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台灣地處地震頻繁地帶，房屋受地震影響的風險不容忽視。因此，若您名下擁有不動產，建議認真考慮投保地震險。本文將帶您快速了解地震險的保費、投保範圍、理賠條件及保費評估，讓您能更深入地認識地震險，並評估是否適合投保。

什麼是地震險？

地震險屬於財產保險的一種，用來轉嫁因地震引發的損失風險至保險公司。需要注意的是，地震險無法單獨購買。自921大地震後，政府於2002年4月1日實施了「住宅地震基本保險制度」，要求在投保住宅火險時，提供加保地震險的選擇。

地震險的保費與投保範圍

地震險一般分為四種主要類型：地震基本保險、超額地震險及擴大地震險。以下以某產險公司的地震險為例，說明各類險種的保費、投保範圍與理賠條件。

類別	地震基本保險	超額地震險	擴大地震險
保費	1,350元	1,500~3,000元	1,200~2,500元
投保範圍	建築物	建築物	全面保障，建築物、裝潢、建築物內之動產
理賠條件	住宅建築物因地震全損（全倒或半倒）	依重置成本評估，扣除地震基本保險保額，保額上限 850 萬	可自行調整保額（不可超過建築物重置成本）
備註	投保住宅火險時加保	搭配住宅火險附加地震基本保險	搭配住宅火險附加地震基本保險

※ 地震險的保障包括：房屋全損、不動產部分損毀（如牆壁龜裂、磁磚破裂等）、動產損失（如傢俱受損等）。需要強調的是，地震險只能與火險一同投保，無法單獨投保。

評估是否需要投保地震險？

決定是否投保地震險應基於其費用與保障的平衡。以下為地震險的優點與缺點分析：

1. 地震基本保險的年保費僅為1,350元，便可獲得150萬元的保障，透過加保超額地震險及輕損、擴大地震險，保障範圍更為全面。在地震發生時，地震險可減少經濟損失，助您迅速重建家園。
2. 地震險需與火險一同投保，每年保費約2,000元，若增加附約，保費可能達到3,000至4,000元。對於經濟不寬裕者來說，這可能是一筆負擔。
3. 住宅火險與住宅地震險非強制性保險，但若住宅有房貸，銀行通常會規定需要投保住宅火險以及地震基本險才能貸款
4. 由於地震基本險屬於政策性保險，為平等保障每一人的居住權益，因此每一戶門牌僅能投保一張地震基本險，重複投保無法獲得更高的理賠金額。
5. 住宅火險與地震險屬於一年期保險，因此為避免保險中斷，建議在保險到期日前 60 天設定好提醒事項，在過期前聯繫保險公司續保。

結論

在地震高風險的台灣，為住宅投保地震險不僅是合理的風險管理，更是一種長遠的財務規劃。然而，投保前需綜合考量房屋價值與個人財務狀況。保險的初衷並非賺取利潤，而是保障生活的穩定。若能以合理的預算減少地震帶來的經濟衝擊，並加速災後重建，地震險無疑是值得考慮的選擇。

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買房不僅僅是購買一個住所，還是在選擇生活品質。許多人都熟知「千金買房，萬金買鄰」，但除了鄰居的素質外，周邊設施的影響也不容忽視，特別是所謂的「嫌惡設施」。這些設施不僅可能對房價造成負面影響，還會直接影響日後的居住品質。

從2015年起，不動產說明書就要求賣方必須清楚告知買賣物件周圍300公尺內的特定設施，然而，有些「嫌惡設施」可能不在明文規範內，卻仍然值得注意。

我們將這些「嫌惡設施」分為四大類，可以檢視一下目前心儀物件周邊是否有這樣的設施存在！

與「環境衛生」相關的嫌惡設施

內政部要求在物件周圍300公尺內的市場、垃圾場（如掩埋場、焚化場）等設施需要告知買方。傳統市場雖然提供了便利的生活機能，但往往環境較為雜亂，並且伴隨著油膩的氣味。

此外，如果鄰居有飼養鳥類或家禽、家畜，或是社區在一樓進行資源回收，也可能影響居住品質。因此，看房時不妨檢查一下屋頂和一樓的情況。

影響「安全」與「健康」的嫌惡設施

此類設施包括瓦斯行、加油站、高壓電塔、變電所等，只要房屋周圍300公尺內有這些設施，內政部要求房屋仲介必須告知買方。此外，雖然基地台不在規範內，但許多人對其存在也感到不安。實際上，許多公寓或大樓的頂樓會出租給電信公司安裝基地台，雖然科學報告多數顯示其對人體無害，但多數人仍不願與之為鄰。因此，看房時務必檢查頂樓，避免日後後悔。

