理位置、用途、發展潛力等都是影響土地價值的重要因素。政府政策和市場需求也會對地價稅產生影響。

地價稅的作用與影響

對房地產市場的影響

地價稅對房地產市場有著深遠的影響。它可以通過調節土地價格來影響房地產市場的供需關係，進而影響房價和租金水平。

對政府收入的貢獻

地價稅是政府財政收入的重要來源之一。它為政府提供了穩定的收入來源，用於公共設施建設和社會福利等方面。

如何節省地價稅？

自用住宅用地

自用住宅用地有最低的課稅稅率2‰是最省的，需確認自己的房地產是否符合自用住宅用地的條件：

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬至少有一人於該地辦理戶籍登記。
2. 土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍以一處為限，如果在不同戶籍，會以地價較高者自動轉為自用住宅稅率。
3. 都市面積不超過300平方公尺(相當於90.75坪)，非都市面積不超過700平方公尺(相當於211.75坪)，超出的面積部分不適用自用稅率。
4. 無出租或營業行為之住宅用地。

如果有發生土地所有權人變更(例如買賣、贈與、繼承、信託、新購持分)，新的所有權人須重新提出申請，才能適用地價稅特別稅率。

申請減免地價稅

財政部區分了共十三種特殊土地情形得全免或減徵稅額，需於每年地價稅開徵 40 日前提出申請，詳細內容可到財政部法規頁面查詢確認。

地價稅如何查詢？

由於地價稅是地方政府稅，如要查詢需到各縣市稅捐稽徵處網站查詢。查詢時需要準備土地的「地號」以及「課稅面積」等資料，這些資訊都計載於土地權狀上，或是依照過往的地價稅稅單內容填寫查詢。下圖為新北市稅捐稽徵處地價稅試算頁面。

重點回顧

1. 地價稅是房屋或土地持有期間需繳納的稅，繳納時間是每年11/1~11/30。
2. 地價稅是屬於地方稅，每個縣市的公告地價均不同。一般用地稅率10‰~55‰累進，自用住宅用地稅率2‰。
3. 如果符合自用住宅用地標準，需要在9/22前申請，才能享有稅率優惠，若核定為自用住宅用途，之後就不用每年申請。
4. 要查詢地價稅，可以準備自己的土地權狀或之前的地價稅稅單，上各縣市稅捐稽徵處網站查詢。

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在賣房的過程中，土地增值稅和房地合一稅是兩個最重要的稅項，這些稅款的金額可能相當巨大。因此，在出售房屋前，了解相關稅務規定是非常重要的，尤其是對於持有時間較長或擁有較大面積土地的房產（如透天厝），出售時的土地增值稅可能會相當驚人，這篇文章將帶您快速了解土地增值稅的基本概念和計算方式。

土地增值稅是什麼？

土地增值稅是指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。主要分為一般增值稅率和自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅什麼時候課徵？

房地合一稅法通過之前，針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按「土地公告現值」課徵土地增值稅；如果是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵房地合一所得稅。也就是說，土地增值稅以及房地合一稅都是在有交易的情況下，才需要支出的稅負。

土地增值稅計算方式

一般增值稅率

土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，如果是自用住宅用地的話，稅率為 10%，如果您的土地或房屋不是自用住宅，則適用一般增值稅率。計算公式如下：

1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 級數及持有年數決定的數字
4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額

另一方面，持有土地的時間越長，土地增值稅則會隨之減免，亦分為三個等級，分別為 20 ％、 30 ％、 40 ％，至少須持有該土地二十年以上才有減免稅額的空間。

自用住宅優惠稅率

如果是自用住宅，則適用自用住宅地優惠稅率，即固定10%。無論是一生一次或一生一屋的自用住宅地優惠稅率，計算方式都較為簡單：

應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%

一般增值稅率計算範例

假設某人想出售面積100平方公尺的土地，數據如下：

• 申報現值：每平方公尺25萬元
• 前次移轉時所申報之現值總額：每平方公尺10萬元
• 臺灣地區消費者物價總指數：100%
• 工程受益費：5萬元
• 持有土地時間：25年