容易產生「噪音」的嫌惡設施

市場、機場、高架橋、鐵路等設施若距離住家過近，噪音問題可能無法避免。雖然醫院、警察局、消防隊這些設施並非「嫌惡設施」，但也有許多人因為不喜歡頻繁聽到警笛聲而選擇遠離。此外，學校也算是見仁見智，有些人享受步行送孩子上學的便利性，但住在學校操場旁邊的居民則可能因早晨的廣播聲而感到不便。

影響「觀感」或「心理壓力」的嫌惡設施

這一類型的嫌惡設施雖然不直接影響健康或安全，但仍然是許多人避之不及的。例如，殯儀館、火化場、骨灰存放設施、墓地、宮廟等都會對房屋價值產生負面影響，甚至影響貸款條件。內政部規定，仲介必須告知物件300公尺內的這些設施。此外，葬儀社雖然不如殯儀館這麼顯眼，但仍屬於需要告知的範疇。

嫌惡設施查詢管道

在購房前，建議先諮詢房仲業者，以便全面了解物件的詳細資料。現今許多房仲業者的網站，不僅提供房價查詢服務，還能顯示房屋周邊是否存在嫌惡設施。

此外，TaiwanMap提供的住宅周邊設施查詢工具也十分實用。只需輸入住宅地址及查詢範圍，就能快速獲知周邊是否有捷運站、市場、超市、學校、醫院、公園等設施。

最後，不妨利用Google Map進行初步的地圖俯瞰，觀察周邊環境，並實地走訪確認，這樣能更直觀地感受房屋位置的優劣勢。

嫌惡設施的影響：應該完全避開嗎？

當住家附近有嫌惡設施時，首要影響的是生活品質，如噪音和環境衛生條件。其次，房價可能受到壓低，因為有些買家會完全排除這類物件，或在議價時大幅殺價。第三，貸款條件也可能受到影響，尤其是當房屋鄰近瓦斯行或宮廟等設施時，部分銀行甚至可能拒絕承做貸款。

那麼，這些房子是否完全不能購買呢？其實這取決於購房目的和房價是否有足夠的議價空間。例如，醫院或殯儀館附近的物件仍有租賃需求，尤其對於醫護人員或殯葬業者而言，這樣的房子位置便利，且租金支付能力穩定。通過合理的裝潢提升價值，這些房子仍有潛力成為良好的投資。此外，高架橋附近的物件如果配備隔音設備和氣密窗，也能有效降低噪音干擾。

無論你對這些嫌惡設施的接受度如何，未來在出售房產時，這些因素都可能成為銷售的障礙。因此，在做出購房決定前，務必詳細評估各方面的影響。

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購屋前，許多人都希望能參考過去的房價走勢。即使無法在最低點入市，也至少避免在高點買進。這時，房價指數便成為一個重要的參考工具。那麼，房價指數究竟是什麼？應該如何解讀房價指數？本文將為您一一揭曉，讓您快速掌握房價指數背後的意義。

什麼是房價指數？

在了解如何解讀房價指數之前，我們首先需要清楚其定義。一般來說，房價指數是指「住宅價格指數」，由內政部營建署依據全國各縣市的實價登錄資料統計得出。係以類似物價指數之概念，透過品質標準化且具代表性的估價標的(標準住宅)，做為衡量各時期住宅價格之依據，取代個案交易數據，呈現「固定品質」住宅價格之「相對變動」，透過指數的差異可呈現各時期相對於基期之價格變動情形，有助於觀察不動產價格趨勢。該指數每季度更新一次，旨在反映住宅價格的變動趨勢。我們可以在內政部營建署網站上查詢住宅價格指數，了解近期房市的動態。

如何解讀房價指數？

解讀房價指數相對簡單，主要掌握以下兩個原則：

1. 指數上升：當房價指數整體上升時，這表示平均房價有上漲的趨勢。
2. 指數下降：若房價指數整體下跌，則意味著平均房價有下降的趨勢。

為幫助大家更好地理解，以下我們將簡單分析全國及台北市的房價指數，通過實際案例，深入探討房價指數的解讀方式。

全國房價指數分析

根據內政部營建署的數據，截至113年第二季，全國房價指數持續走高。具體來看，第一季房價指數較上一季上升了3.40%，與去年同期相比更是增長了9.79%。這顯示了國內房市近年來的增長趨勢。