1. 土地漲價總數額 = (25萬 × 100) – (10萬 × 100 × 100%) – 5萬 = 14,950,000元
2. 漲價倍數 = 14,950,000 ÷ (10萬 × 100 × 100%) = 149.5%
3. 累進差額 = 10萬 × 100 × 100% × 0.08 = 800,000元
4. 應徵稅額 = 14,950,000 × {30% – [(30% – 20%) × 20%]} – 800,000 = 3,386,000元

自用住宅優惠稅率計算範例

繼續使用上述範例數據：

應徵稅額 = 14,950,000 × 10% = 1,495,000元

也可以直接於財政部土地增值稅試算網站計算。

自住換屋如何節稅

針對自用住宅重購，土地增值稅和房地合一稅都有稅賦上的優惠，且無次數限制。只要在2年內完成先買後賣或先賣後買的行為，都可以享受退稅優惠。

土地增值稅節稅三大方案

一生一次(優惠稅率10%)

1. 土地所有權人出售前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地，地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪)或非都市土地積未超過7公畝(約211.75坪)部份。
3. 限一生一次。
4. 自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％。
5. 如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐機關申報土地增值稅，在都市土地3公畝或非都市土地7公畝範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

一生一屋(優惠稅率10%)

1. 土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後，再出售其自用住宅用地，符合以下相關條件，可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅。
2. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
3. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋。
4. 出售前持有該土地6年以上。
5. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
6. 出售前5年內，無供營業使用或出租。

重購退稅

1. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 出售土地於出售前1年內，無出租或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
3. 兩年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
4. 新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額，可申請退稅。
5. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
6. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
7. 重購土地5年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。

名下有多間房地產的節稅技巧

1. 善用「一生一次」自住優惠稅率10%：多戶自用住宅可以同時出售、同日申報，享受「一生一次」的優惠。如果無法同時辦理，則評估哪一戶最有利。
2. 配偶間土地贈與：夫妻間土地贈與不課土地增值稅且不計贈與稅，這樣可以多使用一次「一生一次」的優惠。
3. 善用重購退稅，使用一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留「一生一次」的機會，作最有利的節稅規劃。

掌握買賣時間點的節稅方法

土地增值稅依據土地公告現值課徵，每年1月1日調整。因此，在景氣好的時候出售土地，可以在12月底前完成產權移轉，以避開次年度的公告現值調漲，達到節稅效果。

快速重點整理

1. 換屋時，善用自用住宅用地重購退稅。
2. 自用住宅出售時，善用10%的自用住宅優惠稅率。
3. 善用配偶“一生一次”自用住宅優惠稅率。
4. 擁有多戶自用住宅時，善用“一生一次”優惠，同時出售或選擇最有利的房產使用優惠稅率。
5. 在年底前完成交易，有助於避免次年度公告現值調漲，節省土地增值稅。

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你是否曾經在購房或是研究土地開發時聽過「建蔽率」和「容積率」這兩個專有名詞，但卻搞不清楚它們的真正含義？其實，這兩個詞是土地開發中非常重要的概念，直接影響建築物的設計和使用。了解它們可以幫助我們更好地理解土地使用的規劃和限制，進而做出更明智的決策。

什麼是建蔽率？

建蔽率（Building Coverage Ratio）指的是建築物基底面積與土地總面積之間的比例。簡單來說，就是建築物在地面上所佔的面積占整塊土地的百分比。

例如，如果一塊土地的總面積是1000平方米，而建築物的基底面積是300平方米，那麼這塊土地的建蔽率就是30%。

建蔽率的重要性

建蔽率限制了建築物在地面上的佔地面積，這對於確保城市的綠化空間、保持建築間距以及減少城市熱島效應都具有重要意義。

什麼是容積率？

容積率（Floor Area Ratio, FAR）是指建築物的總樓地板面積與土地總面積之間的比例。它表示的是一塊土地上可以建築的總體量。

例如，如果一塊土地的總面積是1000平方米，而建築物的總樓地板面積是4000平方米，那麼這塊土地的容積率就是4。

容積率的重要性

容積率影響了建築物的高度和密度，從而影響城市的景觀、交通以及基礎設施的負荷。

建蔽率與容積率的區別

基本概念差異

建蔽率關注的是建築物在地面上的佔地面積，而容積率則關注建築物的總樓地板面積。簡單來說，建蔽率是水平的，容積率是垂直的。

實際應用中的差異

在實際應用中，建蔽率限制了建築物的佔地面積，適用於控制城市的綠化和開放空間；而容積率則決定了建築物的總體量，適用於控制城市的建築密度和空間利用。

建蔽率和容積率的應用

• 住宅區的應用：在住宅區，高建蔽率和低容積率通常意味著低層、寬敞的住宅建築，適合營造舒適的生活環境。
• 商業區的應用：商業區則可能允許較高的容積率，以便建造高層建築，增加商業空間的利用效率。
• 工業區的應用：工業區則需要平衡建蔽率和容積率，以確保生產設施的有效配置和操作空間。