內政部的分析指出，全國房價指數上漲的原因包括：

歐美經濟逐漸復甦，國內景氣回升

國際經濟情勢，中東地區局勢緊張，惟美國就業市場活絡、歐元區及日本經濟情勢改善，全球製造業採購經理人指數(PMI)連續2個月高於景氣榮枯線50，加上商品貿易量恢復正成長，主要經濟預測機構上調今年全球經濟成長率之預測值。而觀察國內經濟情勢部分，央行3月預期本(113)年臺灣通膨率逐季緩步回降，全年將低於去(112)年；惟110年以來物價漲幅較高，加以本年4月電價擬議調漲，可能引發更高的通膨預期，因應通膨壓力，央行於3月升息半碼。

景氣對策信號113年1月、2月、3月綜合判斷分數分別為27、29、31分，景氣燈號3月維持在綠燈，判斷分數持續上升，國內經濟樂觀。113年1月分數較上月大增5分，燈號由黃藍燈轉為綠燈；2月分數增加2分，續呈綠燈；3月分數修正為31分，續呈綠燈。受益於人工智慧應用商機強勁，海關出口持紅燈，生產、銷售、機械及電機設備進口值等指標呈現綠燈，加上領先及同時指標上升，顯示國內景氣回溫。

房貸利率緩升，購置住宅貸款年增率明顯擴大

在住宅金融方面，113年3月底，全體銀行購置住宅貸款餘額與建築貸款餘額年增率分別為8.55%及3.52%，住宅購置貸款餘額的增速高於112年12月底的7.04%，顯示出明顯的上升趨勢。113年1月至3月的年增率呈現上揚態勢，推測原因是112年7月八大公股銀行推出條件寬鬆的青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(以下簡稱新青安貸款)，自同年8月起實施，刺激了購屋需求。住宅購置貸款餘額的增加同時受新屋放貸大幅增長所推動，與新屋完工量增加及分戶貸款上升相關，建築貸款的年增率則持續呈現放緩趨勢。觀察購置住宅貸款餘額，高達10兆2203億元；建築貸款餘額則為3兆2612億元。五大銀行新承做購屋貸款利率於110年9月降至1.346%之歷史低點後緩升，復因央行於111年第一季起連續五度升息，112年5月升至2.101%，為98年1月以來高點，6月微降至2.098%，8月起隨新青安貸款申辦人數增加，緩降至12月之2.079%。113年3月則微升至2.086%，基本是持平格局。

不動產新案和中古屋價量齊升，市場逐漸復甦

113年第1季營建工程業、不動產及住宅服務業國民生產毛額連鎖實質年成長率（初步統計）分別為0.08%與5.52%，相較於上一季年成長-3.44%與6.65%，營造業由衰退趨向於平穩，而不動產及住宅服務業表現則持續好轉。總體而言，不動產及住宅服務業呈現逐漸好轉的趨勢。113年第1季國泰房地產指數相較去年同季為價量俱漲，相較上一季為價漲量縮。本季開價維持穩定，議價率中幅縮減，成交價略有上升；新案推出量顯著下降，銷售率中等幅度增加，成交量略為下降。進一步觀察各地區表現，相較去年同季，成交價部分，各地區成交價均呈穩定或上漲；成交量部分，除臺南減少外，其餘地區成交量均呈穩定或增加。

另一方面，113年第1季建物所有權買賣移轉登記棟數為81,103棟，受季節性因素影響相較上季88,217棟減少8.17%，相較112年同季64,219棟增加26.01%，市場整體成交量能回升中。

想進一步了解這些趨勢的讀者，可以參考內政部不動產資訊平台。

台北市房價指數分析

再以台北市為例，台北市房價指數在119.56，較上一季上漲1.72%，相比112年同期增長了5.75%。這表明，儘管過去一年台北市的房價有所上升，但漲幅已有所趨緩。

為什麼要看房價指數？

普通民眾很難準確預測房市走勢，尤其在影響房市的因素眾多且複雜的情況下。但我們可以通過參考內政部營建署的各類房地產指標，如住宅價格指數、房價綜合區分數和成交指數，來了解市場趨勢。

房價指數的參考價值在於它提供了一個基準，讓我們能掌握整體市場的價格變化趨勢。不過，指數的計算是基於特定樣本（如公寓、大樓、屋齡等）和特定區域的價格波動，因此它無法完全反映市場的所有變化。

在使用房價指數時，記住這些局限性，並結合多方比較，能更全面地掌握房市趨勢。

結論

無論是購房、售房，還是投資房地產，房價指數都是一個有價值的參考指標，有助於了解市場走勢。然而，要全面掌握房市動向，僅依賴房價指數是不夠的，還需考慮其他市場因素。

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融資是什麼？

融資，是一種資金融通的策略，投資者可以向券商借款來購買股票。這種操作屬於信用交易的一部分，投資者以購買的股票作為擔保抵押。通常，只需要自備總投資額的40%或50%資金，就可以放大購買力，購買整張股票，從而達到更高的投資效益。

如果要融資買100萬的股票，上市上櫃股票的融資比分別為：

• 上市股票需自備40萬，融資金額60萬。
• 上櫃股票需自備50萬，融資金額50萬。

融資時，特別要注意：剛上市櫃的股票是不能融資買、有些處置股和警示股也無法融資買。

融資維持率：股票市值 ÷ 融資金額

融資維持率是指投資人在進行融資操作時，必須保持的最低資產比例。

融資維持率 = 股票市值 ÷ 融資金額。

以融資買進100萬的上市櫃股票為例：

• 上市股票融資維持率 = 100萬 ÷ 60萬 = 166.67%
• 上櫃股票融資維持率 = 100萬 ÷ 50萬 = 200%

融資維持率是券商用來衡量投資者資產安全性的重要指標。當投資者向券商借錢購買股票時，如果股價持續下跌，資產價值可能低於預期。

為了避免損失，券商會密切監控融資維持率，一旦該比率過低，券商會要求投資者補足資金，這個過程通常被稱為「追繳」。

融資斷頭：當維持率低於130%時的強制賣出機制

當投資者的融資維持率跌破130%時，券商會通知投資者補足資金，這種通知通常被稱為「追繳」。在接到通知後的2天內，投資者有以下三種情況可能發生：

1. 補回至166%以上：融資追繳狀態會解除。
2. 補回至130%至166%之間：如果之後維持率再次跌破130%，投資者必須在當日下午補足資金，否則隔日券商會強制賣出股票，即進行融資斷頭。
3. 維持率仍低於130%：券商將在隔日開盤時強制賣出股票，進行融資斷頭。

融資斷頭的發生通常會引發恐慌性賣壓，進一步推低股價，這使得個股的融資維持率成為一個至關重要的指標。當維持率接近或跌破130%時，斷頭賣壓的風險大幅增加，因此投資者需要密切關注。

豪宅稅是針對高級住宅的一種合理加價的房屋稅。這並非一個新設立的稅種，而是在現有房屋稅基礎上加價的稅金。豪宅稅的設立主要源自台北市的租稅改革，旨在讓稅負更合理地反映高級住宅的價值，防止高所得者透過購置高級住宅來規避遺產及贈與稅。

豪宅稅的定義與標準

根據台北市的規定，高級住宅的認定需符合以下三條件：

1. 房屋構造標準：必須為鋼筋混凝土以上的結構。
2. 用途：住宅用途。
3. 總價：房地總價（包含車位）在6,000萬元以上。

此外，還有8+3的認定指標：

8項基本指標

獨棟建築	外觀豪華
地段絕佳	景觀良好
每層少戶	戶戶車位
保全嚴謹	管理周全

3項額外指標

1. 每戶總價6,000萬元以上。
2. 每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。
3. 每棟符合上述條件的戶數達70%以上。

如果納稅人對高級住宅的認定有異議，可以在收到繳款書後的30天內申請復查。

豪宅稅的計算方式

豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式如下：

項目	計算公式
房屋稅額	房屋現值 × 稅率
豪宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式如下：

時期	計算方式
2001年7月1日前	房屋標準單價 × (1 + 各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起	房屋標準單價 × (1 + 120%)