影響建蔽率和容積率的因素

• 政策因素：各地的規劃政策會直接影響建蔽率和容積率的上限，例如市中心區域通常會有更嚴格的限制。
• 環境因素：自然環境的考量，如防洪、防震等，也會影響建蔽率和容積率的設定。
• 經濟因素：地價、土地供需情況以及經濟發展狀況也會影響建蔽率和容積率的設置。

台灣的相關法規

台灣對建蔽率和容積率有明確的法律規定，不同區域的限制也有所不同。

土地的種類

目前根據內政部的國土總共分為三大種類：

1. 都市土地（13%）
2. 非都市土地（78%）
3. 國家公園土地（9%）

國家公園內土地依國家公園法及國家公園計畫管制，對於私有土地之交易買賣繼承等並未設限，全國土地不論權屬為何，均依國土計畫、土地使用管制等空間規範使用。

都市土地

都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。
都市土地大分類下，依照土地使用目的，劃分為各土地類別如下：

都市發展地區	非都市發展地區
住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、公共設施用地、特定專用區	農業區、保護區、風景區、河川區、其他
市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫	市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫

類別	建蔽率	容積率
住宅區	60%	依地方特性調整
商業區	80%	依地方特性調整
工業區	70%	210%
行政區	60%	250%
文教區	50%	250%
農業區	農業產銷設施50% 休閒農業設施20%	180%

非都市土地

非都市土地就是都市計畫範圍外的土地（其遵循法令為區域計畫法）
按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。

• 甲種建築用地：一般農業區、特定農業區內的建築用地，生活機能及環境品質較差的住宅用地。
• 乙種建築用地：鄉村區內的建築用地，可供居住跟低強度的商業使用，缺乏完整的都市計畫與道路規劃的住宅用地。
• 丙種建築用地：山坡保育區內的建築用地，通常需要完成水土保持相關保育計畫才能興建住宅。
• 丁種建築用地：一般農業區跟特定農業區內的工業建築用地，可以合法蓋工廠(申請工廠登記)。

類別	建蔽率	容積率
甲種建築用地	60%	240%
乙種建築用地	60%	240%
丙種建築用地	40%	160%
丁種建築用地	70%	300%
窯業用地	60%	120%
交通用地	40%	120%
遊憩用地	40%	120%
墳墓用地	40%	120%
特定目的事業用地	60%	240%

建蔽率和容積率的調整

調整的可能性

在特定情況下，可以申請調整建蔽率和容積率，例如重大公共利益項目。目前最常見的容積率放寬便是「危老建物重建獎勵」。主管機關為了因應潛在的災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，內政部特制定危老條例，提供相關重建獎勵，加速都市更新。

危老條例獎勵加速重建

1. 容積獎勵：

• 最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積
• 三年內提出申請，再給予基準容積10%獎勵
• 若合併鄰接建築基地或土地重建時，鄰接基地或土地之容積獎勵計算限定1000㎡內 (容積率：建物總樓地板面積與基地面積比，越高表示可建築的室內坪數越多)

2. 放寬建蔽率及高度管制：

• 由地方主管機關另訂標準酌予放寬
• 建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率

結論

隨著城市化進程的加快，建蔽率和容積率的規範將越來越細化和嚴格，新技術如建築資訊模型（Building Information Modeling，簡稱BIM）將大大提升規劃和管理的精度，進一步優化建蔽率和容積率的應用。了解建蔽率和容積率是進行土地開發和建築設計的重要前提。通過本文的介紹，相信大家對這兩個概念有了更深入的理解，並能夠在實際應用中靈活運用這些知識，從而實現更合理的土地利用和建築規劃。

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