房屋現值 = 標準單價 × (1 – 折舊年數 × 折舊率) × 房屋街路等級調整率 × 房屋面積

豪宅稅及路段率的計算實例

假設某房屋位於路段率200%的區域，房屋標準單價每平方公尺為1萬元。豪宅稅的計算如下：

差異	路段率	房屋標準單價
一般房屋稅	X	10,000
豪宅稅	200%	10,000 × (1 + 200%) = 30,000

經路段率調整後，房屋標準單價增加至每平方公尺3萬元，因此房屋稅將增加至原來的三倍。

也可以透過地方稅務機關的試算服務預估房屋稅稅額。

總結

了解豪宅稅可以幫助潛在買家做好財務規劃，避免不必要的財務壓力。豪宅稅的設立，不僅能促進租稅負擔合理化，還能使高級住宅的價值更為明確，進一步體現市場機制的透明與健康。

提早了解豪宅稅，未來您可能成為擁有豪宅的一份子。希望這篇文章能幫助您更好地理解豪宅稅的計算與影響。若想進一步了解房屋、土地實價登錄行情，請參考內政部的相關資料。

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在購買房屋過程中，除了房屋的價格和稅費，地政登記規費也是一項不可忽視的費用。這些費用是在地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所需繳納的，主要由買方負擔。本文將詳細解析地政登記規費的種類、計算方式及實際案例，幫助您更全面地了解購房過程中的相關費用。

地政登記規費的種類

地政登記規費主要分為以下四類，其中登記費是金額較大的部分，其餘幾項費用相對較小：

1. 登記費(依土地法第65條或第76條規定辦理，進行土地和不動產登記時需要支付的基本費用。)
   • 所有權移轉登記費：在購房過程中，買方需要到地政事務所辦理過戶手續，並繳納買賣登記費。
   • 他項權利移轉登記費：如果購房者使用房貸，則需要到地政事務所辦理貸款抵押權設定，並繳納設定登記費。設定登記費一般為貸款金額的1.2倍。
2. 書狀費(依土地法第67條或第77條規定辦理，用於支付與地政登記相關的文件製作和處理費用。)
   • 當土地或建物登記時需要核發證明書，每張證明書需繳交80元的書狀費。例如，在辦理買賣所有權移轉登記時，地政機關會發給買方房屋權狀，買方需支付每張80元的費用。
3. 工本費(依土地法第79條之2規定辦理，用於支付地政登記辦理過程中的各種行政手續費用。)
   • 如果需要調閱謄本或其他地籍資料，可到地政機關申請，並按各地收費標準繳交工本費。
4. 閱覽費(依土地法第79條之2規定辦理，在土地和不動產登記過程中查閱相關文件和資料時支付的費用。)
   • 若申請閱覽地籍圖之藍曬圖、複製圖或電子處理的地籍資料，申請人需繳納閱覽費。

地政登記規費的計算方式

以下是地政登記規費的計算方式：

項目	收費方式
所有權登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值的千分之二計算
所有權移轉登記	規費按房屋現值或申報地價或權利價值千分之一計算
他項權利設定、移轉登記	規費按權利價值千分之一計算
他項權利內容變更登記	規費依權利價值增加部分按權利價值千分之一計算
書狀費	申請核發土地或建物所有權狀每張80元。
工本費	申請登記謄本或節本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。 申請地籍圖謄本，人工影印每張10元、電腦列印每張20元。
閱覽費	地籍圖之藍曬圖或複製圖閱覽費，每幅10元限時20分鐘。 電子處理之地籍資料查詢閱覽費，每筆（棟）20元限時5分鐘。 登記申請書及其附件閱覽、抄錄或攝影閱覽費，每案75元限時20分鐘。

地政登記規費的繳納實例

讓我們以一位在台北市買房的買家為例，說明地政登記規費的實際繳納情況：

張先生於2023年在台北市中山區購買了一間40坪的電梯大樓公寓，成交金額為2,000萬元，貸款金額1,500萬元，房屋評定現值及土地申報地價總計為1000萬，本次買房時所繳納的地政規費如下：

項目	金額
所有權移轉登記	1000萬*0.1%=10,000元
貸款抵押權登記	1,500萬*1.2*0.1%=18,000元

也可以透過各地方稅務機關提供的線上試算服務預估應繳納的規費。

地政登記規費的繳納方式

購房過程中，這些地政登記規費通常由代書代為繳納，並在代書服務費中實報實銷。代書服務費視服務內容而定，一般在數千元至數萬元不等。

總結

地政登記規費是購房過程中必須考慮的費用，包括登記費、書狀費、工本費和閱覽費。其中，登記費金額較大，特別是貸款抵押權登記費，往往比移轉登記高出許多。了解這些費用的計算方式和繳納方式，可以幫助買家在購房過程中做好預算，避免不必要的財務壓力。希望本文能提供有用的資訊，讓您的購房之路更加順利。

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房屋稅是什麼？

房屋稅是房地產持有期間每年都需繳納的一種稅。同地價稅一樣為持有稅，是向房屋所有權人徵收、房屋稅計算時間為去年 7 / 1～今年 6 / 30 ，每年 5 月為繳交房屋稅期間。如果在這段期間內房屋發生買賣，則需按年度比例分攤房屋稅。

房屋稅的計算基礎

房屋稅的金額取決於房屋的「房屋課稅現值」。這個數值並不是市場上的買賣價，而是由政府根據房屋的面積、地段、屋齡、樓層及建材等因素評估出來的，廣泛用來作為房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。各縣市政府的不動產評價委員會會依房屋構造、用途、樓層等條件，訂定一個「 房屋標準單價 」，再將房屋標準單價與使用面積、地段、折舊率，計算出「 房屋評定現值 」。

房屋稅的課稅範圍

房屋稅不僅針對房屋本身，還包括其他固定於土地上的建築物，如夾層屋、倉庫、油槽等。然而，自用停車場並不在房屋稅的課稅範圍內。

房屋稅的計算公式

房屋稅 = 房屋課稅現值 × 房屋稅稅率

房屋課稅現值：

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1 - 折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率

房屋稅稅率：中央政府有法定稅率，但各地政府會根據實際情況有所不同。

房屋稅稅率表

項目	法定稅率最低	法定稅率最高
非自住之住家用	1.5%	3.6%
自住使用	1.2%	–
公益出租人出租使用	1.2%	–
營業用、私人醫院、診所、自由職業事務所	3%	5%
人民團體等非營業用	1.5%	2.5%

自用住宅稅率的條件

要符合1.2%的自用住宅稅率，需滿足以下條件：

1. 房屋無出租使用
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計不超過3戶

不符合以上條件的，例如出租或空屋，需按非自住的稅率1.5%~3.6%繳稅。

範例計算

假設房屋位於台中市，為一棟30年的電梯大樓，面積50坪，市值約1,500萬。其房屋課稅現值為500,000元，適用1.2%的自用住宅稅率，則需繳納的房屋稅為：

房屋稅 = 500,000 × 1.2% = 6,000元

如何節省房屋稅

1. 確認是否符合自用住宅稅率：自用住宅稅率1.2%是最低的，先確認是否符合這個條件。
2. 申請減免房屋稅：如果房屋符合以下14種狀況，可以申請減免房屋稅：
   • 焚燬、坍塌、拆除致不堪居住房屋
   • 災害毀損五成以上房屋
   • 其他具體情況，請參考財政部相關規定。
3. 參與公益出租或包租代管：符合條件的房屋可享受1.2%的最低稅率，甚至可再折減50%。
4. 簡陋房屋申請核減：達到簡陋房屋標準的房屋可減免30%~70%。
5. 受災或特殊房屋減免：如海砂屋、輻射屋等經鑑定符合標準的房屋可申請減免。
6. 房屋增建、改建申報：依法申報增建、改建後的房屋面積，以避免因未申報導致的稅務風險。

房屋稅查詢方式

可以通過財政部稅務入口網查詢房屋稅額。房屋所有權人可憑自然人憑證、工商憑證或已註冊的健保卡進行查詢。

使用信用卡繳納房屋稅並獲得回饋

房屋稅金額較大，可以使用提供繳稅回饋的信用卡或行動支付獲得回饋。具體優惠可參考市場先生的相關整理文章。

快速總結

1. 繳納時間：每年5月1日至5月31日。
2. 計算方式：房屋課稅現值 × 房屋稅稅率。
3. 稅率：自用住宅稅率最低，為1.2%；各地稅率有所不同。
4. 節稅策略：確認自用住宅稅率，符合條件申請減免房屋稅，使用有回饋的信用卡或行動支付繳稅。

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在賣房的過程中，土地增值稅和房地合一稅是兩個最重要的稅項，這些稅款的金額可能相當巨大。因此，在出售房屋前，了解相關稅務規定是非常重要的，尤其是對於持有時間較長或擁有較大面積土地的房產（如透天厝），出售時的土地增值稅可能會相當驚人，這篇文章將帶您快速了解土地增值稅的基本概念和計算方式。

土地增值稅是什麼？

土地增值稅是指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。主要分為一般增值稅率和自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅什麼時候課徵？

房地合一稅法通過之前，針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按「土地公告現值」課徵土地增值稅；如果是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵房地合一所得稅。也就是說，土地增值稅以及房地合一稅都是在有交易的情況下，才需要支出的稅負。

土地增值稅計算方式

一般增值稅率

土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，如果是自用住宅用地的話，稅率為 10%，如果您的土地或房屋不是自用住宅，則適用一般增值稅率。計算公式如下：

1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 級數及持有年數決定的數字
4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額

另一方面，持有土地的時間越長，土地增值稅則會隨之減免，亦分為三個等級，分別為 20 ％、 30 ％、 40 ％，至少須持有該土地二十年以上才有減免稅額的空間。

自用住宅優惠稅率

如果是自用住宅，則適用自用住宅地優惠稅率，即固定10%。無論是一生一次或一生一屋的自用住宅地優惠稅率，計算方式都較為簡單：

應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%

一般增值稅率計算範例

假設某人想出售面積100平方公尺的土地，數據如下：

• 申報現值：每平方公尺25萬元
• 前次移轉時所申報之現值總額：每平方公尺10萬元
• 臺灣地區消費者物價總指數：100%
• 工程受益費：5萬元
• 持有土地時間：25年

1. 土地漲價總數額 = (25萬 × 100) – (10萬 × 100 × 100%) – 5萬 = 14,950,000元
2. 漲價倍數 = 14,950,000 ÷ (10萬 × 100 × 100%) = 149.5%
3. 累進差額 = 10萬 × 100 × 100% × 0.08 = 800,000元
4. 應徵稅額 = 14,950,000 × {30% – [(30% – 20%) × 20%]} – 800,000 = 3,386,000元

自用住宅優惠稅率計算範例

繼續使用上述範例數據：

應徵稅額 = 14,950,000 × 10% = 1,495,000元

也可以直接於財政部土地增值稅試算網站計算。

自住換屋如何節稅

針對自用住宅重購，土地增值稅和房地合一稅都有稅賦上的優惠，且無次數限制。只要在2年內完成先買後賣或先賣後買的行為，都可以享受退稅優惠。

土地增值稅節稅三大方案

一生一次(優惠稅率10%)

1. 土地所有權人出售前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地，地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪)或非都市土地積未超過7公畝(約211.75坪)部份。
3. 限一生一次。
4. 自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％。
5. 如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐機關申報土地增值稅，在都市土地3公畝或非都市土地7公畝範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

一生一屋(優惠稅率10%)

1. 土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後，再出售其自用住宅用地，符合以下相關條件，可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅。
2. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
3. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋。
4. 出售前持有該土地6年以上。
5. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
6. 出售前5年內，無供營業使用或出租。

重購退稅

1. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
2. 出售土地於出售前1年內，無出租或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
3. 兩年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
4. 新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額，可申請退稅。
5. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
6. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
7. 重購土地5年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。

名下有多間房地產的節稅技巧

1. 善用「一生一次」自住優惠稅率10%：多戶自用住宅可以同時出售、同日申報，享受「一生一次」的優惠。如果無法同時辦理，則評估哪一戶最有利。
2. 配偶間土地贈與：夫妻間土地贈與不課土地增值稅且不計贈與稅，這樣可以多使用一次「一生一次」的優惠。
3. 善用重購退稅，使用一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留「一生一次」的機會，作最有利的節稅規劃。

掌握買賣時間點的節稅方法

土地增值稅依據土地公告現值課徵，每年1月1日調整。因此，在景氣好的時候出售土地，可以在12月底前完成產權移轉，以避開次年度的公告現值調漲，達到節稅效果。

快速重點整理

1. 換屋時，善用自用住宅用地重購退稅。
2. 自用住宅出售時，善用10%的自用住宅優惠稅率。
3. 善用配偶“一生一次”自用住宅優惠稅率。
4. 擁有多戶自用住宅時，善用“一生一次”優惠，同時出售或選擇最有利的房產使用優惠稅率。
5. 在年底前完成交易，有助於避免次年度公告現值調漲，節省土地增值稅。

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